天津豪业公司房屋买卖纠纷

——孙某某诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案^[8]

关键词：商品房，面积，误差，房屋转卖

问题提出：购房者转让房屋时得知房屋面积存在误差，在房屋出售后能否向开发商主张面积差价款赔偿？

裁判要旨：当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。

原告：孙某某

被告：天津豪业建设发展有限公司（以下简称豪业公司）

第三人：费某某

原、被告系商品房买卖合同关系。2000年1月31日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落河北区狮子林大街嘉海花园C座××号（现3号楼××号）房屋一套。合同约定：销售面积为148.12平方米，实际总售价为482442元。原告于2006年8月得知，产权证确认的面积为142.03平方米，比销售面积减少了6.09平方米，因房屋面积减少的购房款合人民币19835.80元。合同第四条约定“房屋实际面积与销售面积的差别不超过销售面积的±3%（包括3%）时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补。甲方（即被告）应于30日内将差额价款退还给乙方（即原告）。实际面积与销售面积的差别超过±3%时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补，甲方（即被告）将差额价款于30日内退还给乙方（即原告）。另查，2005年年底原告与第三人通过中介签订购买该房合同书后因原告与第三人悔约，中介将合同书收回。2006年8月原告得知房屋实际面积是142.03平方米后，将该情况告知第三人。2006年10月8日原告与第三人到房管局办理房屋产权变更手续，双方在河北区房地产管理局签订天津市房产买卖协议书，协议约定：出卖人为孙某某、买受人为费某某，房屋坐落河北区嘉海花园3号楼××号，建筑面积142.03平方米，房屋价款为600000元人民币。同日第三人取得了该房产权并已交齐了全部房款实际居住该房。庭审中，原告以其购买被告房屋面积为148.12平方米，而卖与第三人的面积为142.03平方米，其所购房屋面积出现误差，要求被告返还因房屋实际面积小于合同约定面积的差额价款。被告以辩称为由，不同意退还面积减少的购房款。第三人认为原告与第三人买卖房屋实际购房款为673000元，而在房管局签的协议购房款为600000元，从这一点可以看出协议是假的，应该以双方最初订的合同面积为准，所以应该将差价款退还给第三人。

原告孙某某观点：原告于2000年1月31日购买被告开发的河北区狮子林大街嘉海花园C座××室商品房一套，双方共同签订了购房合同，约定面积为148.12平方米，原告向被告支付了购房款482442元。2005年年底原告与第三人通过某中介公司办理了房屋买卖协议，后来因为原告与第三人悔约，把某中介公司抛开了，原合同作废。2006年8月原告告知第三人房产证书确定房屋面积为142.03平方米，同年10月原告与第三人在房管局办手续时签过一个协议，双方认可的面积是142.03平方米。现面积出现误差故要求被告退还原告房屋面积差价款20036.1元，诉讼费用由被告承担。

被告豪业公司观点：产权证上的面积与合同销售的面积确实存在差异，但原告将该房屋卖与第三人，立案时原告已不是这套房屋的产权人，原告提供的合同已经中止，不具备申请退面积差的条件；第三人购买原告房屋的时候已经知道面积的误差，他们之间在合同上明确约定面积是142.03平方米，是按实际面积购买的房屋，再者第三人与我们之间没有任何合同上的关系，因此第三人也不享有退面积差价的权利。

第三人费某某观点：第三人现为涉诉房屋产权人，是实际受损失者，豪业公司多收的房款是非法收入，理应退还。当初认可在房管局的协议是为了取得房本，但不代表其对一切不合法的条件都认可。所以，豪业公司多收的房屋差价款应该退还给费某某。

法院观点：原、被告的商品房买卖合同关系合法有效，双方均应依据合同内容行使权利、履行义务。现孙某某已依合同向豪业公司交纳全部房款，其合同义务已经履行完毕，而豪业公司交付房屋的实际面积与合同约定面积不符，减少了6.09平方米，并未完全履行合同义务。应依约定向承担退还面积差价款的责任，原告孙某某诉讼请求系其合同权利的正当行使，依法应予支持。关于豪业公同主张孙某某已将房屋转卖给第三人费某某，已经不具备退款资格的抗辩理由，河北区人民法院认为，孙某某是否将房屋转卖他人，并不影响双方之间业已存在的买卖合同关系，也不影响孙某某依据合同继续向豪业公司主张权利，豪业公同也不能因孙某某将房屋转卖他人而免除自己的合同责任。如采纳豪业公司的辩称理由，则其无须向任何人承担退款责任，将获得不当利益，明显有违公平原则，故该抗辩理由不予采纳。关于费某某提出的房屋面积差价款应退给第三人的主张，河北区人民法院认为，房屋面积差价款的返还请求权是基于买卖合同的约定而产生的权利，依据合同的相对性原则，该返还请求权仅在与房屋开发商存在直接合同关系的当事人之间存在，而费某某与豪业公司并无任何合同关系，孙某某将房屋转卖给费某某的过程中，也并没有将房屋面积差价款的返还请求权让与费某某，因此，费某某无权向被告索要房屋面积差价款。原告孙某某与第三人费某某之间的二手房买卖合同关系与本案讼争的商品房买卖合同不属同一法律关系，双方如有争议，应另行解决。据此，法院判决：本判决生效后，被告天津豪业建设发展有限公司立即返还原告孙某某房屋面积减少的差价房款19835.80元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，三方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。

本案的争议焦点在于房屋产权变更后，房屋买受人是否能向开发商主张房屋面积差价款。

1.面积差价请求权的基础

商品房买卖合同的签订，对合同双方产生两方面影响，一方面是对合同当事人赋予了相应的义务，合同双方均应全面履行合同义务，不仅要忠实履行合同条款，对合同未作约定或约定不明却对合同履行有影响的，还应根据诚信原则，公平合理地履行合同。另一方面也赋予了当事人相应的权利，包括享受履行合同义务对价的权利和享受相应的违约求偿权利。商品房交付时实际面积与约定面积差异常常出现，原因一般有两种，一种是开发商订立商品房买卖合同时商品房的面积测绘过于粗糙出现误差，另一种则是开发商交付商品房时测绘面积的标准发生变化导致。商品房买卖合同一般都对房屋面积差价出现问题如何处理进行约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条也对此作出规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，区分面积差价绝对在3%内外而采取不同的处理方法。因此房屋面积差价款的主张的基础是商品房买卖合同，购房者将房屋进行出租、抵押或者出售，均对上述商品房买卖合同并未产生影响。因此，根据合同相对性原则，房屋面积差价款的请求权仅赋予合同双方当事人，未经过双方同意将合同权益转让他人之前，合同之外的任何第三人均不享有此项请求权。

2.房屋产权转让后房屋差价款的主张

上文也提到，房屋产权转让对当事人主张差价款的请求权归属并无影响，那么房屋产权转让后买受人才知晓房屋面积存在误差时，应当如何处理。以二手房购买人应当以二手房买卖合同履行存在瑕疵为由，根据公平原则，向合同中的出售人主张违约责任，退还面积差价款，并不能直接向开发商主张面积差价款。商品房买卖合同的买受人一方也可同时或者赔偿后再向开发商主张面积差价款。但在特殊情况下，商品房买受人（二手房出售人）无力返还面积差价款时，也怠于向开发商主张面积差价款，二手房买受人可以依据《合同法》第73条行使代位权。本案属于此类情况中比较特殊的情况，商品买受人在出售房屋期间已了解房屋存在面积误差，最终也按照房屋实际面积出售，故不存在上述二手房买受人主张面积差价款的情况。