成本法的基本公式

五、成本法的基本公式

1.适用于新开发土地的基本公式

新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

上述新开发土地的基本公式，在具体情况下还会有具体形式。例如，成片开发完成后的熟地（如新开发区土地）的分宗估价公式如下

新开发区某宗土地的单价＝（取得开发区用地的总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积比率）×用途、区位等因素调整系数

实际测算时通常分为下列3个步骤进行：

（1）计算开发区全部土地的平均价格。

（2）计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。

（3）计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整。

新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

例6-1　某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，货款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%，5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）。

解：求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下

2.适用于新建房地产的基本公式

（1）在新建房地的情况下，成本法的基本公式为

新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

（2）在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即

新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

在实际运用成本法评估新建房地产价格中，一般是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化，然后进行价格测算。

3.适用于旧房地产的基本公式

（1）对于旧房地，成本法的基本公式为

旧房地价格＝房地的重新购建价格－建筑物的折旧

或者

旧房地价格＝土地重新购建价格＋建筑物新购建价格－建筑物折旧在上述公式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

（2）对于旧建筑物，成本法的基本公式为

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧