不动产高比率融资策略

三、不动产高比率融资策略

（一）出售回租的融资

不动产出售回租的经营方式已在第5章做了论述，这里主要阐述不动产出售回租的融资作用。

1．出售回租的融资

出售回租作为一种高比率的不动产融资方式，最早可以追溯到1882年的英国，此后随着市场经济发展，在世界各国得到普遍应用，房地产作为一个价值巨大的产业，出售回租融资有无穷的发展潜力。

出售回租是指卖方在出售物业的同时向买方长期租赁同一物业的不动产商业模式。早期的回租，形式上很简单，主要是机构投资者对收益性物业进行回租交易。例如，投资者建造了一幢价值为1000万元的商业用房，从事超级市场经营。现在投资者遇到了资金问题，需要1000万元的现款，一般有以下几种办法能解决面临的问题：一种办法是将商业用房以1000万元的价格出售，但如果投资者不想就此放弃超级市场，希望能够继续经营，那么出售的办法就不可行。另一种办法是将商业用房抵押给金融机构，申请抵押贷款。但是按照国外的惯例，一般抵押贷款的额度不得超过抵押房地产价值的75%，在我国目前的贷款比率最高为70%。这样虽然不影响投资者对商业用房的占用和经营，但是投资者最多只能获得贷款700万元，不足以缓解投资者的资金问题。所以抵押贷款也不是一个好方法。解决这一问题的最佳途径只能是出售回租。也就是将商业用房出售给某机构投资者，要求该机构投资者能够一次性付款，然后再从该机构投资者手中长期租赁商业用房，继续从事超级市场经营。只要超级市场的经营收入大于租金及其他运营成本，出售回租的融资就是成功的。^[5]

由此可见，通过不动产出售回租方式，资产所有人既可以将固定资产转化为资金，又可以继续占用、经营原有的固定资产，因此，出售回租方式可以看作是一种融资手段，^[6]是改善企业财务状况的一个好方法。

2．利用出售回租方式部分融资

利用不动产出售回租可以实现高比率的融资。仍以上述的数字为例具体说明如下：

投资者以1000万元购买了一幢正在从事租赁经营的办公用房，投资者将办公用房以九折的价格，计900万元出售给某机构投资者，比如是人寿保险公司或者养老基金等金融机构。投资者向机构投资者长期租赁办公用房，年租金为M万元，投资者从事写字楼租赁，年经营毛收入为N万元。

在这一交易中，表面上投资者把刚刚买来的房地产打九折出售给了机构投资者，似乎是不可思议的事情。但是仔细算算账，就会发现这是一个很好的融资方式。因为对于投资者来说，做成这宗买卖，实际只投资100万元，而如果采用通常的抵押贷款的方法，融资比率最高为75%，那么甲就必须投资250万元。所以上述回租融资使投资者节约投资150万元。只要经营收入N大于年租金M，投资者就能盈利。在回租融资中要求对象房地产打一定的折扣是为了保护金融公司的利益。当然，投资者还可以设计优先回购的协议条款，在写字楼租赁经营效益和企业财务状况好的情况下，在约定的期限内回购办公用房。

（二）回购融资

回购也是一种重要的高比率融资方式，在房地产领域同样得到广泛的应用。一般是投资者以市场价购进房地产之后，随即以成本价出售给金融机构，同时又从金融机构那里买回。仍以上面例子具体说明回租融资的具体操作方法：

机构投资者计划购买一幢市场价值为1000万元的写字楼。但是投资者不希望通过抵押贷款的方式融资，因为那样投资者至少要投资250万元。于是投资者计划与机构投资者如保险公司进行回购融资。机构投资者承诺以八五折，相当于成本价，即850万元买下该写字楼，然后再以分期付款的方式卖给投资者。这样对于投资者来说，在整个交易过程中的第一笔投资只有150万元，比抵押贷款方式减少了100万元。

对于作为金融机构的机构投资者如保险公司来说，由于各国都对金融机构贷款利率上限有着严格的限制，金融机构不能任意提高贷款利率。于是投资者在回购融资中，为了吸引金融机构能够积极参与，融资双方在不违反利率上限政策的情况下，通过设计每年还款额的计算方法，提高金融机构的收益率。

第一种方法是采用所谓加息分摊法。假定贷款利率最高为12%，贷款期限为30年，加息分摊法计算程序如下：本金：850万元，利率：12%，每年利息：102万元，30年利息总额：3060万元（102万元×30），30年本息总额：3910万元（3060万元+ 850万元），每年付款额为：130.333万元（3910万元/30）。根据上述的计算，将贷款本金除以每年付款额，可以求得年金现值因素为6.522。查利率表，可以查到30年期、年金现值因素为6.522，利率应该介于14%～16%之间。可见加息分摊法大大提高了贷款的利率。

第二种方法是在回购融资中，融资双方可以通过谈判确定一个名义贷款年限，比如是20年，然后就用20年的贷款年限和12%的贷款利率计算出一个年金现值因素。从利率表可以查出，年金现值因素为7.469。这样每年付款额将是113.804万元。实际付款年限仍然是30年。根据利率表，可以发现30年的贷款期限，现值因素为7.496，可以推断贷款利率大概在12%～14%之间。^[7]