承包商向业主索赔的原因

一、索赔的概念

（一）索赔的概念

工程索赔是指签订工程承包合同的开发企业和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。房地产开发项目工程索赔包括施工索赔和反索赔两个方面，一般习惯上将承包商向开发企业的索赔称为施工索赔，将开发企业向承包商的索赔称为反索赔。

（二）索赔的特征

1.索赔是双向的

不仅工程承包商可以向开发企业索赔，开发企业同样也可以向承包商索赔。

2.开发企业的相对有利地位

在房地产开发项目实施过程中，开发企业是资金占有方，在合同中始终处于相对主动和有利地位，对工程承包商的违约行为可以直接从应付工程款中扣抵、扣留保留金或通过履约保函向银行索赔来实现自己的索赔要求。因此在工程实践中大量发生的、处理比较困难的是承包商向开发企业的索赔。

3.只有实际发生了经济损失或权利损害，受损方才能向对方索赔

经济损失是指因对方因素造成合同外的人工费、材料费、机械费、管理费的额外开支。权利损害是指虽然没有经济上的损失，但造成了一方权利上的损害，另一方有权获得一定的补偿。

4.索赔是一种未经对方确认的单方行为

索赔是单方面行为，对对方尚未形成约束力，这种索赔要求能否得到最终实现，必须通过双方确认后才能实现。

（三）索赔的分类

1.按索赔事件的影响分类

（1）工期拖延索赔。由于开发企业未能按合同规定提供施工条件，如未及时交付设计图纸、技术资料、场地、道路等；或非承包商原因开发企业指令停止工程实施；或其他不可抗力因素作用等原因，造成工程中断，或工程进度放慢，使工期拖延，承包商对此提出索赔。

（2）不可预见的外部障碍或条件索赔。如果在施工期间，承包商在现场遇到一个有经验的承包商通常不能预见到的外界障碍或条件，例如地质条件与预计的（开发企业提供的资料）不同，出现未预见到的岩石、淤泥或地下水等。

（3）工程变更索赔。由于开发企业或工程师指令修改设计、增加或减少工程量、增加或删除部分工程、修改实施计划、变更施工次序，造成工期延长和费用损失，承包商对此提出索赔。

（4）工程终止索赔。由于某种原因，如不可抗力因素影响、开发企业违约，使工程被迫在竣工前停止实施，并不再继续进行，使承包商蒙受经济损失，因此提出索赔。

（5）其他索赔。如货币贬值、汇率变化、物价和工资上涨、政策法令变化、开发企业推迟支付工程款等原因引起的索赔。

2.按索赔要求分类

（1）工期索赔。即要求开发企业延长工期，推迟竣工日期。

（2）费用索赔。即要求开发企业补偿费用损失，调整合同价格。

（四）索赔的原因

引起索赔的原因包括：开发企业违反合同规定；设计缺陷和变更；意外风险和不可抗力事件；法律的修改；暂停部分工作、停工（全面暂停）、终止合同；合同缺陷或对合同文件的歧义解释并造成损失；行使权利过当、增加特殊要求（如：增加检验项目且检验合格）而造成的损失；对方原因导致项目缺陷（包括对未最终移交的工程不恰当使用）而发生损失；支付延误造成的损失；物价上涨；汇率变化。