宏观经济调控的影响

前面已提到过，在一定的发展时期，房地产业作为我国宏观调控的重点产业部门，是由于它在宏观经济中的重要地位决定的，这一点毋庸置疑。在我国宏观经济调控重点采用的是法律的、政策的和行政的手段，其中宏观调控最常用的是政策工具，它对房地产的短期影响最直接、最鲜明、最有针对性，属于定向宏观调控的有力工具。因此“宏观政策”问题是本节要重点讨论的问题。同时，我们将房地产视为微观层面的产业，并从经济—房地产这一“宏观”与“微观”的直接关联路径，来审视宏观调控政策对房地产业发展的直接影响。

前面我们已经简要叙述了2003年以来国家一系列宏观调控政策对房地产市场的干预程度，涉及宏观经济调控对房地产的影响问题。这里，我们再将这些政策对房地产影响按照不同功能作用划分为3种类型，来进一步加以阐释，以期不断提高认清政策产生的背景和作用方向及力度的能力。

(一)激励性的调控政策

当一国房地产业逐渐占据宏观经济的主导地位，或者投资需求占GDP总量比重较大，经济运行出现下行趋势时，为拉动经济增长，或撬动经济复苏，政府总会出台一些刺激性政策来支持房地产投资，主要表现为刺激需求。比如，前面列举的2008年年底国务院发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，以及2015年3月，为应对经济下行压力，央行、住建部、银监会三部委下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》等，将首付比例调为40%(原来60%)，公积金首付20%等，都是激励性的货币、税收等调控政策。至于对供给端如开发商的激励政策主要反映在税收优惠、融资便利、简政放权、松绑提速等方面，使其低成本、高效率、高质量的加大投资力度，以拉动内需刺激增长。

(二)抑制性的调控政策

与激励性的调控政策相反，当经济出现过热迹象，并且房地产投资的“领先指标”明显，就说明经济周期拐点的来临是由房地产投资过热引领的。比如，房地产行业出现了“投资需求过热”、“房价过高”、“泡沫”等现象，致使众多关联产业随之“过热”、“价格过高”，进而推动经济整体出现“通胀”、“泡沫”等的虚假繁荣现象。此时，政府就必须要采取一系列政策措施，对其扩张实施“定向”调控，以期达到熨平短期波动、确保经济运行“软着陆”的目标，为产业结构调整或产业的长期稳定发展提供时间。前面提到的2010年国务院办公厅发布4号和10号文件开启了新一轮的紧缩性调控，以“三限”(限购、限价、限贷)为主的行政性强制做法，就属于抑制性的调控政策。

(三)稳定性的调控政策

主要指经济增长处于“中性”阶段并为防止“过热”或“低迷”的趋势时，政府所运用的有利于房地产长期稳定发展的政策。适度的信贷政策、税收政策、产业政策等，尤其是产业政策就属于这一类稳定性的调控政策。我们说，稳定性的调控政策大都是针对产业的长期稳定发展而制定实施的，政策目标主要考虑了这样一些方面:房地产的发展速度既不能过快，又不能停留在过低的水平上;发展质量上既不能低水平、粗放型，又不能脱离实际的高标准、高档化;既要满足高收入阶层的住房需求，还要满足中低收入阶层的住房需求，特别是低收入住房需求;既要满足全社会的住房需求，又要节约土地资源，等等。总之一句话，就是既要保持房地产业自身的持续健康发展，又要使其为居民住房条件改善、产业升级、经济社会发展等发挥应有的作用。为实现此目标，政府所采取的一系列的、以产业长期稳定发展为特征的政策措施，即为“稳定性调控”政策措施。比如，为平抑房价过高，满足低收入住房困难家庭的住房需求，2010年以来国务院出台的《关于加强经济适用房管理有关问题的通知》《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等等，就是用于稳定住房市场的政策措施，具有一定的长期效应。