国外房地产法产生与发展的简要概说

一、国外房地产法产生与发展的简要概说

奴隶制社会，为了维护简单的商品生产和正常的交换秩序，在一些“诸法合一”的法典中便出现了有关调整房地产关系的内容。公元前21世纪的《乌尔纳姆法典》就有了调整房地产关系的内容，如确认了土地国有和对奴隶主财产的保护；规定军人、官吏和自由民在为国王履行义务的条件下有权使用土地等。公元前18世纪的《汉穆拉比法典》、公元前5世纪的《十二铜表法》及后来的《查士丁尼国法大全》均有详细的调整房地产关系的规定，例如《十二铜表法》系统全面地肯定和保护了奴隶主阶级的土地私有权，确立了“土地绝对私有权”观念；对房屋、土地的买卖要求当事人均亲自到场，还要求邀请证人参加见证，以要式行为为之，旨在使不动产买卖关系契约制度化。中世纪封建社会的欧洲，由于地方割据，宗教势力的绝对统治，土地成为财富的象征。因此，这一时期各封建王国和教会都有其各自的法律，而维护宗教权威，保护封建领主土地私有权的法律则占据着主导地位。欧洲封建社会的“庄园制度”、“领地制度”、“采邑”和“份地制度”，以及实行土地轮作的“散地制度”和英国的“佃册农”制度均在中世纪形成。

早期的房地产法，是以确认和维护奴隶主阶级和封建统治对土地等生产资料的占有为其核心内容，相应地对房屋及与此相关的交换关系也予以确认、保护和调整。尽管国外奴隶制和封建制社会无专门的房地产法典，也没有房地产法这种提法，但许多法典中触及了调整房地产关系的有关内容，并为后世资本主义国家制定房地产法提供了立法上的基础和经验。

资本主义时期的房地产法是资本主义国家为了调整房地产关系而制定的一系列房地产法律规范的总称，它是随着资产阶级革命的胜利并由自由资本主义发展到垄断资本主义的过程而产生和发展起来的。资本主义革命胜利以后，土地立法是优先考虑的立法之一，以此废除封建土地所有制，确立土地的资本主义私有制，如英国17世纪中期和18世纪颁布的一系列法令就是以此为目的的。例如，英国1643年通过法令，宣布没收主教、牧师以及支持国王的封建贵族的土地；1646年又通过法令废除骑士领地制，取消地主对国王的封建义务；同年通过的另一法令规定，允许保王党分子交纳赎金赎回土地，对于逾期未赎的土地则由国会给予拍卖；1660年国会通过法案，再次确认废除骑士领地制的立法。这一系列法令的出台，使英国土地的所有权完全摆脱了对国王的依附关系，成为可自由支配的财产，为近现代资本主义的进一步发展创造了有利的条件。与此同时，英国国会先后通过了两千多个圈地法令，进行了大规模的圈地运动，使大批农民丧失了赖以生存的公有地和份地，强制造成了大批只能靠出卖劳动力为生的雇佣工人和产业后备军，并使大农场经营迅速发展起来。

从18世纪到19世纪，资本主义制度已基本形成。为了促进商品经济的发展，实行民、商分立的国家先后制定了民法典和商法典，其中，房地产关系主要是由民法典来调整。这些国家的民法典中详细规定了对财产及财产权利的保护，由于房地产属于最主要的不动产财产，故民法典也成为调整房地产法律关系的最主要法律渊源。例如，奉行私有财产神圣不可侵犯的1804年的《法国民法典》第516条规定：“一切财产或为动产，或为不动产。”第517条规定：“财产之作为不动产，或按其性质，或按其用途，或按其所附着的客体。”第518条规定：“地产及建筑物，按其性质为不动产。”法国民法典还详细规定了地上权、地役权、用益权、使用权、居住权等制度；在取得财产的各种方法中，也规定了诸多取得房地产财产的方法，如继承取得、生前赠与取得、契约取得等。

从19世纪末开始，各主要资本主义国家先后进入了垄断资本主义阶段。由于经济危机给经济发展造成了一定程度破坏，资本主义国家在运用国家力量干预经济的同时，也强化了用法律手段对房地产业的干预。因而，这一时期产生了大量的单行的调整房地产各种关系的法律法规。英国是世界上较早的通过行政干预开发房地产业的国家之一。在第一次世界大战后，英国就通过了建房补贴立法；1925年颁布了地产登记法；1927年通过了房屋租赁法。第二次世界大战后，英国为有效组织房地产综合开发，建设新城镇，颁布了《新城镇法》、《土地获得法》、《住房补贴法》、《土地补偿法》、《住宅法》等一系列房地产领域的法律。此外，英国还专门制定了《房屋法》，以保证房屋的质量。其他发达国家也颁布了调整房地产关系的专门法，如德国的《征集土地法》、《住房建筑法》、《城镇建设促进法》、《联邦房租法》、《住房责任法》、《土地征收补偿金条例》、《住房现代化促进法》；瑞典的《房地产变卖法》；澳大利亚的《房地产条例》；美国的《联邦土地政策管理法》；日本的《不良住宅地区改良法》、《城郊住宅区开发法》、《住宅建设计划法》、《公营住宅法》等等。这些法律法规的颁布实施，有效地促进了各国房地产业的发展。

历史和现实印证，在社会发展中，房地产业始终是社会经济发展的基础；对房地产业进行强有力的保护和有效的法律调控，是各国的重要任务之一。由此，现代各国皆试图制定出一套完善的、行之有效的房地产法律，以使房地产业能够健康、稳定、有序地发展。