限贷政策能否成为商品房订购书撤销的理由

——刘某某、李某某诉城建公司商品房销售合同纠纷案^[1]

关键词：预约合同，可撤销合同，定金罚则

问题提出：限贷政策能否成为商品房订购书撤销的理由？合同一方违反商品订购书的约定拒绝签订商品房买卖合同的，违约责任应如何承担？

裁判要旨：合同撤销需严格依据法律规定，商品认购书签订时不具有可撤销情形的不能撤销。生效合同除有法定的撤销和解除事由，或者由合同双方约定变更或者解除，原则上不允许擅自变更或者解除。合同一方违反商品订购书的约定拒绝签订商品房买卖合同的，应依据定金罚则承担违约责任。

原告（上诉人）：刘某某、李某某

被告（被上诉人）：城建公司

2012年10月初刘某某、李某某到城建公司设在广州番禺区的星汇文华花园售楼处看房，经城建公司员工推介后，刘某某、李某某欲购买该花园的×栋×楼×单元的房屋。城建公司问及刘某某、李某某在广州的购房并告知刘某某、李某某广州有限购政策，刘某某、李某某告知城建公司在广州没有购房，但没有将在广州惠州购房贷款之事告知城建公司。当时刘某某、李某某要求首付三成房款，希望向银行按揭七成房款，城建公司员工告知如在广州未有购房，属于首次购房，可以帮助刘某某、李某某办到按揭，只需首付30%，并可到指定的银行办七成按揭。经双方商议后刘某某、李某某与城建公司于2012年10月2日签署一份《商品房订购书》，刘某某、李某某并向城建公司缴纳了50000元的定金。商品房订购书第一条约定：订购楼宇1.乙方自愿订购由甲方开发的下列商品房：广州市番禺区小谷围街大学城中八路星汇文华花园×栋×楼×单元，建筑面积为130.04平方米，套内建筑面积为103.61平方米。2.该商品房价格及综合费用明细：价格原价人民币2990220元，售价2691198元。3.定金乙方须于签署本《订购书》时付清定金人民币50000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。4.除首期房款外，余下房款，乙方申请办理中国银行越秀支行30年按揭贷款手续。本人及家庭承诺本次购房属第壹次购房（壹字由城建公司方的工作人员填写，刘某某、李某某签名确认），贷款成数及年限以银行最终审批为准。第二条约定：刘某某、李某某应于2012年10月10日9时前往指定的地点（天河区体育西路189号城建大厦首层）与城建公司签署《商品房买卖合同》。第三条约定：若乙方出现以下任何一项情况，则视为乙方根本性违反《商品房订购书》，甲方有权没收乙方已付予甲方之定金，并有权随时将该商品房重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知：1.逾期未递交有关办理银行按揭申请所需的全部资料，或未签署借款合同的（选用按揭贷款付款方式的客户适用）；2.逾期未能按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》的；3.逾期未履行第二条约定的其他各项责任的。还有其他相关的条款的约定等。

订购书签订后，城建公司指定办理按揭的银行给刘某某、李某某，刘某某、李某某在申请中国银行越秀支行按揭时，按揭银行告知刘某某、李某某在惠州已经使用贷款购买了一套房屋，刘某某、李某某属于限贷对象，不能向银行申请七成贷款按揭，要求刘某某、李某某增加首期款。由于刘某某、李某某无法按银行的要求缴纳首付房款最终没有办理按揭贷款，亦没有按约定的2012年10月10日与城建公司签订正式的《商品房买卖合同》。刘某某、李某某曾与城建公司协商要求退回定金未果，城建公司于2013年1月9日向刘某某、李某某发出《挞定通知》，要没收刘某某、李某某的定金并重新出售该单元。2013年1月12日，刘某某、李某某向城建公司提交了一份《申请》，自认属于限购人员，该房屋转售他人，要求城建公司退还定金。城建公司拒绝返还。城建公司具有出售涉讼商品房的预售资格。城建公司于2013年5月6日将争讼房屋卖与他人，产权登记正在办理当中。

原告（上诉人）刘某某、李某某观点：一、购房人属于限购人员，《商品房订购书》应该予以撤销。该房屋已经转售他人，要求城建公司退还定金。买受人是受到出卖人工作人员的误导，签订的《商品房订购书》，并交付5万元定金。在推荐过程中，出卖人员工明确表示如买受人在广州未有购房，属于首次购房，可以帮助买受人办到按揭，只需首付30%，并可到指定银行办70%按揭的内心确信，以致做出购房的意思表示。二、出卖人员工的误导行为，与买受人不能履约的结果有直接因果关系。由于买受人无法按银行要求缴纳首期房款最终没有办理按揭贷款，无法按照约定时间与出卖人签订正式《商品房买卖合同》。买受人无法履约原因是不能申请到七成贷款，导致超出买受人预期的支付能力而产生客观不能履约。而且出卖人只是告知限购政策，没有告知限贷政策。三、买受人不能履约的行为未造成出卖人的实际损失，反而出卖人获得了本属于买受人的额外利益。综上，出卖人在本案中存在明显的误导买受人购买的行为，应当承担买受人不能履约的全部责任。请求判令：1.撤销刘某某、李某某与城建公司之间签署的《商品房订购书》；2.城建公司退回刘某某、李某某的认购定金5万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计付，从2013年1月12日计至城建公司退回定金之日止）。

被告（被上诉人）城建公司认为：双方签署的《商品房订购书》不存在可撤销情形。城建公司根本不存在隐瞒或欺诈行为，导致贷款成数和首付数额变化的根本原因在于刘某某、李某某隐瞒其名下在惠州市有一套房产的事实。限购政策刘某某、李某某应熟知。

一审法院观点：刘某某、李某某与城建公司签订的《商品房订购书》是当事人真实意思表示，内容合法，为合法有效的合同，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按订购书的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是双方没有按期签订《商品房买卖合同》以及刘某某、李某某无法办理七成按揭贷款的原因和责任属于哪一方的责任。

首先，刘某某、李某某均为成年人，对国家有关的限购和限贷的政策应该知晓，城建公司的工作人员亦告知有关的政策，刘某某、李某某亦在城建公司提交的限购政策通知上签名确认。在本案中刘某某、李某某无法向法院提供有关城建公司误导或刻意隐瞒有关限贷的事实和证据。其次，刘某某、李某某申请的贷款是经过银行的核实进行审批，合同约定贷款的成数及年限以银行最终审批为准，贷款的额度与城建公司承诺无直接的关系。因此，导致刘某某、李某某无法向银行办理七成按揭的责任，主要在刘某某、李某某隐瞒在惠州购房贷款的事实，以及受到限贷政策影响等客观原因导致的。以上的有关事实并不符合订购书予以撤销的条件，刘某某、李某某请求撤销刘某某、李某某与城建公司之间签署的《商品房订购书》的理据不充分，不予采纳，应予驳回。由于刘某某、李某某在惠州已经使用贷款购买了一套房屋，属于限贷对象，根据国家的限贷政策刘某某、李某某无法向按揭银行申请七成按揭贷款。因刘某某、李某某无法按银行的要求缴纳首付房款，又无按约定的时间地点与城建公司签订正式的《商品房买卖合同》，刘某某、李某某已构成根本性违约，按合同的约定城建公司有权没收定金，并可以向他人转售房屋。因此刘某某、李某某请求城建公司退回认购定金5万元及利息，其主张理据不充分，不予采纳，应依法予以驳回。

二审法院观点：刘某某、李某某与城建公司签订的《商品房订购书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，并无违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，本案争议的焦点在于双方签订的《商品房订购书》是否可以撤销及定金、利息是否要返还问题。首先，限购限贷政策在涉案双方签订《商品房订购书》之前已经出台，政策相关内容均可公开查询，双方均应知悉。其次，即便城建公司员工告知刘某某、李某某广州购房即可办到七成银行按揭贷款，根据双方签订《商品房订购书》中约定：一、订购楼宇4.房款及相关费用的支付明确约定：“除首期房款外，余下房款，乙方申请办理中国银行越秀支行30年按揭贷款手续……贷款成数及年限以银行最终审批为准。”故双方当事人对贷款风险已经有明确约定，且该风险也非不能预见的风险。最后，根据查明事实，银行曾告知刘某某、李某某不能申请七成按揭贷款，要求其增加首期款，刘某某、李某某认为超出其预期的支付能力，最终没有办理按揭贷款手续。因此，刘某某、李某某是否获得七成贷款并非履行《商品房订购书》的唯一条件，《商品房订购书》并非完全不能履行。综上，刘某某、李某某未能在《商品房订购书》约定的时间内与城建公司签订正式的《商品房买卖合同》，根据约定应承担相应违约责任，故刘某某、李某某要求返还定金及利息的主张，法院不予支持。同理，刘某某、李某某以受到城建公司误导为由主张撤销合同，理据不足，法院亦不予采纳。另刘某某、李某某认为城建公司不能履约的行为反而让城建公司获得本属于刘某某、李某某的额外利益。经审查，城建公司依照《商品房订购书》第三条的约定，在刘某某、李某某不能依约按时签订《商品房买卖合同》情况下，将涉案房屋转售他人并无不妥。综上，刘某某、李某某的上诉理由均不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。

本案争议焦点为：商品房订购书是否可以撤销及定金罚则的运用。

1.限贷政策能否成为撤销商品房订购书的理由

（1）商品房订购书的定性。实践中，商品房订购书有多种称谓，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等，在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中出现较多。商品房订购书是合同双方在房屋买卖磋商过程中签订的以将来签订正式的房屋买卖合同为目的的合同，其性质为预约合同，是独立有效的合同，对双方当事人均有约束力，合同双方应当依照订购书约定的内容履行合同义务。当事人在签订商品房订购书时，买受方需向出卖方交付一定数额的定金，用以担保房屋买卖合同的最终订立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条指出了区别商品房买卖认购书与房屋买卖合同的实质要件，即出卖人是否已经按照约定收受购房款。该条规定，商品房订购书认定为商品房买卖合同的必须具备两个条件，一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按约定收取房款。由此可知，预约合同认定本约合同不仅合同条款需齐备，还必须有买受人交付购房款以及出卖人收受购房款的行为。

（2）商品订购书可以撤销或解除的情形。《合同法》第54条规定了合同可以变更或撤销的两种情形，一是有因重大误解订立的；二是在订立合同时显失公平的。本案中，刘某某、李某某主张在双方签订商品房订购合同时城建公司职工有误导行为，但根据查明的事实，合同双方在签订《商品房订购书》之前限购限贷政策已经出台，双方均应知悉。即便城建公司员工告知刘某某、李某某广州购房即可办到七成银行按揭贷款，但双方签订的《商品房订购书》中约定：一、订购楼宇4.房款及相关费用的支付明确约定：“除首期房款外，余下房款，乙方申请办理中国银行越秀支行30年按揭贷款手续……贷款成数及年限以银行最终审批为准。”该条款明确约定贷款风险由买受人（借款人）承担。因此，刘某某、李某某主张的误导行为并不成立，《商品房订购书》不存在可以撤销的情形。这里需要强调的是，合同神圣及合同严守原则是我国合同法的基本原则之一，其目的在于维护经济活动的稳定性和秩序性，维护信用体系的建立。一个有效的合同，除有法定的撤销和解除事由，或者由合同双方约定变更或者解除，原则上不允许擅自变更或者解除。^[2]本案中，商品订购书签订于限贷政策颁布之后，合同双方对相关政策均应知悉。即便商品认购书签订于限贷政策之前，也只有在买受人充分举证履约存在严重困难而不能履行时，才可解除合同。

2.《商品房订购书》中定金罚则的运用

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 由此可见，商品房订购书中的定金属于当事人约定的以交付定金作为订立合同担保的立约定金。具体处理区分两种情形：

一是因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的。当事人一方存在过错，违反商品房认购书的约定，拒绝签订房屋买卖合同的，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定处理，即“给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，刘某某、李某某签订商品房订购书在限贷政策出台后，且在订购书中对贷款风险有明确约定，且该风险是可以预见的，刘某某、李某某签订商品房认购书时，隐瞒其在广州市惠州贷款购房的事实，增加了贷款风险，最终导致《商品房买卖合同》未在约定时间内签订。刘某某、李某某为过错方，应承担违约责任，其无权要求城建公司返还定金并支付利息。

二是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的。此种情形下，在预约合同的磋商及订立过程中，合同双方均严格遵循诚实信用原则，非因合同任何一方当事人的原因，而是外在的当事人意志以外的客观情况出现变化导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。