万亿元租房市场出现颠覆者

互联网带来的标准化、系统化、用户至上等理念，让越来越多的年轻人成为长租公寓的房客。但在租房市场，新晋互联网品牌的占比还不到10%。

资本的嗅觉也许预言了未来某一领域的快速发展：YOU+、优客逸家、蘑菇公寓等长租公寓品牌在2014年纷纷获得不菲的投资，上线仅一年时间的上海寓见也已经获得包括天使、Pre-A、A轮在内的三轮融资，房产网站链家网砸下重金加速旗下自如友家和自如寓的拓展……

租房市场并非是一个新的领域，但多位业内人士表示，2014年是长租公寓行业的发展元年。九猪网创始人田浩于2012年进入这一行创业，“但是在2014年7月份之前，资本方对长租这个行业并没有太大的关注度，其他人也是一样。”

随着资本涌入，这个领域的创业者们不约而同地加快部署的速度，在北京、上海等一线城市，大大小小的长租品牌不断涌现并迅速扩张。

特别传统、信息冗杂的租房领域正在被这些创业者用互联网O2O的方式所改变——以分散式长租公寓为例，这些公寓品牌从房东或者中介手中拿到清水房源后进行统一整改，把真实的房源信息和房屋照片挂到网上供租客选择，真实而标准化的房屋产品将租客的不信任感降到最低；房屋出租后为租客提供保洁、维修等个性化增值服务，并打造氛围融洽的租户社交平台，一改传统租房令人头痛的面目。

互联网为长租市场带来了标准化、系统化和用户至上的理念，越来越多的年轻人成为“蘑菇客”“自如客”，他们通过官网显示的房源、图片和价格，来高效地选房、看房。

因此，在舒适租房的刚需下，目前品牌长租公寓的空置率都比较低，北京寓见Home的创始人罗意预测，高性价比的公寓产品在10年内都会是稀缺资源。

然而，在这个号称万亿元级别的租房市场上，这些新晋的互联网品牌的占比依然不到10%，绝大多数市场仍由中介和二房东等传统角色把持，改造传统的革命才刚刚开始。

二房东2.0

“长租公寓品牌实际上就是二房东。”一位创业者如是说。只不过，相较于传统鱼龙混杂、小体量的二房东，长租公寓品牌的做法更系统，也更易在品牌驱动下进行规模化。

以往租客租房的痛点在于，要想在烦冗杂乱的租房信息中找到心仪的房子实属不易，为一个房子跑来跑去是租房过程中的家常便饭。这样的痛点为长租品牌公寓提供了足够的市场机会，对白领而言，租房也是一种生活方式。

按照现行的不同打法，长租公寓品牌基本上可以归为两类：集中式和分散式。

前者不难理解，就是集中租下一幢楼进行统一装修，然后出租并统一管理。这是一种类地产开发的长租形式，一次性的工程投入费用很高，但单位面积的获取成本较低，产品价格优势非常明显。北京寓见Home就是典型的集中式长租，其出租房的单位面积在25～35平方米之间，户型基本都是带厨房、卫生间的零居室。此类长租房品牌还有YOU+、自如寓等。

而分散式长租，则是把一个城市或一个区域内散落在各处的房源收集起来，与房东签下5～10年的托管合约，由品牌根据一定标准进行装修或整改，通常采用N+1的形式（客厅也被改装成房间），把一套房子的多个房间分租给不同的租户。蘑菇公寓、上海寓见、青客、蜜柚等都是这种分散式长租的代表。

因此，无论是集中式还是分散式，租房品牌都是通过先租入—标准化—再租出的方式来赚取其中的差价。

除了规模化的批发拿房，差价还来源于标准化装修后产生的溢价。传统租房大多只提供简陋的装修和设施，品牌公寓则恰恰相反，通过标准装修来提升房屋的舒适度。同时，这些房屋基本位于地铁站周边等交通便利的位置。蘑菇公寓联合创始人龙东平形象地称这是“花两三千块钱，让你住上六百万元的房子”。

然而，长租公寓品牌并不满足于做“包租公”，在提供高性价比的产品之外，各品牌都在租后服务方面下足了功夫。

租后的保洁、维修、高网速的宽带已然成了长租品牌公寓的标配。此外，服务体验上的创新也层出不穷，成为获得客源的一大竞争力。

上海寓见联合创始人李海军介绍说，所有寓见的房间都赠送50～100MB的免费Wi-Fi，电灯等简单配件的维修也是免费上门的，打出免费增值牌。

再以蘑菇公寓为例，它在业内率先推出先住后付的“蘑菇宝”服务，租客只需付1个月的押金就可以入住蘑菇公寓，一改通常的付三押一的做法，降低租房的门槛。同时，它还和海尔U-home达成战略合作协议，通过大数据、云计算等，海尔将为蘑菇公寓提供一套完整的智能家居解决方案。智能家居也是很多品牌正在努力的方向，长租公寓的硬件和服务仍有很大的提升空间。

从产品到服务，并不是终点。营造社交氛围，才是长租公寓品牌们更高层次的追求。

租房也社交

信息对称和透明，是社交的一大前提。

以往，租客在向中介或二房东租房的过程中需要提交简单的个人信息、签订合约，出发点主要是约束双方的租住责任。现在，租客入住长租品牌公寓也需要经过认证，通过身份证、学生证、毕业证、工作证等对租客信息进行验证，同时采集租客的兴趣爱好和星座等个性化信息，这既是出于打造一个可信赖的白领租房社区的考虑，也为发展社交埋下了伏笔。

“比如说，租客想和律师住在一起，我们在他租房的时候会提供相应的选择维度。”龙东平介绍说，这样多重的选择维度可以帮助租客找到投缘的合租对象，减少租客之间发生摩擦的概率，也能提升租客黏性。

同时，公寓品牌们的品牌形象、装修风格、价格区间也进一步将趣味相投的租房人群集合到一起。

蘑菇公寓把它的租客统称为“蘑菇客”，定期向他们推出不同主题的社交活动，比如逢年过节时的聚会，瑜伽、烹饪等免费兴趣课程，让租客从自己的小房间里走出来进行社交。

然而，对于长租公寓品牌来说，社交既是它们热衷的，同时也是尚未规划清晰的一块，还处在摸索阶段。

“说得直白一点，社交的概念大家都在提，做租房市场或者做公寓的，都会提到这一块。”成都蜜柚公寓创始人周洪波说，“社交并不像说的那么简单，很多人只是为了社交而社交。我个人觉得在现阶段做社交不太现实，或者说有些东西是做不起来的，作为一个公寓的运营方，目前还是把产品和服务做好比较实际。”

多位受访者也对这种观点表示了认同。龙东平尽管在力推蘑菇公寓的社交活动，但他也表示，这只是搭建了一个提供社交机会的平台，“至于社交的终点是哪里，我们还没想好，在这个平台上让大家自由发挥吧。”

迭代式疯长

几百间、几千间、几万间的房屋出租，看似是高大上的类地产运作，但实际上，这在业内却被看成是门槛非常低的事情。无论是否房地产背景出身、手中是否握有大笔资金，进入这一行都不是一件特别难的事。

即使是现在略有小成的品牌，最初的起点其实也都并不高，在模式得到市场认可后，这些品牌都开始进入了疯长期。

青客是较早的入行者。2010年，上海市进行了一个关于青年人才居住难的调研。调研结束后，项目组思考是否能用市场化的手段来解决租房难问题，青客由此诞生。

根据其董事长助理屈成才介绍，青客在成立之初仅以几套房子进行试验，模式在短时间内便得到验证，N+1的标准化出租房很快都租了出去。2012年，第一笔天使投资到位后，青客的房源规模达到上百间。接下来房间数量不断增长——2013年年底达到四五千间，2014年达到上万间。截至2015年5月，青客的房屋拥有量为15000间。这样的跳跃式增长并不是个例，在屈成才眼中，青客目前还是一个低调的存在。

相比青客这样的创业项目，一些职业二房东也在潮流的推动下转型，罗意就是其中一位。自2007年大学毕业后，他一直待在长租房领域，分别尝试过平房分租、地下室分租、城中村出租房、老旧厂房改造等，直到2013年创办连锁公寓品牌北京寓见Home。“我们不是赶潮流的一拨创业者，算是职业二房东的升级版。”罗意这样总结道。

北京寓见Home目前有两家分店，罗意透露，新的项目很快会落地。集中式品牌公寓的难点在于，集中拿下整栋物业的承租权很有难度，尤其是在北京。因此，北京寓见Home这样的扩张速度并不算慢。

当然，数量上的疯长只是表面现象。为了支撑越来越多的房源，背后系统的升级势在必行。一方面，公寓品牌们正在把自身的系统从最初的收房、装修到出房、再到后续运营进行打通；另一方面，九猪这样的专业房源管理系统开始走红，蜜柚公寓、北京寓见Home等都在通过这类管理平台提升管理效率。

长租的未来

“大家的模式都很类似，对差异化的思考并不清晰。”当谈到长租公寓品牌的差异化时，一位创业者这样表示。对于这个观点，其他受访者也均表示认同。

现阶段，创业者们的精力纷纷放在了本地扩张和新城市市场的开拓上。在这个万亿元级别的大市场里，新玩家的体量都很小。以分散式长租为例，即便是规模最大的自如友家，对比传统中介的体量也是相当渺小的。

同时，也正是因为市场广阔，同类模式在短期内并不会面临直接竞争，模糊的品牌边界不会成为现在的困扰。

有一些先行者开始在差异化方面下功夫。蜜柚公寓把自己定义为女性社区，YOU+ 向着创业社区的方向发展。这样的界定看似是把客群的范围缩小了，而实际上是考虑得更为深远。蜜柚公寓周洪波认为：“租房只是一个入口，我们给客户解决的不仅仅是房子的问题，还提供了一种生活方式。相对来说，女性用户对生活的需求和消费能力更高。”

在这个入口打开之后，长租公寓品牌们的未来会是怎样呢？在用户数据和现金流不断扩大的基础上，更多新的盈利空间似乎都可在未来打开：在金融方面，可以考虑就租金收入与投资理财公司合作；在社交层面，具有相同属性的人群可进一步拓展交友活动；在营销方面，基于数据的精准投放可在考虑之列……

YOU+ 已经率先在金融领域开始了这种尝试，但对大多数的长租品牌而言，这个还有点遥远。正如李海军说的：“我们考虑的恰恰是离钱稍微远一点，让更多的人能够先住进来。到后面你会发现，你有一万种方法可以盈利，因为这个生意离钱太近了。”