关于城市房价水平的国际比较

关于城市房价水平的国际比较——兼论我国城市房价调控问题

一

首先说明一下，本文所考察的城市房价，是指城市居民用作日常生活起居的住房的价格，不包括机关团体、企事业单位办公、业务经营用房的价格。同时，居民住房是指城市居民一家一户独用的成套单元房。

在实行市场经济、住房商品化的条件下，城市居民生活所需并作为私有财产的住房，像其他商品一样，也要通过市场买卖获得。这样，住房价格的高低就成为人们关注的一个热点。在房产市场上，影响房价的因素很多，诸如地理位置、周边环境、房型结构、面积大小，以及供求状况等等。就一个城市的居民住房价格水平而言，它最终是受当地居民户平均收入制约的。一个城市的居民住房价格水平如果大大超出了当地居民户平均收入所能承受的适度界限，则势必造成住房滞销、积压、空置率增高。因此，“房价与收入之比”（指用平均住房价格除以平均家庭收入）这一指标就成为国际上通行的用于衡量房价水平是否合理的重要标志。

“房价与收入之比”究竟保持多大倍数合适？或者说，它的适度界限是多少？各国的情况不同，很难作出一个划一的规定。这里，我们只想通过对世界银行发布的一些国家有关城市房价资料的分析，从中找出某些可供参考的数据。

根据世界银行《2001年世界发展指标》发布的1998年56个国家97个城市的住房统计资料显示，“房价与收入之比”最低为0.8倍（利比亚的的黎波里），最高为30倍（秘鲁的瓦努科）。其具体分布状况是：“房价与收入之比”在5倍及5倍以下的有32个城市，占城市总数的33%；5.1～10倍的38个，占39.2%；10.1～15倍的18个，占18.6%；15.1～20倍的4个，占4.1%；20.1～25倍的2个，占2%；25.1～30倍的3个，占3.1%。按发达国家（2国4个城市）、发展中国家（43国67个城市）、东欧及独联体国家（11国26个城市）分别观察，其分布状况见表2-10所示。

表2-10

从上述统计数字可以清楚地看出，世界各类国家“房价与收入之比”在10倍以下的城市最多，10.1～20倍的次之，20倍以上的城市很少，甚至没有。不过，这里也应指出，它虽反映了当今世界城市房价水平的大体分布状况，但由于它没有考虑到各个城市居民户平均收入的差异，因而也是存在缺陷的。为了弥补这方面的不足，我们再按居民户平均收入分组作一点统计分析。

为便于简要地说明问题，我们将城市居民户平均收入分为5 000美元以下，5 001～10 000美元和1万美元以上3个组别；将“房价与收入之比”分为10倍以下和10倍以上两个组别。

根据世界银行《2001年世界发展指标》发布的1998年56个国家97个城市的居民户平均收入统计资料显示，最低为490美元（菲律宾的宿务），最高为48 073美元（利比亚的的黎波里）。其中：居民户平均收入在5 000美元以下的有65个城市，占城市总数的67%；5 001～10 000美元以上的16个，占16.5%；1万美元以上的16个，占16.5%。在居民户平均收入5 000美元以下的65个城市中，“房价与收入之比”在10倍以下的有41个，占63.1%；10倍以上的24个，占36.9%。居民户平均收入5 001～10 000美元的16个城市的“房价与收入之比”全都在10倍以下。居民户平均收入1万美元以上的16个城市中，“房价与收入之比”在10倍以下的有14个，占87.5%；10倍以上的2个，占12.5%。

按各类国家分别观察，则发达国家有资料可比的城市的居民户平均收入全都在1万美元以上，最低为16 720美元（瑞典的阿马尔），最高为42 000美元（瑞士的巴塞尔）。其中：“房价与收入之比”在10倍以下的城市占75%，10倍以上的占25%。

发展中国家有资料可比的城市的居民户平均收入最低为490美元（菲律宾的宿务），最高为48 073美元（利比亚的的黎波里）。其中：居民户平均收入在5 000美元以下的城市占60.4%，5 001～10 000美元的城市占20.8%，1万美元以上的城市占18.8%。在居民户平均收入5 000美元以下的城市中，“房价与收入之比”在10倍以下的占58%，10倍以上的占42%。在居民户平均收入5 001～10 000美元的城市中，“房价与收入之比”全都在10倍以下。在居民户平均收入1万美元以上的城市中，“房价与收入之比”10倍以下的占90%，10倍以上的占10%。

东欧及独联体国家有资料可比的城市的居民户平均收入最低为915美元（格鲁吉亚的第比利斯），最高为10 320美元（斯洛文尼亚的卢布尔雅那）。其中：在居民户平均收入5 000美元以下的城市中，“房价与收入之比”在10倍以下的占83.3%，10倍以上的占16.7%。居民户平均收入5 001～10 000美元和1万美元以上的城市中，“房价与收入之比”全都在10倍以下。

二

上面分析了1998年一些国家的城市“房价与收入之比”的情况，这是立足于静态的观察，接下来分析一下它们的动态变化，看一看“房价与收入之比”的变动趋势。

限于资料，这里只能以世界银行《1999/2000年世界发展报告》提供的1993年的情况进行对比。由于1993年和1998年两个年份所收国家和城市数并不相同，因而其绝对数没有可比性，只能按其相对数（即百分比）进行比较。

1993年和1998年两年有资料可比的城市“房价与收入之比”的变动趋势大致如下。

（1）“房价与收入之比”最低位由1993年的0.3倍升为1998年的0.8倍，最高位则由1993年的39倍降为1998年的30倍。其中：发达国家的最低位保持不变，最高位由7.9倍升至12.3倍；发展中国家的最低位由0.3倍升为0.8倍，最高位由37.7倍降为30倍；东欧及独联体国家的最低位由3.6倍降为1.7倍，最高位由39倍降至20倍。

（2）分布状况（占调查城市数的百分比）：“房价与收入之比”在5倍以下的，由1993年的47.6%降为1998年的33%；5.1～10倍的，由37.1%上升为39.2%；10.1～15倍的，由6.5%升为18.6%；15.1～20倍的，由5.6%降为4.1%；20.1～25倍的由0.8%升为2%；25.1～30倍的，由0.8%升为3.1%；30倍以上的，由1.6%降为0。总的看来是呈现出两头降，中间升的态势。城市分布的众数位已由“房价与收入之比”5倍以下让位于5.1～10倍。

按不同类型国家分别观察，则发达国家和发展中国家分布状况的变动趋势与上面大体相同，东欧及独联体国家则呈现出“房价与收入之比”5倍以下的城市所占比重上升，其余皆为下降的趋势。详见表2-11。

表2-11

（3）按城市居民户平均收入分组比较的变动情况是：在居民户平均收入5 000美元以下的城市中，“房价与收入之比”10倍以下的，由1993年的80%降为1998年为63.1%；10倍以上的，由1993年的20%升为1998年的36.9%。在居民户平均收入5 001～10 000美元的城市中，1993年和1998年两年“房价与收入之比”全部在10倍以下。在居民户平均收入1万美元以上的城市中，“房价与收入之比”10倍以下的，由1993年的100%降为87.5%；10倍以上的，由1993年的0升为1998年的12.5%。按不同类型国家分别观察，则发达国家、发展中国家、东欧及独联体国家的变动情况如表2-12所示。

表2-12

以上分析反映了1993年与1998年有资料可比的城市“房价与收入之比”变动的基本趋势。但是，由于两年进行对比的城市并不完全相同，因而在可比性上是欠缺的。为了消除这方面的不足，我们特地选择了32个相同城市的1993年和1998年“房价与收入之比”进行比较，以更确切地判断它们的变动趋势，并有利于进一步分析其变动的原因。

入选的32个城市，不仅两年的资料齐全，可比性强，而且具有广泛的代表性。它们在国家类型上，包括了发达国家、发展中国家、东欧及独联体国家；在城市规模上，包括了中小城市、大城市和特大城市；在地理位置上，包括了除北美洲、大洋洲以外的亚、非、拉、欧各洲。

根据世界银行《1999/2000年世界发展报告》和《2001年世界发展指标》提供的资料，对入选的32个城市1993年和1998年“房价与收入之比”进行比较的结果表明，1998年“房价与收入之比”较1993年上升的有21个城市，占入选城市数的65.6%；下降的10个，占31.3%；持平的1个，占3.1%。可见，多数城市的“房价与收入之比”是升高的，降低的则是少数。

在“房价与收入之比”升高的21个城市中，升幅最大的是玻利维亚的圣克鲁斯-德拉谢拉市，由1993年的2.6倍猛升到1998年的29.3倍，升幅达1 026.92%。升幅最小的是俄罗斯联邦的下诺夫哥罗德市，由1993年的6.4倍升至1998年的6.9倍，升幅只有7.81%。其中：升幅在100%以内的有10个城市，升幅在101%～200%以内的有6个城市。可见，“房价与收入之比”升高的城市中，将近五分之四城市的升幅均低于200%。

在“房价与收入之比”下降的10个城市中，降幅最大的是亚美尼亚的埃里温市，由1993年的39倍降至1998年的4倍，锐减了89.74%；降幅最小的是突尼斯的突尼斯市，由1993年的5.2倍降为1998年的5倍，仅略降3.85%。其中：降幅在21%～30%的城市数最多，有3个；其次是降幅在11%～20%的，有2个。

从理论上讲，导致“房价与收入之比”升高的，不外乎5种情况：①房价涨，收入减；②房价涨，收入不变；③房价涨幅大于收入增幅；④房价不变，收入减少；⑤房价跌幅小于收入减幅。导致“房价与收入之比”降低的，也不外乎5种情况：①收入增，房价跌；②收入增，房价不变；③收入不变，房价跌；④收入增幅大于房价涨幅；⑤收入减幅小于房价跌幅。导致“房价与收入之比”不变的，则不外乎是这样3种情况，即房价与收入同步涨、跌或保持不变。

按上面涉及的实例分析，导致“房价与收入之比”升高的，有两种情况。一是收入减，房价涨。例如，上述升幅最大的玻利维亚的圣克鲁斯-德拉谢拉市，1998年居民户平均收入比1993年降低21.10%，而住房平均价格却上涨789.10%，致使该市“房价与收入之比”由1993年的2.6倍升至1998年的29.3倍，猛升1 026.92%。二是收入增幅小于房价涨幅。例如孟加拉国的达卡市，1998年居民户平均收入虽比1993年增加301.67%，而住房平均价格却上涨1 241.59%，结果使该市“房价与收入之比”由1993年的5倍升为1998年的16.7倍，上升234%。

而导致“房价与收入之比”下降的，则有3种情况。一是收入增，房价跌。例如俄罗斯联邦的莫斯科市，1998年居民户平均收入比1993年增加29.98%，而住房平均价格下降61.01%，结果使该市“房价与收入比”由1993年的17倍降为1998年的5.1倍，下降70%。二是收入增幅大于房价涨幅。例如克罗地亚的萨格勒市，1998年居民户平均收入比1993年增加76.25%，而住房平均价格上涨24.98%，结果使该市“房价与收入之比”由1993年的11倍降为1998年的7.8倍，下降29.09%。三是收入减幅小于房价跌幅。例如加纳的库马西市，1998年居民户平均收入比1993年减少3.28%，而住房平均价格下跌25.50%，结果使该市“房价与收入之比”由1993年的17.8倍降为1998年的13.7倍，下降23.03%。

至于1993年和1998年两年厄瓜多尔的基马市“房价与收入之比”之所以持平，则是由于该市居民户平均收入和住房平均价格都没有变动所致。

三

我国改革开放以来，特别是近10多年来，国民经济持续高涨，人民生活不断提高。在此基础上，城市居民要求改善住房条件的呼声也愈来愈强，住房需求量迅速增加，房地产开发成了热门行业。一些房产商为取得高额利润，在住房建筑设计中贪大、求洋、追豪华，房价也不断攀升。房价水平大大超过了居民大众的购买力水平，以致到2002年7月底，全国商品房空置面积达1.2亿平方米，其中空置一年以上的达50%，占压资金超过2 570亿元人民币，居各行业不良资产之首。当前全国商品房空置率为26%，是美国的4倍，中国香港的8倍，国际警戒线的2.5倍（据《国际金融报》2002年9月18日，转引自《报刊文摘》第1686期）。对此，必须给予足够的重视，并采取积极措施进行调控、遏制。

调控和遏制房价，首先要从源头抓起，必须牢固树立房产开发应向大众倾斜的理念。在商品住房结构上，应把满足中、低收入群体需要的经济适用房作为“大头”。而且，这里所说的经济适用房，应当是“造价不高水平高，面积不大功能全，占地不多环境美”的受老百姓欢迎又买得起的住房，而不是粗制滥造的不受欢迎的房屋。在房产开发上，建筑一些高档的，乃至豪华的商品房，以满足高收入阶层和境外人士的需求，也是需要的，但应适度，所占比重不能过大。同时，要警惕经济适用房的贵族化倾向。目前，许多地方的经济适用房出现了购买对象失控和户型面积失控的问题。这种现象一方面造成经济适用房供应紧张，另一方面也使政府准备补贴给穷人的却补贴给了富人。对此，决不能熟视无睹，听之任之。

其次，应当科学地设定我国城市“房价与收入之比”的适度界限，借以作为调控城市房价的依据。在设定我国城市“房价与收入之比”的适度界限时，一定要从我国城市居民的平均收入水平，以及所能承受的住房价格的实际出发。据统计，2001年我国城镇居民家庭人均可支配收入为6 859.6元人民币，经济发达的上海的城市居民家庭人均可支配收入为12 883元人民币（据《文汇报》2002年10月29日，11月8日）。据此推算，三口之家的户均可支配收入，全国约20 600元人民币，上海约38 600元人民币。基于这种现状，“房价与收入之比”应控制在10倍以内，国内有关专家建议将它设定在4～8倍，是比较合适的。当然，对于经济发达的、对外开放的大城市和特大城市，将“房价与收入之比”适当提高一点，也不是绝对不可的，但要谨慎。

再次，要注意控制户型面积，尽力实现“面积不大功能全”的要求。同时要注意引导市民在购房时保持理性，量力而行，不追时尚摆阔气，在户型面积上要适度。在这方面，看一看国外城市人均居住面积数学，或许是有益的。根据世界银行《1999/2000年世界发展报告》发布的79个不同类型国家133个城市的人均居住面积统计资料显示：发达国家的城市人均居住面积最少为17.5m²（英国加的夫），最多为55m²（澳大利亚墨尔本），大多数在30～40m²。如以每一家庭4人计算，则户均面积大体为120～160m²。发展中国家城市人均居住面积最少1.2m²（孟加拉国坦盖尔，巴基斯坦拉合尔），最多为43m²（纳米比亚温得和克），大多是在6～15m²。东欧及独联体国家城市人均居住面积最少为12.9m²（阿萨拜疆巴库，罗马尼亚布加勒斯特），最多为29.4m²（匈牙利布达佩斯），大多是在16～22m²。考虑到发展中国家和独联体内的中亚国家的人口出生率高，因而它们的家庭人口一般比发达国家多，如以发展中国家每一家庭6人、东欧及独联体国家每一家庭5人计算，则发展中国家城市居民的户均面积一般为40～90m²，东欧及独联体国家城市居民的户均面积一般为80～110m²。据此，我国城市居民三口之家的户均面积保持在80～100m²也足矣。

最后，应当强调指出的是，不能为了抑制房价而将满足中、低收入群体需要的经济适用房都建到远离城市中心的边缘地段，因为这样势必大大增加普通工薪阶层上班路程所花时间。根据世界银行《2001年世界发展指标》发布的90个不同类型国家127个城市的上班路程所花时间统计资料显示：发达国家城市居民上班路程所花时间最少为16分钟（瑞典于默奥），最多为32分钟（西班牙马德里），一般为20～30分钟。发展中国家城市居民上班路程所花时间最少为5分钟（马拉维利隆圭），最多为83分钟（古巴哈瓦那），一般为20～50分钟。东欧及独联体国家城市居民上班路程所花时间最少为12分钟（波斯尼亚和黑塞哥维那的萨拉热窝），最多为62分钟（俄罗斯联邦莫斯科），一般为20～40分钟。参照国外的情况，我国城市居民上班路程所花时间，一般说来应控制在20～40分钟为宜。

（《世界经济情况》2003年第7期）