土地制度改革

9.1.6　土地制度改革

1)土地收费和有偿使用阶段

1979年颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定合营企业应向中国政府缴纳土地使用费，从此中国迈出了国家土地有偿使用的第一步。1982年深圳经济特区率先将土地无偿使用改为有偿使用，并按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费，这标志着我国城镇土地使用制度改革取得了突破性进展。1984年后，其他一些城市也先后推行土地有偿使用。1988年9月颁布的《城镇土地使用税暂行条例》标志着城镇土地有偿使用制度在全国普遍推广。

2)土地有偿出让试点阶段

随着改革开放的不断深入，运用市场机制配置土地已经势在必行。1987年，深圳率先试行了土地使用权的有偿出让和转让的改革。这些改革包括:把单一的由行政划拨分配土地的方式变为协议、招标、拍卖出让等多种分配方式，把长期无偿、无限期的土地使用方式变为有偿、有限期使用，把土地使用权不能转让变为可以自由游转，把土地行政批文变为经济合同，从而将国有土地使用制度改革推向一个新的阶段。随后，珠海、福州、厦门、上海等城市也开始试行土地使用权出让和转让。1988年的七届人大一次会议也修改了《中华人民共和国宪法》中有关土地使用制度的条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，《中华人民共和国土地管理法》也随之做了相应的修改，为城镇土地使用制度改革提供了法律保证。

3)建立和培育土地市场阶段

1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营开发成片土地暂行管理办法》，将土地使用制度改革向更深、更广的范围全面推进。1992年邓小平南巡讲话和中共十四大建立社会主义市场经济体制的改革目标以后，土地使用制度改革和土地市场的发展进程进一步加快，通过市场配置土地的范围扩展到全国各地。同时，改革也向纵深扩展，除了新供应国有土地实行出让外，还拓展到利用土地市场机制进行旧城改造、盘活企业土地资产等。目前土地已经成为城镇扩大吸收利用外资、改善投资环境，发展外向型经济的重要手段和条件。

城镇土地使用制度改革，是通过渐进方式有阶段地梯度推进的，取得经验后逐步推广，先沿海，后内地，整体渐进与重点突破相结合，既注重改革的循序渐进，又不失时机地在重点环节突破，带动改革全局，因此取得了良好效果。

城镇土地使用制度改革对小城镇发展的影响主要表现在:①开辟了小城镇财政收入的新来源，土地使用制度改革后，通过城镇土地的有偿使用以及土地使用权的出让和转让，充分发挥了土地作为资产的巨大效益，为地方财政税收开辟了一个新的渠道。据不完全统计，到1993年底，全国共收取土地出让金1 231亿元。②大大加快了小城镇的建设，土地有偿使用为小城镇建设和改善投资环境提供了源源不断的资金，形成了城镇建设的投入—回收—再投入的良性循环，加快了小城镇的发展。另外，城镇土地使用制度的改革还促进了小城镇房地产业的发展。当土地这个房地产业活动的基本要素投入到市场经济的循环过程中的时候，房地产业的兴起就势不可挡。经过十多年的发展，在经济发达地区，房地产业已经成为小城镇经济的一个极其重要的支柱产业，有的地位甚至与乡镇工业并驾齐驱，对于促进小城镇经济发展和增加财政收入显示出越来越重要的作用。