一、土地招标
（一）基本概念和特征
土地招标是指市、县级人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的土地出让行为。城市土地招标过程包括招标、投标和评标三个基本环节，它作为一种有效的土地出让方式，公平、公正、公开，且具有程序规范、透明度高、公正客观、交易双方一次成交、一次性报价等特点。招标不仅仅是以获取最高出让金为主要目的，而是对城市土地使用者提出较高的要求，如良好的开发业绩、较高的银行信用等级等。
（二）交易程序
（1）出让方在确定的投标日期前一定时间向投标者发出投标邀请书、招标文件及有关规定。提供的资料和文件应包括以下内容：
①土地的位置、四周范围、面积及地形图；
②土地的规划用途和建筑容积率、密度等规则要求；
③建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用；
④环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；
⑤市政公用设施现状和建设计划要求；
⑥地块的现状，包括地形、建筑物、构筑物和其他附着物等的建设状况和使用状况；
⑦出让的形式和年限；
⑧出让金的付款方式和要求；
⑨土地使用者的义务和有关的法律责任；
⑩投标者应具备的资格和限制条件，主要限制条件有企业所有制性质、资金量、企业经营范围、技术装备、企业工商登记地点、企业所在地、企业国别；
招标地点、招标方式、截止日期及招标要求、步骤和决标标准等；
投标时需缴纳的保证金数额和缴纳方式。
（2）应邀的投标者在规定的时间内，前往指定地点将密封的标书投入指定的标箱内，表述的内容应当包括土地开发利用方案、出让金数额、付款方式等。
（3）投标者按照规定的日期、地点、金额、方式交付保证金。未中标者，保证金将如数退还。
（4）由出让方会同有关部门聘请专家组成评标委员会。评标委员会主持开标、评标和决标。评委会在开标后，首先对标书查验，剔除不合格的标书。其中，废标主要有以下八种情形：
①标书未密封；
②未在指定日期投标；
③标书内容不全；
④未在指定日期交纳保证金；
⑤投标文件未盖投标者印鉴及法人代表的签名；
⑥投标文件未按规定的格式内容填写清楚；
⑦一个投标者对一个标的有两个及两个以上的报价；
⑧投标保证金不足。
（5）中标者在规定的日期内持中标证明书与出让方签订出让合同，并支付定金。
（6）中标者支付出让金后，向土地管理机关或房地产管理机关办理使用权登记，领取土地使用证。
二、土地拍卖
（一）基本概念和特征
土地拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖方式的特点为：以获取最高出让金为主要目标；对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人都可自由参与竞买；土地用途无特别限制。拍卖方式既有利于公平竞争，方法简便易行，也适用于区位条件好、交通便利的闹市区及土地利用上有较大灵活性的商业用地、娱乐用地的出让。
（二）交易程序
第一，出让方至少在拍卖开始日的前天发布拍卖公告，公告主要包括以下七方面内容：
（1）出让人的名称和地址；
（2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
（3）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；
（4）索取拍卖出让文件的时间、地点及方式；
（5）拍卖时间、地点和竞价方式等；
（6）确定竞得人的标准和方法；
（7）竞买保证金。
第二，有意向的竞买人向拍卖者出让方索取拍卖土地的基本状况，资料和文件，其内容与招标基本相同。
第三，竞买人可根据提供标的物的资料，进行现场实地勘察，请有关专家进行分析估价出让人对竞买申请人进行资格审查。
第四，竞买人交纳竞买保证金并取得竞买号牌。
第五，通过资格审查的竞买人参加拍卖会，拍卖会依照下列程序依次进行：
（1）主持人点算竞买人；
（2）主持人介绍拍卖宗地的位置；
（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示；
（4）主持人宣布起叫价；
（5）竞买人举牌应价或者报价；
（6）主持人确认该应价后继续竞价；
（7）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落锤表示拍卖成交；
（8）主持人宣布最高应价者为竞得人。
第六，签订协议。竞得人按照“拍卖成交确认书”规定的时间签订有关协议。
第七，公布出让结果。
三、土地挂牌
（一）基本概念
挂牌是国有土地使用权出让的一种创新，这种方式源于广东省、江苏省和重庆市等市场经济比较发达、土地市场相对完善的地区，后来在全国普遍推广。挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的土地出让行为。它综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，具有公开、公平、公正的特点，是招标、拍卖方式的重要补充形式，比较适用于当前我国土地市场现状，是目前采用最多的一种土地出让方式。跟招标一样，它对参加挂牌出让的受让人提出了较高要求，如好的资质、业绩、银行信用等。
（二）基本程序
第一，在挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在规定的土地交易场所挂牌公布。
第二，符合条件的竞买人填写报价单。
第三，出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。
第四，出让人继续接受新的报价。
第五，出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
第六，挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌期限届满时，按照下列规定确定是否成交：
（1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
（2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人。报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交，也就是流拍；
（4）在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
四、不同土地出让方式的对比
在综合王阿忠（2008）、马小刚（2009）等人的研究基础上，本书对协议、招标、挂牌、拍卖四种出让方式的博弈对象、竞争目标等方面进行全方位的比较和归纳。
表3.1 四种土地出让方式的特征比较
上面四种土地出让方式中，只有协议出让不属于竞争性的市场化交易方式，随着2004年“8·31”大限政策的出台，已经被全面禁止。在协议出让方式下，政府为了节约与单个房地产企业的搜寻成本和谈判成本，在土地交易中直接用基准地价取代市场价格，虽然在很大程度上节约了交易成本，但是却导致开发商通过权力寻租贿赂政府官员以谋取非常低的土地出让价格，势必导致国家土地资产的流失与非常严重的腐败行为。同时，在该种土地出让制度下，由于企业所支付的地价与支付方式可以与政府商定，即使资金不足也可以通过协商减免解决，因此资本对其是预算软约束的。
剩下的招标、拍卖、挂牌三种市场交易方式，其本质都属于拍卖。从拍卖的分类来看，招标属于密封价格拍卖，每个竞标者只能出价一次，不能公开地竞价，因而属于不完全信息静态博弈。但是，招标不同于一般的密封价格拍卖的地方在于，通常密封价格拍卖都是价高者得，只是由于最终成交价格不同而进一步划分成一级密封价格拍卖（按照最高出价成交）和二级密封价格拍卖（又叫维克里拍卖，按照第二高出价成交），而土地招标的中标不仅只考虑价格，往往还要综合考虑中标企业的经营资质和建设方案等，从而选出综合实力最强的企业。拍卖和挂拍都属于最常见的英式拍卖，竞标者可以互相加价，最终都是价高者得，因而属于不完全信息动态博弈。不同的是，拍卖是当场就要确定中标者，而挂牌出让要求挂牌时间不得少于10个工作日，一般挂牌期都在1个月左右，由于挂牌时间长并允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，不易受现场非理性气氛的影响而拍出“天价地”，避免出现地价太高最后无法收回成本的“赢者的诅咒”现象。王阿忠（2008）就十分形象地将拍卖和挂牌分别比喻为“百米冲刺”和“马拉松”。现实生活中，由于招标对房地产开发企业的资质和评审专家的技术、道德要求很高，以保证出让的公平、公正和公开，反而不如挂牌和拍卖简单易行。同时，价格竞争更激烈的拍卖和挂牌出让，其“价高者得”的特点也符合地方政府利益。这源于地方政府的经济政绩考核体制与预算软约束，在地方政府较短的任期内，让房价不断上涨来保持市场的热度，以便使土地出让能获得一个好价钱，对增加地方财政收入能起到立竿见影的效果，这些都决定了目前中国城市住宅用地出让基本都是采用拍卖和挂牌方式，而少有采用价格适中的招标方式，一个最明显的事实就是在2009年7月25日国土资源部对外正式公布的全国105个城市的620个楼盘调查数据中，仅有18个采用的是招标方式。
【注释】
[1]本节内容主要根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部2002年第11号令）改写。
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