不动产物权登记的法效果

二、不动产物权登记的法效果

(一)不动产物权登记的私法效果

虽然在世界各国普遍建立了不动产物权登记制度，但是对于登记的法律效力却有不同主张。就登记对不动产的效力而言，各国立法有四种模式:一是意思主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说，买卖契约有效成立，标的物所有权即行转移，无须登记和交付。如此种立法模式以法国为典型。二是登记对抗主义。以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动非经登记不得对抗善意第三人。即是说，买卖契约已经有效成立，标的物所有权即行转移，但非经登记或交付，不能对抗善意第三人。此种立法模式以日本为典型。三是登记要件主义。将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记在当事人之间不能产生物权变动的效力，更不得对抗第三人。采此种模式的国家很多，如奥地利、俄罗斯、匈牙利、瑞士等。四是形式主义。买卖契约有效成立之后，在登记或交付之外，还需要当事人就标的物所有权的转移，达成一个独立于买卖契约合意，此项合意以物权变动为内容。这种模式以德国为典型。⁽⁸⁾

概括起来，如果以不动产物权登记行为是否构成私法关系有效的要件，这四种立法模式实际上可以概括为登记对抗主义和登记要件主义两种模式:一种是行政登记是私法关系的有效因素，即私法关系由当事人的法律行为自行形成，不过需要进行行政登记，民事法律关系才能发生效果。如我国《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可见，我国采取了登记要件主义为主的立法模式，即除了法律另有规定之外，关于物权的一切法律行为，都必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外，而且还必须将该意思表示予以登记，并自登记时起该法律行为方可生效。

另一种是行政登记只对私法关系施加附加效果，即私法关系的产生、变更、消灭已属有效，行政登记只是对其产生附加影响，如得到国家意志的认可，或者产生公信力和对抗第三人的效力等。如对于自愿抵押登记而言，设立的抵押权自签订抵押合同之日起生效，但未办理抵押登记则不得对抗善意第三人。此处的抵押登记就属对已有的抵押权关系产生附加作用。

总之，作为准法律行为的不动产物权登记并不能直接产生私法效果，需要在已经形成的私法关系基础之上结合登记行为才能产生私法效果。

(二)不动产物权登记制度的公法效果

在《物权法》规定的不动产登记制度中，有一个引人瞩目的制度安排，就是明确规定了错误登记的赔偿责任。根据《物权法》第21条，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

登记机构在登记错误中到底应承担什么性质的法律责任，这在理论上还有不同的认识，而认识分歧又源于对登记机构在不动产登记中的审查行为的性质认识的不同。我国《物权法》第12条规定了登记机构在不动产登记中的职责:1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;2.就有关登记事项询问申请人;3.如实、及时登记有关事项;4.法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。而根据立法部门的解释，该条并没有试图对形式审查或实质审查作出明确界定，而只是明确了登记机构的具体职责，但是这一模糊规定是否恰当颇值怀疑，这直接涉及第21条中规定的登记机构的直接赔偿责任的归责原则问题。也就是说，登记机构可否根据自己在不动产物权登记中仅仅履行形式审查、负担消极义务来为自己进行免责抗辩呢?

首先，从该法第21条所规定的赔偿和追偿制度来看，该赔偿应该属于《国家赔偿法》的调整范围。也就是说，因登记错误给他人造成损害，登记机构应承担国家赔偿责任。在登记机构赔偿之后，可以向造成登记错误的人追偿。

其次，《国家赔偿法》的归责原则是“违法责任原则”，即只有在该登记错误属于违法登记时，才承担国家赔偿责任。而登记机构仅仅履行形式审查责任是否构成违法呢?我们认为，登记机构在进行登记的时候，应严格按照《物权法》第12条进行登记，这种登记必然带有一定的实质审查色彩，但是，由于行政效率的优先考虑以及登记数量的庞大，登记机构不可能对所有申请文件都一一核实，而实地察看也肯定是极少数的情况，因此，登记机构的审查必然以形式审查为主、实质审查为辅。所谓形式审查就是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。所谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。只有在存在明显而重大的疑点的时候，才需要进行实质审查。在一般情况下，登记机关尽到了形式审查的义务即可。

之所以没有采纳完全实质审查的模式，《物权法》的起草者们认为:“主要原因是因为我们的登记机关主要是行政机关，如果要实行实质审查，一旦没有尽到审查义务就全部都要承担责任，但是登记机关承担不了。登记机关实施完全的形式审查也是有问题的，如果完全实施实质审查的话也有一个障碍，即登记机关的职责和责任都会加重，承担责任的比例会大大上升，这对于登记机关是一个非常高的要求。对于目前登记机关主要是政府机关的情形下，承担如此重的责任也是不能落实的。”⁽⁹⁾我们认为，不动产物权登记制度采取实质审查对于行政机关来说，将是不堪重负的，是违背现代行政的专业化趋势和行政效率追求的。相对而言，《物权法》的立法模式是目前中国的最优选择。