借名购买经济适用房，产生问题如何处理

问题35　借名购买经济适用房，产生问题如何处理？

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

多起无经济适用房购买资格的人借用有资格之人的名义购买经济适用房，后房价攀升被借名人拒绝向借名人办理产权转移登记而引发纠纷的案件。此类纠纷调解难度较大，由于借名人交纳实际款项并且装修入住，且丧失其他房屋交易机会，导致双方矛盾激烈、不易化解。

【问题分析】

由于对购买经济适用房有资格限制，因此，一些外地人或者没有资格购买经济适用房的人，就采用“借名买房”的方式——即借亲戚、朋友、同事等人的名字买房。“借名买房”官司主要分为两种类型：一种是出借姓名人想实际占有房屋，起诉实际买房人腾房；另一种是实际买房人起诉出借姓名人，要求过户到自己名下。经济适用房是政府为解决中低收入人群的住房问题而实施的政策，所以对于经济适用房的买卖，除须遵循法律外，还要符合有关经济适用房购买及上市出售的行政法规的规定。

对于“借名买房”纠纷，法院判决的原则是，依据《物权法》规定，以房本上的名字为准，即房本上是谁则房子就归谁，如果出资人能证明自己出资或者装修等，则由对方返还自己的全部出资。实际购买人要求过户，实际就是房屋买卖，需双方自愿，也就是说，需出借姓名人自愿过户，否则法院也不能强制。

退还实际买房人的出资（包括几万元的买号费或者借名费等），是按照当初买房时的房价退还的。也就是说，退还房款不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还，这样实际买房人就非常吃亏。此外，实际买房人想要回出资，还要提供充足的证据，比如支付购房款的银行转账凭证，转账日期要和购房日期相互对应；能证明是借名买房的证人证言；双方之间签订的借名买房协议等。

私人之间关于“借名买房，约定房屋归实际购买人”的合同不能推翻房产证。因为实际买房人不具有购买经济适用房的资格，其借用他人名义买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定，因此合同无效。首先，这种判决的依据是《物权法》和《合同法》的规定；其次，这种判决也使那些自认为聪明而“合理规避法律”的人最终不能得利，这样的结果对大多数遵纪守法的公民来说是公平的，同时也不会使经济适用房的相关法规成为摆设。

【专家提示】

借名买房在法律上是不被认可的，用他人姓名买房的人（或者买房号的人）有一定风险，出借姓名的人一旦失去“诚信”而反悔，那么买房人将无法用法律手段来惩罚这种“不仗义”的人。当事人应增加法律意识，遵守国家法律法规关于经济适用房购买、交易的规定进行购买活动，严格依照购买资格购买住房，不得因谋利或其他原因“倒卖”购房资格，避免出现纠纷。

【典型案例】

案例1：实际购房人要求借名人过户

原告汪某与被告谭某系同一国企单位职工，谭某买断但享有购房资格，汪某不具有购房资格。汪某便与谭某协商并订立协议一份，内容为：汪某以谭某名义购买单位经济适用房一套，汪某给谭某“资质补偿款”2000元，任何一方反悔需支付对方违约金15万元。2007年3月，房产证办到被告谭某名下。后汪某要求谭某办理产权转移登记时，谭某以自身以后难以再享受单位福利、汪某对自己补偿太低为由予以拒绝，形成纠纷。

法院审查后认为，经济适用房是政府提供的优惠政策，限定标准、对象和价格，具有社会保障性质的政策性商品住房。双方恶意串通骗取购房，损害国家、集体和第三人利益，双方借名购房合同依法应当认定为无效。对无效合同，不发生继续履行的法律后果。故原告汪某要求被告谭某办理房屋产权转移登记并承担违约责任，于法无据，不予支持。法院向原告汪某释明后，汪某以双方和解为由撤回起诉。此案告诫人们，借名购房风险很多，如当事人行为违法，难以达到预期目的。

案例2：房价上涨，借名人起诉要求实际购房人腾房

2007年，范先生来某市工作，由于收入较低，又不具备某市户口，所以和表哥魏先生商量以魏先生的名义买一套经济适用房。因为是亲属关系，故范先生和自己的表哥魏先生并没有任何的协议约定。

范先生购买的房屋总价为30万元，面积为120m²，范先生和家里人凑齐了首付款，也办理了银行按揭贷款，随后入住了该房。2009年12月，范先生发现银行还款的账户突然被取消，银行尾款也已经被其他人还了。经过查实才知道，后续的银行贷款由魏先生一次性还给银行，且该房屋已经过户到魏先生母亲的名下。更可怕地是，法院通知范先生领取传票，因为魏先生的母亲已经起诉范先生要求腾空房屋。无奈之下，范先生只好应诉并对魏先生及其母亲的行为另行提起民事诉讼。

一审法院没有支持魏先生母亲的腾房请求，同时法院还认为范先生因为对涉案房屋存在出资，所以有权对涉案房屋的收益主张权利。一审法院的司法判决，虽然没有确认范先生对涉案房屋具有房屋所有权，但是其认可了范先生有权对涉案房屋的收益主张权利，同时驳回了原告的诉讼请求，这样的司法判决对购房人来说既是一种惩罚，也是一种慰藉。