商品房欺诈销售中的惩罚性赔偿

第六节　商品房欺诈销售中的惩罚性赔偿

主题案例

西双版纳某某房地产开发有限公司与刀某等商品房销售合同纠纷案^[42]

案情回顾

2009年3月，本案当事人刀某、杨某、西双版纳某某公司签订《商品房购销合同》，约定西双版纳某某公司将其开发的某小区第1幢第1层102号商铺卖给刀某、杨某，西双版纳某某公司出具给刀某、杨某三张购房发票，合计金额为2 546 824元。后，刀某、杨某发现西双版纳某某公司与案外人温某另签有一份花伴里小区第1幢第1层102号商铺的《商品房购销合同》，两份2007年6月30日开具给温某的购房发票，合计金额为1 130 600元。温某已将该房在工商银行抵押按揭贷款，致使刀某、杨某无法办理该商铺的产权证。为此，刀某、杨某向法院提起诉讼。

争议焦点

“一房多卖”导致合同无效或被撤销的法律责任。

裁判意见

一审法院认为，西双版纳某某公司将已经售出的房屋再次出售给刀某、杨某，违背了刀某、杨某的真实意思，西双版纳某某公司的行为已构成欺诈。根据《商品房买卖合同司法解释》第9条之规定，西双版纳某某公司除应返还刀某、杨某购房款及利息之外，还应承担相应的赔偿责任。

二审法院支持了一审法院的观点。

评析探讨

惩罚性赔偿是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际的损失数额的赔偿，其具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。^[43]目前对于在商品房销售中出现的故意隐瞒等欺诈或其他违反诚实信用的行为所导致的合同纠纷，主要由《合同法》的一般性规定以及《商品房买卖合同司法解释》予以调整。根据《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条以及第14条的规定，在以下三类情形下，买受人可以向出卖人主张要求其承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿:(1)因出卖人根本违约所引起的惩罚性赔偿^[44]，这种类型的惩罚性赔偿主要有两种情形，一是出卖人在商品房买卖合同订立后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的;二是出卖人在商品房买卖合同订立后又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现。(2)因出卖人的欺诈行为引起的惩罚性赔偿，^[45]这种欺诈行为主要有三种，一是出卖人订立商品房买卖合同，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;二是出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;三是出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。而无论出卖人实施以上哪种欺诈行为，均须具备致使合同无效或被撤销、解除的后果，才可能引起惩罚性的赔偿。(3)房屋实际面积与合同约定面积的误差比超过3%导致的惩罚性赔偿。^[46]

对惩罚性赔偿的适用情形进行明确规定，有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等不遵守诚实信用原则、损害商品房市场交易秩序的行为，进而有利于维护守约方的合法权益。^[47]目前商品房合同纠纷中使当事人提起惩罚性赔偿请求的常见情形的是“一房多卖”。“一房多卖”又通常表现为这两种情形，一是出卖人尚未将房屋所有权转给前买受人之前，又将该房屋出卖;二是出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又与他人签订买卖合同出卖该房屋。本案中西双版纳某某公司将已经出售并已作抵押按揭的商品房再次出卖给刀某、杨某，则属于第二种“一房多卖”的情形。西双版纳某某公司在签订合同时并未对该商品房已出售的事实告知刀某、杨某，其行为致使刀某、杨某无法取得该商品房的所有权，而使双方所签订的合同目的无法实现，则属于可适用惩罚性赔偿的第二种类型，即故意隐瞒所出卖房屋已出售的事实，属于欺诈行为。根据《合同法》第54条的规定，刀某、杨某可请求撤销合同，并根据《商品房买卖合同司法解释》第9条规定的惩罚性赔偿规则追究西双版纳某某公司的赔偿责任。