香港当代老人居住建筑形式

3.2.3　香港当代老人居住建筑形式

按照狭义的老人居住建筑定义分析，即使用者为老年人或者老人家庭，具有针对老年人身心特征与生活模式的专门设计，且带有长期居住功能的建筑，本章节述及的香港老人居住建筑大致可以有六种，即福利机构的长者宿舍和安老院，房委会的长者住屋和小型独立单位，以及房协的年长者居住单位和长者安居乐。如果参考广义的老人居住建筑定义，则还应该包括普通住宅与其他安老院舍（护理安老院与养护院）。以下仅对狭义概念的老人居住建筑做展开研究。

在狭义的老人居住建筑中，安老院、长者宿舍与长者住屋均为院舍式的老人居住建筑，采用非家庭集体居住的模式，且多数都没有独立的卫生设施。这种集体居住的建筑反映了特定阶段的社会居住需求，但无法保证私密性与独立性。正因为其不符合现代居住的标准，无论在福利机构体系还是公共住宅中，它都将要或者已经被淘汰^[60]。因此在以下的段落中将针对小型独立单位、年长者居住单位以及长者安居乐3种形式作讨论。

从建筑开发者分析，以上3种老人居住建筑的开发者一个是隶属于官方但独立营运的房委会，一个是独立的非营利机构房协，都是香港公营房屋的开发者，且接受房屋署的监督。因此，可以说香港的老人居住建筑没有私营机构的介入。

从建设规模和时间周期分析，小型独立单位的建设规模最大，从1994年至今的10年间共开发了超过10000个单元。年长者居住单位开发规模次之，从1971年至今的三十余年间开发超过1000个单元。长者安居乐开发最晚，分别在2003年与2004年上市的2个楼盘一共仅576个单元。

从居住面积分析，小型独立单位有1～2人和2～3人2种房型，使用面积分别为17.65 m²与22.90 m²；长者安居乐有开放式单位与一房一厅2种，面积分别为25 m²与37 m²（至于年长者居住单位则缺少面积资料无法进行比较）。按面积分析，无论是总面积还是人均面积，明显地长者安居乐更为宽裕，这也符合其市场定位。参考香港私人住宅人均实用面积15.6 m²的标准，小型独立单位的人均面积指标偏低，但仍符合香港公共租屋人均大于7 m²的标准^[61]（图3.13）。

从老龄化程度分析，小型独立单位规定1/4的单元必须为家庭单位设计，分别为有一房一厅、两房一厅及三房一厅（极少见）的设计，因此老龄化程度应该在75%左右。而年长者居住单位与长者安居乐的居住者均为纯老户，老龄化程度应该接近100%。但是如果从居住区角度分析，多数小型独立单位为多采用副翼方式建造于公屋大厦一侧，而年长者居住单位常与其他住宅混合布置，因此这两种老人居住建筑仍应该属于常态老龄化居住区。而长者安居乐和部分小型独立单位独立于居住区之外，应该属于非常态老龄化的居住区。

从产权模式分析，小型独立单位属于租住公屋，居住者没有产权；年长者居住单位则有多种产权模式，包括廉租屋、居屋与私人住宅，即部分有产权，部分仅有租赁权；长者安居乐则比较特殊，采用的是香港很少见的“租押金”模式，采用逐年减少押金退还比例的租赁方法，不提供产权但保证终生租住权。

从对社会福利的替代角度分析。小型独立单位仍属于公屋，部分早期的年长者居住单位是廉租房，体现了对低收入老人的福利。其中小型独立单位对于老人与子女就近居住的情况更可以通过轮候排期给予优惠。而长者安居乐则纯粹是市场化手段了。从3种模式针对的市场看，三者基本符合中低收入到高收入的变化，以及香港社会福利的模式。

图3.13　香港小型独立单位主要平面

资料来源:香港地方.建设及建筑物——香港公屋（二）小型单位大厦［EB/OL］.（2003-10-01）.http://www.hk-place.com/view.php?id=242

从建筑高度分析，年长者居住单位高度最低，其独立式与大厦低层两种模式中，独立式仅3层高，呈围合街坊模式，大厦低层模式也多设在双塔式大厦^[62]的7～8层内。小型独立单位则绝大部分为高层建筑，最常见的为21层（受限于消防规范），其余多为14～18层，仅有1处9层建筑与1处6层建筑。至于长者安居乐则为33层高层建筑，接近超高层建筑。

从建筑设计分析，3种建筑模式都是针对独代居住的老人设计，因此在单元内设有独立的厨房与卫生设备，且对老龄化的适居性做了针对性设计。但3种模式仍有很大的不同，除了面积上的差异外，在具体细节上也有很多不同，如对于消防设施的设计，中央报警系统的设计等等。

3种模式最大的区别在于配套设施或者说服务内容。多数小型独立单位建筑内部没有配套服务设施，但2000年后最新的几处底层设有社区会所和老人健康中心，部分底层设有长者住屋的小型独立单位可以分享公共服务设施。年长者居住单位的设计包含了老人休息室，老人休息室内除了有阅览功能外，还有电视、录像播放机、健身器械等等。独立式的年长者居住单位更有舍监提供服务，包括举行各种类型的活动与讲座等，但也仅有独立式有此待遇。长者安居乐的配套服务设施最多，除了文体活动、康乐设施的标准价颇高外，还有大量的医疗护理服务内容，体现其服务特色。