建筑物的折旧

二、建筑物的折旧

1.建筑物折旧的概念

估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因二者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与新购建价格的差额，即

建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值

建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。

2.建筑物折旧的原因

根据造成建筑物折旧的原因不同，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

（1）物质折旧。物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从如下4个方面来认识和把握：

①自然经过的老化。自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际经过年数（建筑物从竣工之日起到估价时点止的日历年数）正相关。同时还要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物老化就快。

②正常使用的磨损。正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。工业用途建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物，由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其损毁程度要大于不受腐蚀的建筑物。

③意外破坏的损毁。意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击；人为方面的，如失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。

④延迟维修的损坏残存。延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。

（2）功能折旧。功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

（3）经济折旧。经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，房地产的价值下降，这也是一种经济折旧。但这种现象不会永久地持续下去，当经济复苏后，这种经济折旧也就消失了。

3.求取建筑物折旧应注意的问题

（1）估价上的折旧与会计上的折旧的区别。求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是减价调整。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。以下列直线法折旧下的公式为例

在会计上，C为资产的原始价值，是当初购置时的价值，它不随着时间的流逝而变化；在估价上，C为资产的重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，C的值可能不同。在会计上，资产的原始价值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。经常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果显示其仍有较大的现时价值；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足，但估价结果显示其现时价值已所剩无几。

但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费（土地取得费用的摊销）就属于会计上的折旧。

（2）土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。求取建筑物折旧时应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，土地是有期限的使用权，建筑物经济寿命结束的时间可能与土地使用年限届满的时间不一致，因此，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：

①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。

②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。这样处理是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”的规定。而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期，可以续期的土地使用权人是否去办理续期，以及目前对地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得存在不同意见等复杂情况。

4.房屋折旧的有关规定

1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》和中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》对建筑物折旧的计算公式都作了有关规定。

（1）房屋折旧的计算公式。对于估价上求取建筑物的折旧应采用如下计算公式

年折旧额＝房屋重新购建价格×（1－残值率）÷耐用年限

（2）房屋结构的有关规定。根据房屋结构分为下列4类7等。

①钢结构及钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

②砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

③砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

④砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

⑤木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

⑥砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

⑦简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

（3）房屋耐用年限的有关规定。各种结构房屋的耐用年限一般为：

①钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。

②砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。

③砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。

④砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。

⑤砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。

⑥砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。

⑦简易结构10年。

（4）房屋残值率的有关规定。房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为：

①钢筋混凝土结构0。

②砖混结构一等2%。

③砖混结构二等2%。

④砖木结构一等6%。

⑤砖木结构二等4%。

⑥砖木结构三等3%。

⑦简易结构0。

（5）房屋完损等级的分类。根据《房屋完损等级评定标准》和《房地产估价规范》的有关规定，房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，具体分为下列五类：

①完好房。

②基本完好房。

③一般损坏房。

④严重损坏房。

⑤危险房。

（6）房屋完损等级评定的项目。房屋完损等级评定的项目是房屋结构、装修、设备三个组成部分，各组成部分的具体项目如下。

①房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面。

②房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修。

③房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。

（7）房屋完损等级的判定依据。房屋完损等级的判定依据如下。

①完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道.通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

②基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。

③一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够.通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。

④严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。

⑤危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。

（8）房屋新旧程度的判定标准。房屋新旧程度的判定标准如下。

①完好房：十、九、八成。

②基本完好房：七、六成。

③一般损坏房：五、四成。

④严重损坏房及危险房：三成以下。