房地产价格上涨与住房财富

（一）房地产价格上涨导致住房财富差距分化

住房作为大部分家庭消费中价值最大的一项耐用消费品，也是家庭财富的主要组成部分。许多人在购买住房时不仅仅是为了有个宽敞舒适的居住场所，而是把住房看作是追求相对地位的手段，非常关心自身住房消费水准与他人进行比较后的结果。这种以追求相对住房财富的地位或名次，以炫耀自己的地位、身份、成功、富有，满足个人虚荣心为目的房地产消费，实际就是经济学所说的位置消费^[1]。

住房资产具有的“位置消费”的特性，高收入或富有人群往往倾向于购买大面积、高品质的豪华住房。值得关注的是，伴随住房市场化过程中房价的快速上涨，这些高收入者购买的大面积豪华住房迅速增值，进一步拉大了与低收入者、无房者之间的财富差距。在普通民众感叹拥有一套新住房越来越成为不可能实现的梦想，高收入阶层反而越来越容易地扩大自己拥有的房产数量，进一步拉大与中间收入、低收入群体在住房资产和资源上的差距。

从历史角度来看，计划体制下的福利住房分配由权力、身份、资历等因素所主导。由此导致的福利房拥有量的不平等是计划体制下社会不平等的重要内容。为了使改革易于推行，住房市场化默认了既有的住房资源分配状况。房改初期福利房开始被廉价买断，不久售后公房也逐渐得以上市交易，于是伴随住房市场化过程中房价的快速上涨，住房资源的不平等就被进一步放大为收入或财富拥有的不平等（陈钊等，2008）。从现实来看，只要存在收入差距，住房的市场化发展就会造成住房拥有的不平等。而只要有住房不平等，又会造成富者越富，穷者越穷。这也就意味着，在收入分配趋向两极分化的社会经济大环境下，住房市场化发展必然带来住房拥有量和住房资产价值上的两极分化，而这就成为社会贫富分化一个非常重要的“助推器”，会进一步加速扩大不同人群的收入与财富差距，加剧社会阶层分化（陈杰，2007；Meng，2007）。

1998年我国全面实施的城镇住房市场化改革，对于改善城镇居民的居住条件、促进房地产及相关行业与市场的发育起到了极大的推动作用。全国城镇新建住宅面积呈现明显的上升趋势，城镇人均住房建筑面积从1998年的18.66平方米到2012年的32.9平方米，基本上保持每年1平方米的增长速度。与此同时，房地产价格大幅上涨，到2012年底，全国平均商品房销售价格已经上涨到1998年的2.9倍，有些城市上涨幅度更高，尤其是2007年、2009年涨幅明显加速。从图4.1可以看出，我国房地产市场化改革十年来，城镇人均拥有的住房财富^[2]的增长速度明显快于人均可支配收入的增长，特别是2003年后伴随着房价的上涨，人均住房财富高速增长。与学术界对居民间持续扩大的收入差距问题的广泛关注相比，针对我国城镇居民住房资源和财富的差距问题的研究还仅停留在描述性分析层面，采用科学的方法和数据对此问题进行深入细致地分析尤为迫切，以期为出台更有针对性的住房分配政策提供参考。

图4.1　城镇居民人均可支配收入和人均住宅财富
注：根据历年中国统计年鉴相关数据计算而得，单位为元。

由于住房体制改革的历史以及居民收入分化的现实原因，伴随住房市场化过程中房价的快速上涨，居民拥有住房资产资源上的差距，加剧了收入的不平等，将越来越成为导致社会群体财富差距两极和阶层分化的重要源泉，这个影响将是长期和深远的。这种由于房地产价格上涨导致的居民财富差距的拉大，并非单纯的经济问题，更是严重的社会和政治问题。过分悬殊的收入差距和财富差距不仅会影响人们的社会心理，不利于提高有效消费，而且可能产生畸形的位置消费行为，甚至会因此影响社会的稳定。过于悬殊的收入差距和财富差距，会使社会成员之间产生种种隔阂、抵触和离心因素，削弱社会的凝聚力和普遍的认同感，从而降低社会的整合力，甚至可能导致社会的分崩离析，引发动荡与不安。

（二）住房财富差距分化的相关研究

在次贷危机爆发前的1990～2006年，除了日本和德国由于受各自的20世纪90年代初房地产泡沫破灭所累之外，世界上各主要国家的房价基本都处于上升通道，尤其在1997年以来不约而同地出现了不同程度的大幅上涨，OECD国家在2000～2006年平均房价上涨了42%。住房作为家庭的主要资产，房地产价格波动对家庭住房财富及总财富分布具有潜在的重要的影响（Eric ＆Gwilym，2011）。

西方学者们普遍认同住房拥有率的提高是本世纪发生的最有意义的变化之一，学者们认为这应该归功于金融管制放松和新自由化，以及政府推行的一系列旨在提高居民住房拥有率的优惠政策。Sang-Wook et al.（2011）认为，对于大多数美国家庭来说，房产已成为家庭最可靠的财富创造方式，美国家庭住房拥有率达68%，住房财富占一般家庭总财富的65%。2002年英国的官方数据表明，住房是英国居民持有的最大财富，住房财富是所有寿险和养老基金的两倍，是证券和股票价值的五倍，是储蓄的三倍。ONS（Office for National Statistics，2009）数据也表明，截至2006年8月，英国居民住房拥有率为68%，其中，38%的居民还需偿还住房抵押贷款，6%的居民不止拥有一套房产。Thomas ＆Dorling（2004）研究表明1971～2002年这30年间，英国居民的住房价值增长了50倍，住房财富占国民财富的比例翻了一番，从22.1%增长到42%。

伴随着住房拥有率的提高以及房价的普遍上涨，住房财富不平等作为经济和社会不平等的主要潜在来源而被国际学者们关注。特别是美国次贷危机后，住房财富差距以及住房拥有率提高所产生的效能受到学者们更广泛探讨和重新审视（Ronald，2012）。美国学者们关注不同种族和社会阶层之间的住房拥有率的差距所导致的收益不平等、住房财富差距对居民生活机会的影响以及住房财富收益的代际遗传等对社会和意识形态的影响。Burbidge（2000）针对住房拥有率在社会阶层分化中的作用进行了分析。Doling ＆Ronald（2010）研究表明不同区域的住房财富差距拉大显著地加速社会分割（social segmentation）。Thomas ＆Dorling（2004）分析了英国房价增值过程中，有些家庭住房财富积累的速度和程度使得其他来源的个人财富相形见绌，住房财富差距达到前所未有的水平，其中最富有的10%的家庭所拥有的住房财富是最穷的10%的家庭的五倍之多，住房财富不平等程度足以淹没个人努力以及收入和福利再分配的影响。Eric ＆Gwilym（2011）认为，从投资属性来看，与其他金融投资产品相比，房产具有不可分割性，并且总价高，导致低收入家庭被排除在外，从而房产投资市场更具机会不平等性。

西方学者利用大型微观数据对住房财富不平等进行量化研究，比较早期的有Henley（1998），利用1985年综合家庭调查（General Household Survey，GHS）和1991年英国家庭面板调查（British Household Panel Survey，BHPS），分析了住房财富分布情况（包括总住房财富和净住房财富），并且从地区和户主年龄两个方面对住房财富差距进行分解。研究表明在1985～1991年英国住房财富不平等程度小幅温和增加，归因于住房自有率增加和政府支持的住房购买计划。Flippen（2004）实证研究结果认为，英国家庭住房总财富的基尼系数在1985年和1991年皆为0.58，家庭住房净财富的基尼系数1985年为0.67，1991年为0.65。

在我国，伴随着房地产市场化改革以及房价迅猛上涨，城镇居住房财富差距的扩大得到人们的普遍关注。但是，与深入细致的收入差距问题研究相比，国内学者针对住房财富差距研究还仅停留在描述性分析层面。可能是由于我国房地产市场化改革时间不长，以及缺乏大型的住房调查微观数据的支持。现有相关文献主要从两个角度对其进行分析：一类是从住房制度改革进程的角度，定性分析了我国城镇居民住房财富的两极分化的背景和历史原因。例如，李实等（2005）、Meng（2007）和陈钊等（2008）等，认为我国城镇住房改革导致了巨大的初始住房财富差异，强势群体比弱势群体获得了更多的住房财富。另一类研究是基于住房财富在居民收入不平等中的作用这一视角，住房财富性收入作为居民收入的来源之一，分析住房资产在收入不平等中的作用和贡献。瞿晶和姚先国（2011）认为房地产财产性收入在城镇居民收入不平等中的作用日益增强，持续上涨的房地产价格以及更高的投资门槛使得房产投资比金融资产投资更能扩大城镇居民收入差距。

综上所述，因为住房制度改革的历史背景以及传统习俗使然，我国城镇居民住房消费特征与西方发达国家有明显差异，我们完全有必要利用国内大型家庭微观数据，对我国居民的住房需求以及住房财富差距特征进行深入细致研究，以期为政策当局制定相关政策提供有价值的参考信息。