城市居住弱势群体的主要聚居空间及特征

对于以贫困人口为代表的城市弱势群体的聚居空间，国内很多研究者从实证调研、社会空间分布、居住空间分异等方面进行了大量研究。北京社会科学院对具有环境脏乱差、市政基础设施不足、危旧平房集中、居民整体文化素质不高、居民总体收入偏低等特征的“城市角落”进行调查，指出旧城历史街区、老旧居民区、城中村、厂中村等地段成为居住弱势群体的主要聚居区域。⁽¹²⁾

（1）南京城市居住弱势群体的主要聚居空间

调查发现，在整个城市空间尺度上，城市居住弱势群体作为一个整体，其空间分布具有一定的规律性，表现为这一阶层主要集中于城郊结合部。除了位于主城边缘的经济适用房和廉租房小区外，南京市的低收入人群多居住于主城区内尚未更新改造的老旧社区之内，比较典型的例如箍桶巷、能仁里、颜料坊等处，还包括了七八十年代和90年代早期建造的以单位公房社区为主的居住区，如南秀村、五塘村等。这些单位公房社区按照当时的国家标准建造，已经难以达到现今的居住要求，大量的城市和外来流动人口租住于此，也成了低收入人群的聚居地。其中城市户籍贫困人口多分布在一些早期建设的居民小区内（主要是一些职工集中居住区）；而农村户籍贫困人口则主要居住在一些“城中村”中，且近年来开始出现向城市户籍贫困人口居住地区集聚的趋势。另外，还有相当一部分贫困人口居住在旧城的衰退地区。吴启焰等根据南京市1992年以来201片已销售的商业居住小区以及老居住区调查结果进行聚类分析，划分出六类居住空间，指出城市低收入阶层主要集中于郊区或市区危旧房内，而农民工阶层则租住郊区农房、多人合租城市边缘区危旧房或安身于建筑工地或自行营造棚户（吴启焰，2001）。

（2）城市居住弱势群体主要聚居空间的特征

城市是永恒变动、不断调整的；城市空间也是不断地在流动的。而这种流动的过程被描述为：浓缩、离散、集中、分散、隔离、侵入、接替。⁽¹³⁾这些过程在南京市低收入人群居住空间的分异过程中都有清晰的体现。纵观南京市城市空间发展历史，考察南京市低收入人群的居住分异状况，可以看到以下一些特征：

A．清晰化——由相对混杂转化为清晰分离

以往在普遍贫困的状况下，并没有什么本质上的收入层次的划分，自然谈不上依据收入决定的城市空间分异的发生。城市空间分异则更多地体现为各个企事业单位之间的城市空间分布。改革开放以来，随着南京市的经济发展，市民之间的收入差距迅速扩大，南京市的基尼系数不断增大，低收入、中等收入和高收入群体的收入差距迅速拉大，从人群划分上，低收入群体明确的形成，这也成为了低收入人群城市居住空间不断清晰化的先决条件。

与此同时，随着老城区的更新改造，很多老旧居住区被新的开发项目所代替，原有的住户或主动、或被动地改变了居住地点。南京的旧城改造在1990年前后发生了很大的改变。此前的旧区改造多以单位为主体，以解决职工居住要求为主要目标，大部分的原住居民在城市更新后回迁。如丹凤街一带的改造，以南京市邮电部门为主体进行拆旧建新，新建住房中80％提供给原有居民回迁，剩余的20％中也大多分配给邮电部门的职工居住，流向市场的屈指可数。90年后，城市改造的主体已经逐步的转换为追求市场利润为目标的开发公司。

B．绵延化——由点状分布转化为带状分布

低收入人群和中高收入人群的居住空间在逐步分化与隔离的同时，自身也发生着特征鲜明的集聚现象。低收入人群的居住空间由于其经济价值低下，在市场的推动之下，向南京市城市土地相对低价的区域集中。老旧社区在不断的改造更新过程中逐步消失，低收入的动迁人口大多迁移到经济适用房中居住。南京市的经济适用房在长江以南部分多分布在绕城高速沿线，距离绕城公路在三公里距离内的住区达到了全部的60％以上，形成了明显的经济适用房建设带。经济适用房首尾相接，绵延成带，改变了以往低收入社区成点状分布于老城区各个角落的状况。

由于土地的有偿使用，城市土地表现出“距离衰减”规律：离城市中心越远，土地价值越低。土地的价格如果简单地按照距离加以评价，必然会形成清晰的圈层结构。城市空间的生长也就是以“摊大饼”的方式一圈圈地向外围扩张。为了避免这种状况，疏散老城区人口压力，南京在总体规划中明确提出建设新城区，采用蛙跳的方式，大力建设了江宁、仙林和浦口三个新城区和河西城市副中心。然而无论是江宁还是仙林、河西，其中心区域的土地价值都随着新城区的开发成熟、地铁等配套设施的规划和建成水涨船高。位于主城和新城之间的主城边缘地段依然是土地价值最为低下的。简单地按照房地产市场所体现出的价值杠杆，低收入人群的居住空间在新城区靠近中心区域也依然无立足之地。可以这样说，新城区的建设疏散了一部分主城区中、高收入人群，他们分别购买了新城区的中档商品房和别墅类高档物业。而对于低收入人群则疏散（或过滤）至新城和主城的结合部位，绕城公路沿线。

C．被动化——居住选择权利的缺失

按照理想的城市空间分异模型，社会各个阶层根据自身的经济状况和日常社会活动和需求，选择自己的居住地点：不同的社会群体居住在不同的区域，反映了流动人口家庭通过不断的就业、择居行为来实现家庭或个人的居住需求。不断择居、就业的结果使得具有相似居住要求的社会群体聚居在一起，在特定地段形成收入水平与社会结构相对一致的居住社区。而社会构成不同的居住群体则彼此分离，导致城市社会空间分异。不同的居住区域类型往往依据一定规律组合在一起，形成特有的居住空间结构模式。当居住区位与住宅本身具有一定的可替代性时，一定收入水平的住户居住选择通常是通过对选择居住区位尽量使住宅消费支出效用最大化。住户权衡的主要对象是每日往返工作地的通勤费用和由城市级差地价造成的不同区位的房屋价格。

社会阶层的划分同样代表了对社会资源的占据能力，高收入阶层极大地占据了社会资源，具有很强的择居能力；与之相反，低收入人群基本上不具备择居能力，或者其择居的能力非常有限。按照理想的城市空间分异模型，低收入人群可以在居住品质和居住区位之间进行权衡，加以选择，然而事实情况也并非如此。南京市对于低收入人群的住房拆迁补偿和住房保障多采用实物配给的方式，指定保障或补偿住房，低收入人群没有挑选的余地。同时，经济适用性住房在五年内不能上市交易，交易的过程也要补交土地款。如此的政策限制导致低收入人群基本上丧失了择居的能力，根据就业地点和日常通勤交通便利程度权衡居住地点的择居行为只存在于理论之上。

D．重叠化——低收入户籍人口和外来人口居住空间重叠

流动人口在城市地域的分布来看，大致可分为三类。第一类为聚居型，即流动人口集中于火车站周边、城市边缘专业市场集中的城郊结合部。这些地区往往具有交通便捷、房源充足、房租低廉等有利于流动人口生存的条件，如南京的所街村以及靠近火车站以做小生意的流动人口为主的沈阳村等。第二类为散居型，该类流动人口分散于城市之中，工作时间规律性强，大多为宾馆、饭店、商业设施等城市公共服务设施的服务人员以及从事保安、保姆等职业的流动人口。第三类为迁居型，该类流动人口居住地与城市房源情况、城市区位以及房屋租金高低没有联系，而是随着工作场所的改变而随时迁移，如居住地相对固定的建筑工人。

对开发利润的执着使得房地产开发企业尽力搜寻那些动拆迁成本低的地块，这些地块成为城市更新中的“热点”，那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的地块，常常是危旧房屋密集地区，这些地区居民更新改造的愿望最为迫切，却少人问津。

近年来，随着南京市城市建设用地的扩张，在以往的城市近郊区，以城市郊区村落演变而来的边缘型社区不断出现。这些城市边缘型社区往往以农村自建房为主，随着城市建设用地的范围增加，融入了城市之中，居住环境恶劣，配套设施缺乏，吸纳了大量的外来务工人员，成为了非正式的城市居住社区——城中村。比较典型的如火车站北侧的沈阳村等。南京的城中村问题虽然不像广州、深圳等城市那样突出，但也反映出城市在近十年来的快速生长及其带来的结构性问题。随着对城中村的拆迁改造，这些区域或成为中高档的居住开发项目用地，或用以建设城市基础设施（如沈阳村位置已经实现南京火车站扩建工程），南京的城中村也正逐步地向不断拓展的城市边缘转移。

（3）快速城市化发展加剧居住空间分异现象

城市居住空间分异的现象是在多种机制作用下形成的，包括转型期社会阶层分化、城市功能结构转变、市场经济和住宅自有化的发展、流动人口涌入、居民自主择居行为等多种因素的影响。但不可否认的是，由于保障性住房的主要供应对象是城市的低收入群体，建设方式的选择会对不同收入群体的居住空间分布带来影响。在城市的某些地方划出特定区域集中建设保障性住房从表面看，便于操作实施，另一方面集中建设的方式会加剧低收入群体的空间聚集现象，强化不同社会阶层在空间上的分化。⁽¹⁴⁾例如，上海外环线附近的政府重大工程动拆迁中低价拆迁商品安置房基地已经成为低收入群体居住的主要区域之一（图5-9）。⁽¹⁵⁾

图5-9　城市高、中、低收入人群迁移分析

资料来源：作者根据吴启焰《大城市居住空间分异研究的理论与实践》整理绘制

由于受到地价、利润限制、开发升值预期等因素的影响，集中兴建的经济适用房大多选址于城市边缘地区。经济适用房的供应对象是城市中低收入群体，受到经济条件限制的他们对公共交通的依赖性很大。虽然在主要公共交通走廊沿线安排经济适用房已成为普遍的做法，但由于经济适用房大部分选址于城市边缘地区，而且城市大多数就业岗位仍集中于城市内部，造成普遍通勤路途时间较长、通勤成本增加、通勤满意度下降。在南京，城市边缘区和内城区已成为居住分异最显著的反差区。⁽¹⁶⁾与城市内部相比较，城市边缘地区就业岗位相对较少，各项配套服务设施不完善，社会文化生活贫乏，属于质量较差的城市空间资源，对于中低收入群体而言，无异于使其本已处于弱势地位的社会资源占有量进一步下降。杨上广和王春兰通过研究指出上海在大规模住宅建设、旧城改造和随之出现的居民梯形消费搬迁三方面共同作用下，不同阶层居住的空间分异趋向逐渐表现出来，正逐步形成居住空间重构与分异的演变格局。⁽¹⁷⁾