基本土地制度

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

□ 条文解读

［土地的社会主义公有制］

宪法规定，社会主义公有制是我国社会主义经济制度的基础之一，我国的土地属于国家和集体所有，分为全民所有制和集体所有制，任何单位和个人不得侵犯，不能以侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的社会主义公有制是最基本的土地制度，一切土地立法都应当遵循该制度。

［土地征收制度］

土地所有权转让的例外形式是国家对土地的征收。为了保证社会长远发展和公益事业发展的顺畅，当国有建设用地不足时，国家或政府可以对属于集体所有的土地进行征收。由于征收是对土地的重新分配，关乎与该块土地具有权利关联的众多单位和个人的利益，因此征收的适用必须严格限制，不得滥用。

［土地有偿使用制度］

国有土地有偿使用制度，主要是指国家将国有土地使用权在一定年限内提供给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的制度。在必要的时候，主要是基于公共事业发展等原因，国家可能将一定量的土地划拨给使用者进行建设。

［非法转让土地使用权的表现形式］

非法转让土地使用权，是指将依法管理和持有的土地使用权违反土地管理法律、法规的有关规定，擅自转让给他人的行为。亦即未按国家法律规定的程序办理征收或划拨手续，或者未按规定权限办理审批手续的土地使用权转让行为。现实生活中，非法转让土地使用权的行为主要表现为以下几种情形：（1）以物易地。如有的机关、企事业单位利用国家的生产设备、车辆等为代价换取农民集体的土地；（2）以与乡村开办联营企业为名，非法占有农民集体所有的土地；（3）假借开办乡镇企业之名，无偿占用农村耕地；（4）以提供贷款、招工为条件，非法占用集体土地；（5）以转让地上物为名，非法转让土地使用权等等。

【以案说法1】 私自出卖承包土地违法

2004年9月，福海村村民刘某承包了本村的一块3亩多的农用地。在取得该块土地的承包经营权之后，刘某于2005年1月私自将其承包土地的一部分（约1.5亩）转卖给了外村的张某，由张某作鱼塘使用，并将卖地所得价款4万多元据为己有。这件事情被村民小组知道后，即收回了承包土地的未卖部分。刘某认为村民小组不经过其同意即收回余下未卖土地，侵犯了他的合法权益，要求恢复其经营权。2008年4月，刘某将一纸诉状送到了当地人民法院。

当地法院经过细致的调查，根据事实认定，刘某自愿与村民小组签订土地承包合同，双方签订的合同合法有效，应受法律保护。但是根据法律规定，土地承包权人对承包的土地只有使用权，而没有所有权，更不允许任何人非法买卖。刘某在没有任何法律依据的前提下，将取得的承包地非法转卖给别人，所得款据为己有，改变了土地的使用性质和使用权属，属于违约违法行为。最后，法院驳回了刘某的诉讼请求，对刘某私自出卖土地的违法行为，还将依法由有关部门给予相应处理。

【以案说法2】 划拨土地不能转让

东平市东城区华丰药物研究所（系事业单位）办公大楼所在地为东平市政府于1988年划拨的土地，该办公大楼以及附属建筑物占地面积为4亩。2002年，该药物研究所改制为华丰制药有限公司（以下简称华丰公司），性质为全民所有制企业。华丰公司在城南区购买土地后于2003年2月开始建造新办公大楼。为了筹措建楼资金，华丰公司与龙腾证券公司于2003年8月签订土地转让合同，在没有缴纳土地出让金的情况下，将原办公大楼及配套设施所占4亩土地以500万元的价格转让给龙腾公司，供其在该划拨土地上建造商业楼。买地款项由龙腾公司于2005年5月以前付清。

东平市国土资源局获悉这一情况后进行了详细调查，经调查后认定，依据国务院55号令的规定，土地出让方必须满足一定的法律要件，且办理了土地出让手续后，划拨用地上的建筑物连同其所占用土地的使用权才能依法转让。华丰公司在没有履行划拨土地转让审批手续且没有缴纳土地出让金的情况下擅自与龙腾公司签订土地转让合同，违反了《土地管理法》第2条、《城市房地产管理法》第39条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条的规定，该合同行为属无效合同。随后，东平市国土资源局依法对华丰公司作出了行政处罚。

关联参见

《宪法》第10条；《物权法》第40条、第42条、第43条、第46条、第47条、第48条、第58条、第119条、第121条；《城市房地产管理法》第3条、第9条；《土地管理法》第73条