缜密分析项目条件

缜密分析项目条件

做好项目分析，这是民企战略投资的第一个工作流程，也可以说是谋划战略投资的第一步。在实地考察基础上，我们首先对内外部、主客观条件进行了缜密分析，进而确定了项目投资方向与发展定位。

第一，分析企业内部资源条件，选定项目方向。

我们从企业实力、投资惯例、海南特点三个方面出发，综合考量，选定投资方向。

1.奥克斯集团实力具备在海南做出大的投资行动。

在金融危机巨大考验面前，奥克斯表现出强大的发展韧劲，2009年实现销售收入201亿元，利税12.6亿元，创造出新的历史纪录。“稳健、平和、诚信、可靠”的奥克斯形象正越发饱满，深入到每一位奥克斯员工、客户、消费者心里。在奥克斯自我超越的改变中，企业新的三大发展战略，即人才战略、产业升级战略、国际化战略渐次展开。年销售收入成功站上200亿的奥克斯集团，明确提出“坚持主业、适度多元”的方针，向500亿乃至1000亿进军。战略投资是奥克斯未来发展的强大引擎与推动力。到海南投资，顺应国家大战略，可以做大的投资行动。

2.否决“工业切入＋地产跟进”的投资惯例。

做任何项目与投资，都必须坚持两条原则，一是盈利性，二是安全性。“工业切入＋地产跟进”的投资方式运用到海南，行得通吗？大家分析认为，把奥克斯现有三大制造业分出一块产业放在海南，从产业链配套情况来看，不具备充足条件，即使政府的政策很优惠，把工厂建起来了，生产经营也会遭遇很多困难。在海南走“工业切入＋地产跟进”的路子基本上很难行得通，必须寻找新的投资路径，而且项目要符合政府提出的产业导向。

3.尝试旅游房地产作为海南项目的主要投资方向。

奥克斯地产经过十年来的发展取得了长足进步，入选2010年中国房地产百强企业行列。这是奥克斯集团新的产业优势。开发的房产种类已从住宅地产扩大到商业地产，开发的疆域已从宁波本土扩大到上海、南昌、天津、成都等地。国际旅游岛催热海南旅游房地产。海南岛长达1528公里的海岸线，其中一半以上具备旅游房地产开发条件。海南旅游房地产开发前景广阔，它最大限度地张扬了沙滩、阳光、鲜花、水果的热带风情，将资源转化为财富。奥克斯虽然没有做过旅游房地产，但是可以整合资源，引进这方面的人才，再加上民企的机制、活力与优势，独特的企业文化理念，一定能够闯出一条新路。通过以上分析，我们把旅游房地产作为主要投资方向。

第二，分析海南文昌资源条件与政府需求，明确项目定位。

我们再从区域位置、项目主题、政府需求三个层面做出了分析与判断，明确项目定位。

1.对区域位置做出了选择，将文昌市东海岸列为投资地。

经过三天实地考察，结合政府规划，我们认为，海口和三亚开发成熟，机会成本高，竞争激烈。文昌市地处东海岸，南北都有港湾阻隔，大部分海岸线尚属于开发处女地，机会多。两桥一路工程、海口至三亚轻轨线全面开建，文昌市战略地位已经凸显。以下是分析时采用的地形图与规划图。

图6-1　海南省地图和文昌市区位图

2.对项目主题做出了分析，将体育旅游列为投资主题。

文昌市的旅游资源十分丰富，受交通等条件制约，前几年发展较慢，但生态保护得非常好。长达200多公里的东海岸线，是发展旅游产业的黄金宝地。“想从政府手上拿到拥有沙滩的滨海用地，必须围绕国际旅游岛的发展导向，突出旅游产业特色。”

方洪亮提了一条建议，他说：“我有朋友与国家体育总局马术训练基地领导熟悉，是否可以考虑与国家体育主管部门合作到文昌搞‘跑马’项目呢？”跑马项目十分敏感，要拿下这个项目几乎不具备可能性。但是，大家从方洪亮的建议中得到启示，认为搞“体育旅游”是一个绝佳的投资主题。

图6-2　文昌市区位优势

3.对政府需求作出了分析，体育旅游符合当地发展要求。

航天主题公园已经落户文昌，体育旅游设施尚属空白，可以肯定文昌市有这方面需求。奥克斯与体育的渊源由来已久，请“米卢代言”到“奥奥联盟”，策划的一系列体育营销都很成功，同体育部门合作有一定基础。投资发展体育旅游产业，只要项目可行，集团还可以整合在海南省内的电力、空调营销资源放到文昌去，从劳动就业、税收上满足政府需求，推动投资项目落地。

通过实地考察，内外部、主客观条件缜密分析，我们初步确定了海南项目投资方向：以“体育旅游”为投资主题，做好项目谋划，同国家体育部门、文昌市政府展开对接。

图6-3　文昌市两桥一路规划总图