中国公共住房管理

10.5　中国公共住房管理

10.5.1　中国公共住房管理的范围

当前中国，由于人口数量的庞大而导致的住房供求矛盾较为突出，因而，如何更好地解决居民的住房问题一直是摆在政府面前的关涉民生的重要议题。1998年中国政府正式将发展经济适用房和推进廉租住房制度确定为中国的公共住房政策并加以实施，自此，经济适用房和廉租住房得以快速发展，并逐步成为中国公共住房的主要部分。除此之外，在现实生活中因房改而遗留下来的直管公房和自管公房在一些城市依然存在，鉴于此，我们将当前中国公共住房管理的对象限定为经济适用房、廉租住房、直管公房及自管公房。

1.经济适用房

根据《经济适用住房管理办法》第二条的规定，所谓经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房与普通商品房的显著区别就在于其鲜明的社会保障性质及供应对象的特定性，即只面向城市低收入住房困难家庭。对于何为“城市低收入住房困难家庭”，该《办法》指出“城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。”从近十年来各地在经济适用房住房保障体制的实践探索来看，由于《办法》对居民收入水平界定标准不甚明确，因而如何真实、可靠地确定保障对象仍然还是各级政府实施经济适用房制度的一大难题。

2.廉租住房

2007年12月1日我国正式实施的《廉租住房保障办法》明确规定，廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式。采取货币补贴方式的，补贴额度按照现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。采取实物配租方式的，配租面积为该家庭现住房面积与保障面积标准的差额。

廉租住房的保障资金主要来自于以下五条渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。在用地方面，廉租住房建设用地应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。对廉租住房建设将免征行政事业性收费和政府性基金，以降低其建设成本。对新建廉租住房，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。并采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套的建筑面积，控制在50平方米以内。

3.直管公房和自管公房

直管公房与自管公房是中国计划经济体制遗留的产物。在计划经济体制下，公共住房主要来源于两种途径：一是新中国成立初期国家采取没收或是通过赎买的方式，将私有住房转变为公有住房；二是国家直接投资建设公共住房。在计划经济时期，公共住房的产权和产籍均属于国家或集体所有，但由于管理主体的不同，公共住房又分为两个部分：一是由地方各级房管部门直接管理的国有房屋，通常称为“直管公房”；二是由机关、团体、企事业单位自行管理的公共住房，通常称为“自管公房”。直管公房的租赁一般由要求承租的人提出申请，经房管部门批准后发给住房证，合同即告成立。自管公房一般由管理单位决定分配，分配给本单位职工。但无论是租赁直管公房还是租赁自管公房，普遍实行的是最优惠政策和低租金标准。直管公房和自管公房在新中国成立初期以至以后的很长一段时期，为解决居民居住问题发挥了不可磨灭的作用，但同时也暴露了许多弊端，造成了一系列的经济问题和社会矛盾。目前，随着我国住房制度的改革，直管公房和自管公房渐渐退出历史舞台，经济适用房和廉租房成为主要的公共住房。但由于改革的不彻底，一些地方仍旧残留着部分直管公房和自管公房。

10.5.2　中国公共住房管理的历史沿革

中国公共住房制度发展至今已历经50余年，在政策模式上已逐步实现了由政府直接调控和非商品化为基础的住房福利政策模式，向政府间接调控和商品化为基础的政策模式转变的过程。^[1]我国的公共住房制度的发展大体可分为四个阶段：

第一阶段，公共住房的完全福利化政策阶段（1949—1978年）。新中国成立初期，为了解决居民的住房问题，缓和社会矛盾，中国政府在计划经济体制下制定了完全福利化的公共住房政策。这一阶段的公共住房政策是高福利的，近似无偿供给的、非商业性的、产权模糊性的住房政策，具有以下三个基本特点：第一，公共住房实行政府统建统分，国家基本包揽了全部建房投资和住房维修管理开支；第二，公共住房统一实行实物分配；第三，租金低廉，租金仅为象征性的支出，一般仅占家庭支出的1.6%左右。虽然这种高福利的住房政策在新中国成立初期对于缓解公众的住房紧张问题起到了积极的功效，但面对日益膨胀的住房需求，国家财政负担日益加重，住房结构失衡的问题逐步显现，特别是住房分配不正之风较为盛行。

第二阶段，在计划经济体制下初步实行有计划的住房商品化阶段（1978—1992年）。十一届三中全会以后，我国城镇住房建设明显加快，人均居住面积大幅度提高，同时公有住房管理也开始变革，住房制度开始进入改革阶段。^[2]这一阶段，国家试图改变单纯依靠政府投资，租金由政府买单的局面，开始有计划地出售部分公共住房，并适度上调房租金额，从而实现了中国公共住房发展演变过程中三个重大转变：由完全福利性向部分福利性转变；由配给制向非配给制转变；由非商品性，向商品化、社会化转变。

第三阶段，市场经济体制带动了住房市场飞速发展阶段（1992—1998年）。1992年中国开始稳步实施市场经济体制，这为公共住房飞速发展创造了契机，全国范围的城镇住房制度改革全面铺开。1994年国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》明确提出，把由国家、单位投资住房建设体制改革为由国家、单位、个人三方共同负担的体制；把住房实物分配方式转变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立住房公积金制度；建立经济适用房供应体系，以中低收入家庭为供应对象，具有鲜明的社会保障性质。这一时期的公共住房政策的推行，逐步实现住房商品化、社会化，改善居住条件和住房质量，不断满足城镇居民旺盛的住房需求。

第四阶段，公共住房实现全面货币化分配阶段（1998年至今）。1998年国务院下达了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》指出：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系。”这标志着中国公共住房成功实现由实物分配向货币分配的过渡，并建立了一个鼓励高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房的多层次的住宅供应体系。住房市场在这一阶段得以长足发展，但也出现市场过热、房价飞涨的现象。为了抑制住房市场的通货膨胀，切实解决困难群众的居住问题，国务院又先后出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《经济适用住房建设管理办法》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》，进一步完善公共住房供应体系（见表10-1）。

表10-1　中国公共住房管理发展演变^[3]

10.5.3　中国住房宏观调控政策

自2003年以来，中国政府相继颁布了一系列的住房宏观调控政策。这些调控政策，有对住房市场投机行为的调控，有针对房地产开发商的调控，也有针对住房需求的调控等。2003年4月，中央121号文件拉响房地产宏观调控警报，8月，国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业。2006年是宏观调控最有力的一年。进入2007年，国家继续推动宏观调控，央行连续五次加息，试图对快速增长的房地产价格进行控制。这是2007年最大的也是最有标志性的政策行动。

1.中国住房宏观调控政策的特征

中国政府住房宏观调控政策的特征主要表现为：第一，起步晚，发展快。在2003年以前，国家对住房进行宏观调控的力度极为有限。进入21世纪，随着房地产业在中国的强势发展，中国房地产业“过热”症状越来越明显，在这种条件下，国家对住房宏观调控力度逐年加大，并于2006年达到“顶峰”。第二，力度大，效果不明显。以调控房价为例，2007年，国家颁布了大量的控制房价的相关法规、规章，但房价还是不断上涨，据调查，中国70个大中城市2007年9月份房价同比增长8.9%，10月份同比增长9.5%，11月份同比增长10.5%。所以，宏观调控对中国住房发展来说还是任重道远。

2.中国住房宏观调控发展现状及存在的问题

自2003年以来，中国住房宏观调控持续不断，2006年房地产市场宏观政策更是出台频繁，有国六条、国六条细则，有征收二手房交易所得税、限制外资进入，有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等，但是如此多的政策出台对房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的温和性，它对房地产市场的影响基本上不大。中国住房宏观调控存在以下问题。

第一，中央宏观调控政策意图与实际效果背离。自2004年以来，中央政府出台了一系列旨在调控住房价格的政策，但是房价非但没有停止上涨的步伐，反而以更快的速度上升。

第二，高空置率与高房价并存。近几年来，中国各大中城市住房价格在飞速上涨，从而带来了大批投资客和投机者。由于投资客和投机者买房并非用于自住，因此导致高空置率的存在。

第三，高房价与高房价收入比并存。按国际标准，房价收入比一般为3～6，而中国在2004年以户均75m²计算就高达8.2，按户均100m²计算为10.9，而上海和北京等大城市，房价收入比已在12倍以上。近两年来，中国房价继续快速上涨，房价收入比更大。

3.完善住房宏观调控的对策

政府住房宏观调控政策意图无非有两条：一是保证大多数人有房可住，最大限度确保“居者有其屋”，住房问题不单也不应该只是经济问题，还是社会问题、政治问题；二是控制房价，降低国民购房压力并抑制房地产泡沫的产生。完善中国住房宏观调控政策，可以从以下几方面着手：

首先，明确城镇居民住房目标，改善政府对居民住房的职责。城镇住房目标必须坚持以节能省地的中小户型为主，以满足核心家庭（3人左右）的居住需要为目标，基本户型面积以控制在70～90平方米较为合适。至2020年，中国人均GDP将超过5000美元，达到中等收入国家水平，实现全面小康。其住房条件的改善也将进入到数量和质量并重阶段，人均住房面积快速增加的趋势将有所减缓，住房目标的重点应向提高住房整体质量和环境转变，“适用、舒适、环保、节约”应成为全面小康社会城镇住房发展与建设的主题。同时，积极引导和促进合理适度的住房消费观念和方式的形成，量力而行，宜租则租，能购再购。

其次，是建立健全住房保障体系，加强对住房保障。针对中国住房市场的现状，当前应从完善住房保障制度、改善和加强宏观调控方面重点解决突出问题。而要建立健全的住房保障体系，就是要进一步健全经济适用房、廉租房等保障性住房体系并建立以廉租住房制度为核心的住房保障制度。包括较大幅度地扩大廉租住房制度的覆盖面；从实际出发确定廉租住房的保障标准；廉租住房的保障方式可以有多种选择；改进和规范经济适用住房制度；强化各级政府实施住房保障的责任；多渠道筹集和解决廉租住房资金。

最后，是抑制过度住房需求，引导居民理性购房消费。一是以物业税代替现行的税费。实行物业税，可将这种一次性地卖断变为经常性的征收，使地方财政可以得到稳定的税收来源。物业税将贵买平用转变为平买贵用，房子面积越大、价值越高，所要交纳的物业税就会越高，人们就会谨慎入市，即使入市，也不会不切实际地贪大贪多贪好，其购房行为就会趋向理性^[4]。二是高档住房市场调节为主，加大宏观调控防止市场混乱。对于高档住房，主要靠市场调节，但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。

10.5.4　中国住房公积金管理

1.中国住房公积金管理存在的问题

住房公积金作为一项住房保障制度，自推行以来，各级政府都非常重视，对推动各地房改，加速住房建设，改善居民住房条件起到了很大的作用，收到了良好的社会效果。但随着中国经济的快速发展和人民收入差距的拉大，也逐渐暴露出一些问题，造成这些弊端的，既有政策的因素，也有人为的原因。当前住房公积金在征缴、管理、使用情况存在的问题主要表现在以下几方面。

（1）住房公积金制度落实涵盖面不够，征缴不到位。实行住房公积金制度对促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，起到了积极的促进作用。但从现行住房公积金制度落实分布情况分析，主要集中在行政、事业单位和实行年薪制中央企业、垄断行业，而经济成分占很高比重的私营企业涵盖面不够。

（2）各种类型的单位之间住房公积金月缴存额差距大。住房公积金制度制定的初衷和目的是为一次性支付购房资金有困难的广大群众提供购房资金和购房贷款。20世纪90年代，社会各阶层、各种类型的单位之间收入差距不大，而经过多年高速的经济发展后，情况已发生很大的变化，不同单位和行业之间收入差距悬殊。然而住房公积金的缴存，是以职工工资为基础的，使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房公积金作为一种福利的分配上。同时，对住房公积金的缴存，各地区制度规定有所不同，没有统一的规定比例，缴存比例最高为15%，最低为5%。基于工资收入分配的悬殊和缴存基数实行上不封顶，由此造成缴存额度相差悬殊。

（3）住房公积金使用未能在解决低收入人群住房困难中起到积极作用。实行住房公积金制度的出发点，就是解决城镇居民买房、建房资金短缺问题，让普通职工特别是中低收入家庭买得起房、住得上房。在公积金使用方面，购房者按规定除购房时可提取账户资金支付房款以外，还可以享受优惠利率得到贷款。从调查情况看，贷款人多数是高收入者，贷款的目的是为了改善住房，而真正需要解决住房困难的低收入者，由于房地产市场价格飞涨，他们承担不了购房款，也承受不了还贷压力而购不起住房。因此非但得不到救济，优惠的政策享受不了，他们缴存的住房公积金反而接济了高收入者，即贷款使用人获得的公积金贷款利率和市场利率之差所带来的收益是未使用人利差的损失。住房公积金的扶贫、保障功能正在弱化，低收入者购房的愿望难以实现。

（4）公积金缴存、贷款过程中挪用、套取的现象比较普遍。由于公积金贷款利率比银行低，目前大部分个人都以购房的名义申请贷款，但据调查真正用于购房的只是少数，大部分挪作他用。另外许多扣缴职工个人公积金的单位并没有将资金缴存到住房公积金管理中心，而是用来偿还债务，挪作他用，任意拖欠公积金现象也比较严重。

（5）管理费使用缺乏刚性，影响廉租房建设补充资金的提取。根据规定，住房公积金的增值收益不低于60%的比例用于建立住房公积金贷款风险准备金，其余用于住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照一定的规定标准编制本部门全年预算支出总额，报本级政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中提取，上交本级财政，由本级财政拨付使用。从审计调查情况看，有些地方管理费使用过于宽松，人均费用支出明显高于一般的行政事业单位；有的地方乱开口子、不切实际地使用管理费。

（6）部门之间信息未能共享和充分利用，某些单位钻政策、监管空子。如国务院住房公积金条例规定的个人住房公积金的缴存基数和缴纳城镇职工养老保险费是一样的，即职工本人上一年度月平均工资。但在审计过程中发现，住房公积金月缴存额高的个人，养老保险费缴费基数往往低于住房公积金缴费基数。养老保险费缴费基数有封顶，但在住房公积金缴存基数上不封顶，而且缴存的住房公积金全部归属缴存个人所有，多缴多得，住房公积金成为职工除工资以外的一块收入。

2.中国住房公积金管理的改进对策

（1）加大住房公积金宣传力度，抓好制度落实工作。认真贯彻国家有关住房公积金的规定，制定措施，进一步落实住房公积金制度，切实解决住房公积金缴存涵盖面过低问题。加大对个体私营企业征缴的“扩面”工作力度，促进城乡一体化的发展。严肃法纪，严格征缴，对不为职工登记和缴存住房公积金的企业加强处罚和执法力度，确保职工的合法权益不受侵害，确保低收入职工的住房工资分配的落实。

（2）完善住房公积金政策法规和各项制度。科学核定缴费基数，确定每年缴存公积金的上限封顶限额，限制缴存额度，以公平分配，缩小住房公积金月缴存额差距，纠正无序提高或畸形分配制度。参照社会保险基金由地税征收办法，做到征缴和管理使用相分离，统一协调政策，加强部门之间的联系和沟通，建立健全地方性配套制度和办法，完善住房公积金的解缴基数和办法，避免税源流失和监管漏洞。

（3）采取多种措施，向低收入者倾斜。针对困难企业、低收入者制定切实可行的多种征缴、贷款配套的倾斜政策，如最低限制缴存额度；对低收入者购买经济适用房实行公积金贷款的贴息业务；充分利用城市廉租房建设补充资金，购入或建造一些低价位住房，供应低收入的住房困难户；对低收入者账户中资金从未提取、使用过公积金的缴存人，可以在其退休时给予不低于同期存款利率的利息补助，等等。

（4）加强管理费预算管理。制定提取管理费科学合理的具体标准、办法和程序，在预算编制、审批过程各环节，坚持公开、公正、公平原则，增加透明度，建立预算编制监督的长效机制，避免财政部门与住房公积金管理中心协商决定的情况产生。各级审计部门，结合效益审计把管理费用预算编制的真实性、完整性、合法性和执行的严肃性纳入审计监督中。

（5）要建立健全住房公积金账务。上级住房公积金管理机构应加强对基层管理部门的管理，各基层管理部门应严格按照《住房公积金管理条例》、《住房公积金财务管理办法》和《住房公积金会计制度》要求设置、建立会计账目和开设银行账户，规范账务账户的管理，做到账目反映清楚，账务真实完整，保证账账、账表和账款相符。

（6）要加强住房公积金的归集、使用和管理，建立关系明确、监管有力的管理体制。住房公积金管委会应切实履行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补贴及避税的渠道。应在《住房公积金管理条例》的基础上，尽早制定相关的住房公积金管理实施细则、操作规程等配套制度，使参与住房公积金监管的机构做到分工具体、职责明确，坚决堵住监管中心的死角和漏洞。防止公积金被挪作他用的危险。

（7）要严格资金的管理和运作。住房公积金管理机构应根据目前住房公积金的现状，既要防止住房公积金沉淀资金过大，资金使用和增值效益较低的情况，又要严格按规定管理和运作资金，在国家规定的资金运作范围内让资金增值，严禁任何单位和个人挪用住房公积金，确保住房公积金的安全、完整、保值和增值。同时，还应按规定提取贷款风险准备金和待分配增值收益资金，防范风险。

10.5.5　中国的廉租房管理

2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，规定经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。同时，健全廉租住房制度保障方式。廉租住房制度主要有两种方式：第一种是对在市场承租住房的家庭发放租赁补贴，第二种是直接提供廉租住房。目前，各地对低保家庭按照缺房面积基本给予全额租金补贴。

目前，廉租住房一直是政府投入。2007年，全国各地财政大幅度增加了财政资金安排，初步统计，计划安排廉租住房资金79.4亿元，超过2006年之前廉租住房累计资金总和。目前中国房地产市场正处在发展前期，市场的资源配置作用尚不能充分体现，在这个阶段，政府是住房保障的主导力量。廉租房建设的目的就是为了尽快增加住房的供给，政府可以发挥土地、资本等资源优势，直接建造廉租房提供给低收入居民，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解房价过快上涨的问题。

但是政府的财政能力有限，同时又面对庞大的城市化压力，还要解决医疗、养老等社会保障问题，如果完全依靠政府来解决中低收入阶层的住房问题，既不现实，也不符合住房保障发展规律。根据各地已公布的住房建设计划，“十一五”期间拟建廉租住房144.7万套，平均每年28.9万套，年度建设资金需求为285亿元，其他低收入家庭的年度租赁补贴资金为212亿元，全国廉租住房保障年度资金需求为497亿元。因此，随着住房供给短缺问题的缓解和房地产市场的成熟，政府在住房保障领域的比重应逐渐降低，市场的主导作用将不断上升，届时住房保障将更多地依靠市场的力量，运行机制也将由政府主导逐步转向市场调节主导。

由于相关措施的出台以及中央政府的三令五申，中国廉租房建设取得了一定的成效。截至2006年年底，中国累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件，其中领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户，全国建立廉租房的城市占城市总数的77.9%。但是，由于受到廉租房建设资金和土地供给短缺，廉租房的管理体系不健全以及中国尚未建立居民收入统计制度等多种不利因素的影响，中国廉租房建设体系不健全、供应不足、覆盖面太窄，廉租房的社会保障功能没有得到充分发挥。目前，各城市提供的廉租房占住房总数的比例还不到1%，而近年来不断攀升的房价使低收入群体只能望楼兴叹，廉租房供求矛盾更加突出。

我们可以应当充分借鉴美国、新加坡廉租房制度建设的成功经验，并抓住目前中国的经济发展水平不断提高和财力日益充盈的契机，着力加快推进廉租房建设，以切实解决低收入居民的住房困难。

1.科学合理地选择住房政策工具

如前所述，廉租房的供应，最常用、最直接有两种范式，这两种范式的选择应该充分考虑本国的经济运行状况。一般在住房供求关系比较缓和的时期，房价可能趋于平稳，此时廉租房的需求相对较小，采用房租补贴的制度方式，成本更低，制度运行也更为有效，如美国的住房供应充足，因而美国采用范式一；而在住房较为短缺的情况下，住房价格与城镇居民平均的住房支付能力差距较大，廉租房的需求也较高，因而政府应直接参与廉租房的建设，增加廉租房的供给，如新加坡和中国香港地区就是这种情况。目前，中国的住房供给较为紧张，尤其是廉租房的建设滞后于经济发展水平，廉租房供不应求。笔者认为，如果中国完全采用住房补贴的方式，成本太高，因而可以借鉴新加坡的做法，即由政府主导建设廉租房，分配给符合条件的低收入群体居住，仅收取少量租金。

2.政府要在廉租房各环节发挥关键作用

在廉租房的设计规划、社会分配、运营管理等环节，应当充分发挥政府主导作用。一是政府可以根据自身的财力状况和廉租房的需求状况来制定廉租房规划；二是在廉租房供应的核心环节——社会分配环节各地方政府要严格执行租住廉租房的收入标准、人均居住面积等硬指标，以确保低收入居民的利益，实现社会公平；三是考虑到中国市场经济发展水平以及相关制度建设的现实，不宜采用美国范式，廉租房可以仿效新加坡，由各级地方政府运营管理，运营的资金必须用于廉租房建设；四是对于廉租房的开发建设环节可以由政府采用招标的形式，交由房地产商开发建设，以实现市场效率；五是可以将廉租的建设与供给状况纳入地方官员的政绩考核体系之中，并适当加大其在考核指标中的权重，以使地方官员有足够的动力去积极推进廉租房建设。

3.政府要加大对廉租房的财政投入力度

廉租房具有社会保障功能，其重要意义无需赘言，而财政资金作为廉租房建设最主要的资金来源，政府在财政支出上理应予以优先考虑。美国、新加坡为保障低收入群体的最低限度的住房权利，都注入大量财政资金。目前中国在廉租房支出方面，不论是绝对规模还是相对规模都处于极低水平。2006年中国的全年财政收入高达3.9万亿元，增长约7000亿元，同比增长24%。而据建设部通报显示，截止到2006年年底，全国累计用于廉租住房制度的资金仅为70.8亿元；其中2006年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，只占当年财政收入的0.06%左右。因而政府要加大对廉租房的财政投入力度，彻底“还清旧账，不欠新账”，在今后几年将廉租房的比例提高到3%～4%，这是情势所需、财力所及的。

4.确保廉租房建设的土地供给

目前，中国的廉租房建设缓慢的一个重要原因就是廉租房的土地供给不足。许多地方财政都依靠“土地经营”来实现增长，在局部利益的驱使下，当有限的土地在高收益的商品房和廉租房之间分配时，地方政府放任开发商多建商品房，而具有社会保障功能的廉租房少建或是不建。而中国香港地区，从1977年开始实施“居者有其房计划”，由政府免费划拨土地兴建住房，截至2005年年底，香港已经为市民提供了68万套廉租房。对此，中央政府应该从以下几方面着手，确保廉租房的土地供给：一是促使地方主要官员主动开展土地整理，收回闲置土地，盘活存量土地，提高集约用地效率；二是以法规形式，规定在地方政府的新批住房用地中，必须保障（可以考虑免费提供）一定比例的土地用于廉租房建设，三是在地方政府的土地出让净收益中，必须拿出一部分用于廉租房支出。

5.完善相关的基础设施建设

廉租房新政策的出台及其有效的贯彻实施，必须有相关配套设施的支持。美国、新加坡等发达国家拥有比较完善的信息系统，政府能够通过互联网快速、准确地检索居民的收入状况及相关信息，而其较高的法制化水平，则极大地降低了政府官员寻租的可能性。可以说，高度的信息化和法制化是美国和新加坡高效地实现廉租房优化配置的重要“软件设施”。目前，中国尚没有完全建立起居民个人收入档案，并且官员寻租现象比较普遍，从而软化了相关政策在实际执行中的力度。今后，一方面中国要通过制度和技术创新，建立健全个人“一户式”电子档案，记录居民的收入及相关信息，对廉租房入住对象实施动态管理，如北京2005年逐步建立起以个人身份为核心的个人收入档案制度。另一方面，积极推进中国的法制化建设进程，提高政策水平和立法层次，尤其要加强对处于强势地位的官员权力行使的约束力度，严格落实领导问责制，保证各项制度的执行效果不打折扣。

6.完善廉租房制度的制定和实施过程中的公众参与和监督机制

政府通过制定公共政策来加强对市场经济的调控和对社会事务的管理，然而仅仅依靠政府自身很难制定出科学、合理、公平的公共政策，如处理不当，将削弱政府的公信力。美国、新加坡民主程度较高，公众能广泛而深入地参与公共政策的制定，并监督其实施情况，因而其政府的公信力很强。近年来，中国的市场经济迅速发展，民主程度有较大提高，因此政府应当集思广益，不断提高公众参与能力，并自觉接受公众监督：（1）要遵循公开原则，实行公示制度，将法规草案公布于众，并向社会广泛征集意见，如中国的《物权法》（草案）就采取了这种方式，取得了较好的效果。（2）举行专家咨询会和各种听证会，实行民主评议和管理。（3）让公众参与廉租房制度的实施情况的监督，建立多元化的监督机制，畅通多种投诉举报渠道，同时与社区工作者、广大市民、新闻媒体密切配合，形成一个政府与民众互动的合作网。