求取建筑物的折旧

三、求取建筑物的折旧

求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。

1.年限法

年限法又称年龄—寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

图6-1　建筑物的经济寿命

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。如收益性建筑物的经济寿命，具体是从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间，如图6-1所示。

建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。建筑物的经济寿命还可以通过市场提取法求出的年折旧率的倒数来求取。

建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。建筑物的实际经过年数是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。类似于人的实际年龄。建筑物的有效经过年数是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。类似于人看上去的年龄。

建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。类似于有的人看上去比实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。实际经过年数是估计有效经过年数的基础，即有效经过年数通常是在实际经过年数的基础上进行适当的调整后得到：（1）当建筑物的维修养护为正常的，其有效经过年数与实际经过年数相当。（2）当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效经过年数短于实际经过年数。（3）当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效经过年数长于实际经过年数。

建筑物的剩余寿命是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即

剩余经济寿命＝经济寿命－有效经过年数

因此，如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效经过年数是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，二者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效经过年数少于实际经过年数，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才能符合实际。因为两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值就会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，那么它们的价值就会是完全相同的。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而其价值未必高；而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而其价值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使撇开文化内涵因素，也有较高的市场价值。

运用年限法计算建筑物折旧的具体方法主要有以下两种。

（1）直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为

式中：D_i——第i年的折旧额或称为第i年的折旧（在直线法的情况下，每年的折旧额D_i是一个常数D）；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值，是建筑物残值减去清理费用后的余额（建筑物残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值；清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用）；N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率，即

有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为

式中：E_t——建筑物的折旧总额。

采用直线法折旧下的建筑现值的计算公式

式中：V——建筑物的现值。

例6-4　某建筑物的建筑面积为100平方米，单位建筑面积的重置价格为500元／平方米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

解：已知：C＝500×100＝50 000（元）；R＝5%；N＝30年；t＝10年。

则

（2）成新折扣法。早期运用成本法求取建筑物的现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为

V＝C×q

式中：V——建筑物的现值；

　C——建筑物的重新购建价格；

　q——建筑物的成新率（%）。

这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查的场合。

如果利用建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为

当R＝0时，有

例6-5　某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。

解：已知：t＝10年，n＝30年，R＝0。则

2.市场提取法

市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。在假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：

（1）大量搜集交易实例。

（2）从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。

（3）对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。

（4）求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值。

（5）求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。

（6）将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。如果可比实例的经过年数与估价对象的经过年数相近，求出的各可比实例折旧率的范围较窄，则可将可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率。

如果各可比实例的经过年数、区位、维修养护程度等之间有差异，求出的各可比实例折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率，然后将年折旧率的范围调整为适合估价对象的年折旧率。

（7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。

利用市场提取法求出的年折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命，即

例如，如果通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为2%，则可以根据其倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年。

3.分解法

分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。

分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。

（1）分解法求取建筑物折旧的步骤。运用分解法求取建筑物折旧的步骤如下。

①求取物质折旧。这是将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。

②求取功能折旧。这是将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。

③求取经济折旧。这是将经济折旧分为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加。

④求取建筑物的折旧总额。这是将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。

（2）物质折旧的求取方法。物质折旧的求取过程和方法如下。

①将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即修复所必需的费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值。反之，是不可修复的。

②对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。

③对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。

短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。

长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。

④将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。

例6-6　某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年。有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑的物质折旧额。

解：该建筑物的物质折旧额计算如下。门窗等损坏的修复费用＝2（万元）

该建筑的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）

（3）功能折旧的求取方法。功能折旧的求取过程和方法如下。

①将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的3类，并进一步分为可修复的和不可修复的。

②对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在使用缺乏该功能的重置成本下，其折旧的计算过程为：首先，估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用。其次，估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用。最后，将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，即增加该功能所超额的费用，作为折旧额。

如果使用具有该功能的重置成本，则减去在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用，便得到了扣除该功能缺乏引起的折旧后的重置成本。

对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，其折旧的计算过程为：首先，采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和。其次，估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用。最后，将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，作为折旧额。

③对于可修复的功能落后引起的折旧，以空调系统落后为例，其折旧额为该功能落后空调系统的重新购建价格，减去该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统可回收的残值，加上安装新的功能先进空调系统所必需的费用，减去该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。

与可修复的功能缺乏引起的折旧额相比，可修复的功能落后引起的折旧额加上了功能落后空调系统尚未折旧的价值，减去了功能落后空调系统拆除后的净残值（拆除后可回收的残值减去拆除费用），即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。

对于不可修复的功能落后引起的折旧，仍以空调系统落后为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进空调系统所必需的费用，替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后空调系统导致的未来每年损失租金的现值之和。

④功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，但如果使用重建成本则不能消除。以前面讲过的层高过高的厂房为例，因为重置成本将依据5米而不是6米层高来估算，而重建成本将依据6米层高来估算。其次，无论是使用重置成本还是使用重建成本，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的超额持有成本。超额持有成本可以采用“超额运营费用资本化法”——功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。这样，在使用重置成本下

扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本－超额持有成本

在使用重建成本下

扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重建成本－（无效成本＋超额持有成本）

⑤功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额。

（4）经济折旧的求取方法。经济折旧在估价时点时通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。

例6-7　某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。

解：该旧住宅的折旧总额求取如下。

该旧住宅的折旧总额＝1＋6＋3＝10（万元）

该旧住宅的现值求取如下。

该旧住宅的现值＝重置价格－折旧＝40－10＝30（万元）