土地增值税的会计核算

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。现行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》是自1994年1月1日起实施的。

1．土地增值税的计算

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，它是纳税人转让房地产所取得的收入，减去允许扣除项目后的余额，计算公式如下：

应交土地增值税=增值额×税率-允许扣除项目金额×扣除率

增值额=收入总额-允许扣除项目金额

公式中的收入总额，指纳税人转让房地产取得的全部收入，既包括货币收入，又包括实物收入和其他收入。

公式中的允许扣除项目金额，指税法允许纳税人从转让收入中扣除的项目金额。允许扣除的项目金额，分别按不同情况确定。

【案例5-10】宝万房地产开发公司转让写字楼一栋，获得货币收入20000万元，公司为取得土地使用权支付的金额为4000万元，开发土地、建房及配套设施支付3800万元，开发费用共计1500万元（其中利息支出1000万元，未超过标准，当地政府规定其他开发费用扣除比例为5%），按规定支付了转让环节应缴纳的营业税（税率为5%）、城建税（税率为7%）、教育费附加（税率为3%）和印花税（税率为0.5‰）。计算该公司的应交土地增值税。

解析：转让房地产，获得收入20000万元。

允许扣除项目金额如下：

开发费用=1000+（4000+3800）×5%=1390（万元）

转让环节税金=20000×5%×（1+7%+3%）=1100（万元），房地产公司转让环节缴纳的印花税，不允许扣除。

加计扣除=（4000+3800）×20%=1560（万元）

允许扣除项目金额总计=4000+3800+1390+1100+1560=11850（万元）

增值额=20000-11850=8150（万元）

增值额占扣除项目比例=8150÷11850=68.78%，适用税率40%，扣除率5%，因此：

应交土地增值税=8150×40%-11850×5%-3260-592.5=2667.5（万元）

【案例5-11】某公司2014年5月转让一幢2000年建造的办公楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入8000万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。计算该公司应纳土地增值税。

解析：转让房地产的收入为8000万元。

准予扣除的项目金额：

取得土地使用权支付的金额为1200万元。

房地产的评估价格=3000×70%=2100（万元）

房地产评估费用为3万元。

与转让房地产有关的税金为：8000×5%×（1+7%+3%）+8000×0.5‰=88.8（万元）

扣除项目金额合计：1200+2100+3+88.8=3391.8（万元）

土地增值额=8000-3391.8=4608.2（万元）

土地增值率=4608.2÷3391.8=135.86%，适用税率50%，扣除率15%

应纳土地增值税=4608.2×50%-3391.8×15%=2304.1-508.77

　　　　　　　=1795.33（万元）

2.土地增值税的会计核算

土地增值税的会计核算通过“应交税费——应交土地增值税”科目进行。因土地增值税属于流转环节缴纳的税种，故主营和兼营房地产开发的企业应缴纳的土地增值税，记入“营业税金及附加”账户，一般企业销售已使用过的房地产应缴纳的土地增值税，记入“固定资产清理”账户。土地增值税的会计分录如下：

【案例5-20】的会计处理如下：

借：营业税金及附加　　　　　　　　　　2667.5（万元）

贷：应交税费——应交土地增值税　　　　2667.5（万元）

【案例5-20】的会计处理如下：

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　1795.33（万元）

贷：应交税费——应交土地增值税　　　　1795.33（万元）