英国及我国香港退出机制设计具体分析和借鉴

美国的住房保障政策，主要有租金资助计划、低收入阶层住房税金信用计划以及其他鼓励低收入层买房的政策等，主要表现为住房补贴等形式。以项目为基础的补贴分为对公共住房补贴和对私有住房补贴两种。公共住房补贴制度始于1937年，具体由联邦政府负责拨付建造、维修和管理营运公共住房所需的资金，地方政府（或州政府）设置的财政归中央的住房局负责监督公共住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房局。到1997年，公共住房有140多万套。对私有住房的补贴始于1961年，政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。由政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者。被选中的住房房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

英国在保障性住房方面比较著名的是其“优先购买权政策”。英国法律明确规定“购买权”条款：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。优惠折扣起点为房价的30％，居住两年后，每超过一年再减房价的1％，住三十年公房的房客则可以以60％的优惠折扣购房，但是折扣最大不超过房价的60％。居住条件差的公寓式套房，买房的折扣更大，居住两年后可以优惠房价44％，以后每超过一年再减房价的2％，但是最大折扣不超过房价的70％。公房购买人还可以申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。但是英国的“优先购买权”一个重要的前提就是政府具有强大的经济实力，才能为激励机制效果的真正实现提供坚强的后盾。

中国香港作为法制社会，在公屋的申请、编配程序上有着极为严格的规定，以确保享受优惠的都是真正需要帮助的居民。公屋申请人须在香港住满七年并没有私人住宅物业，而且必须接受包括家庭收入和家庭资产的全面经济状况审查。房委会每年检查轮候者的收入及资产限额，以确保限额配合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。以三口之家为例，申请人家庭每月最高收入不得超过规定限额，家庭总资产不得超过规定限额，总资产包括了存款、证券、汽车、固定资产等。公屋申请人的申请条件不仅严格，而且相当详细。在通过一系列审查和三年以内的轮候期，申请人终于可以拿到钥匙。美国、英国、中国香港地区保障住房退出方式如表7-6所示。

表7-6　美国、英国、中国香港地区保障住房退出方式

与国外和香港地区的公共租住房屋制度相比，我们的住房保障对象退出机制需要不断地改进和完善。通过对上述英国、美国和中国香港公共租住房屋制度退出机制设立的简要描述，我们可以总结出退出机制设立的可借鉴点：第一，通过建立比较完善、合理的法律体系和严格的惩罚机制，运用法律法规的强制性特征确保住房保障退出机制的合理设立和有效实施；第二，不断规范和培育退出监管机构，一方面加强对住房保障对象的监督管理，另一方面通过探索制定有利于保障性住房承租人退出的优惠政策，利用利益驱动促使承租人主动退出；第三，加快建立个人信用管理制度，其主要目的是为了证明、查验和解释申请人的资信，并通过一系列的制度规范个人申请人的信用行为，提高诚信守约意识。