房地产业与城市主体功能构建

所谓城市主体功能，主要指的是对一个城市的要素集聚能力和对周边区域的辐射带动作用，起着主导和支撑作用的城市核心功能，它是城市核心竞争力的外在表现，是一个城市在不断完善和发展中所追求的目标，即城市发展不但要满足自身需求，还要确立在一定区域范围内的中心地位，并被提升至国家发展战略层面。城市主体功能是城市内向功能和外延功能的集中体现，代表着一个城市的综合实力和核心优势，反映了城市的差异性和层次性。我们这里讲的城市主体功能构建并非是发生在每一个城市，而是发生在那些发展积累到一定程度后，为争取在更大区域范围内的中心地位，持续提升自身凝聚力、影响力、核心竞争力，而不断挖潜改造、强化优势、升级发展的城市。一般为区域中心城市，或潜在的区域中心城市。同时，城市主体功能也并非意味着城市单一功能，即一个城市可能有多个主体功能区，一个主体功能区可能由多个功能板块构成，这是由于主体功能的形成来自于资源禀赋、区位优势、产业实力、科技进步、人才集聚等，而往往这些因素具有多样性、排他性的优势，且具备分别支撑不同主体功能区构建的能力。因此，研究城市主体功能构建与房地产业发展的关系，主要是看城市主体功能构建这一发生在特定城市，提升至国家发展战略层面，尤其是在特定发展阶段的城市老区拆迁改造、城市新区开发建设，以及不同功能板块的开发建设，给房地产业发展带来的影响和提供的机遇。这里，关键还要看房地产业如何抓住城市主体功能构建的机遇，做到在城市主体功能构建中实现产业升级发展。

多年来的实践证明，城市主体功能构建，是国家或区域经济社会发展战略布局的需要，是形成国家和区域龙头带动、资源共享、分工协作、均衡发展、持续发展格局的战略抉择，它是一个城市在自身发展到一定程度的基础上调整转型、升级发展的过程，也是国家和地方总体经济发展布局所赋予这个城市政府的职能的履行。随着经济社会的发展，以城市为载体的区域经济社会发展水平开始出现分化，依托资源禀赋、区位优势、发达的基础设施条件而快速发展起来的大城市，越发呈现出区域内的产业中心地位，对区域内中小城市发展的辐射带动作用也明显增强。据此，国家、地方在作战略发展规划时就必然要赋予其一定的主体功能地位，使其进一步理清发展思路，在自身不断提升发展的同时，辐射带动周边区域城市的发展。比如，上海作为国际航运中心、金融中心主体功能的构建，海南作为国际旅游度假区的主体功能构建，重庆作为区域金融中心等主体功能的构建等。还有一些潜在的中心城市，都具有国家和地方总体发展战略布局所赋予的功能地位，并给房地产业带来新的发展机遇。因此，房地产业要注意发现、研究这些城市在构建主体功能过程中的一些特点和规律，把握机遇，借势造势，准确定位，合理布局，使自身在城市主体功能构建的过程中，不断地实现转型升级发展。

一般情况下，城市主体功能的构建可以是在城市原有主体功能调整中构建，也可以是在一个新兴城市或城市新区发展中构建，因而它是一个渐变的、渐进的过程，同时又是有生命周期的，即由起步—快速构建—成熟—衰微等构成的全生命周期。比如，英国的伦敦市、荷兰的阿姆斯特丹市都曾经是世界金融中心城市，而今已被美国的纽约市所取代。那么，在现实中如何超前捉捕和准确把握，做到未雨绸缪、捷足先登，是房地产业需要做好的一篇大文章。本章试图通过阐释城市主体功能构建的基本含义、表现形式、基本特征，以及对房地产的影响，来为房地产业发展应采取的应对之策提供一些素材。