的定义和特征

第一节　REITs的定义和特征

一、REITs的定义

房地产投资信托基金,在美国等大多数国家称为Real Estate In‐vestment Trusts,简称REITs;或Real Estate Investment Trust,简称REIT。只是在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金(Prop‐erty Investment Fund,简称PIF)。它是指通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。不同于一般的投资基金,REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一体,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险,获得较高的规模效益,促进房地产市场健康发展^[64]。

20世纪60年代以来,全球REITs得到很大的发展。根据标准普尔公司的统计,从世界范围来看,REITs在美国发展得最为成熟。至2003年底美国已经有近200只上市的REITs,市值总额超过2 390亿美元,约占美国纽约证券市场市值的4%,管理的商业房地产资产超过4 000亿美元。在澳洲,REITs(Australian Listed Property Trust,简称ALPT)也十分活跃。自20世纪70年代澳洲开始引入第一只RE‐ITs以来,目前澳洲REITs的规模已经占到当地证券市场总值的10%。在日本,第一只REITs于2001年在东京证券交易所上市。

目前国内的一些研究将REIT(Real Estate Investment Trust)译为房地产投资信托,笔者认为这一概念不准确,易产生混淆,不能反映REIT的本质特征。

首先,中国“信托投资”的含义与西方国家“投资信托”的含义不同,不只是名称的不同,包含的内容也不同。中国“信托投资”的含义比西方国家“投资信托”的含义要广泛得多。中国1998年以前的“信托投资”是指投资者(包括各级财政部门,各系统的企业主管部门,社会公共团体如科研单位、学会、基金会等)用拨款或存款方式(包括委托存款和信托存款)将资金拨入或存入信托机构,签订信托契约,委托其按契约规定的指定投资项目、任意投资项目进行投资的一种业务^[65]。中国的“信托投资”还包括国外厂商通过信托机构的中介作用与国内厂商经办合营企业的投资;信托机构用自有资本或用发行债券筹集的资金进行投资等,均属“信托投资”的业务范围。可见,“信托投资”在本质上是一种信托业务^[66]。西方的“投资信托”指的就是投资信托基金,其在本质上是现代信托关系,是经济形态发展到较高阶段的产物,也是信托业在传统的财产信托、资金信托基础上的新的业务序列。房地产投资信托(REITs)基金是一种以发行受益凭证的方式汇集不特定多数(自然人与法人)投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。可以看出,将Real Estate Investment Trust译为“房地产投资信托”并不准确,从其含义来看,“房地产投资信托基金”更为准确。

其次,“房地产投资信托”概念易与目前开展的房地产投资信托计划相混淆。近两年许多公司开展的房地产投资信托计划业务,并不是真正意义上的REIT,仅是一种信托业务,在一定程度上可以说是准REIT。这一业务是在信托业“一法两规”的框架下开展的,即《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司资金集合业务管理办法》,受到不得超过200份、异地销售限制等方面的制约。而REIT是一种信托基金制度,与房地产投资信托计划有着本质上的差别。

因此,本书所称的REITs制度,是一种借鉴发达国家规范的房地产投资信托基金运作形式,通过发行基金券(如受益凭证、基金单位、基金股份等),将投资者的资金汇集成一定规模的基金,交由专门房地产投资管理机构按照资产组合原理投资于房地产业的未上市公司或者房地产项目,并通过资本经营和提供增值服务,以实现资产保值增值与回收,投资收益按出资比例分成的产业投资基金制度。

二、房地产投资信托基金(REITs)与类似概念的比较

1.房地产投资信托基金与一般意义上房地产领域内的“基金”

在房地产领域,可以称为基金的有四种:第一种是消费基金,汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金。像新加坡的住房公共基金中心以及我国目前实行的住房公积金制度,这些都属于消费基金的范畴,它是为支持房地产消费而从各个社会主体中筹集资金,专门用于居民购买房地产时提供贷款,因为其提供的利率比较优惠,因此很受欢迎。第二种是投资基金,汇集投资者的资金投资于房地产的基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发,而是通过投资于房地产开发公司或者参与房地产抵押贷款的二级市场等方式来获取收益。第三种是资产运营型基金,不进行项目投资活动,而是直接经营房地产资产,由此而产生经济收益作为基金回报。第四种,在实际情况中,还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式,它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化,可称之为“准房地产证券化”,这主要是住房储蓄银行和住房合作社两大类形式^[67]。

当然,并不是所有的以基金形式存在并用于房地产领域的资金集合都可以称为房地产投资信托基金,传统意义上的房地产投资信托基金就是一种通过公开募集或者私下募集的方式对大众投资者或特定投资者发行基金凭证来筹集资金,并通过专家管理采用组合投资的方式投资于房地产物业或者房地产企业的产业投资基金,所以以上的第二、第三种可以被称为房地产投资信托基金。

2.房地产投资信托基金与房地产证券化

房地产证券化是一种把房地产资产产权或债权等权益用股票或收益凭证等证券的形式以其近期或远期收益为支持发行给各类投资者的投融资制度,前者被称为房地产资产证券化(Asset‐backed Secu‐ritization, ABS),具体地讲就是指房地产企业为了从资本市场融资而以其所拥有的已开发或未开发的物业的未来收益为支撑发行证券的行为,它可以采用股权融资或债券融资的方式进行,房地产企业会在项目的收益前景比较好但自身缺乏足够的开发资金时采用这种证券化方式;而后者被称为房地产抵押贷款证券化(Mortgage‐backed Se‐curitization, MBS),它一般是指拥有房地产抵押贷款债权的企业以抵押物业的未来现金流量为支持而向投资者发行债券以使得其债权得以变现的行为,这一类企业以发放抵押贷款的银行和储贷协会等一些金融机构为主,证券化的目的主要是为了减少自身的资产匹配中短存长贷而面临的流动性风险等问题。

虽然房地产投资信托基金与房地产证券化都是房地产与金融的一种结合方式,但是它们之间既有区别又有联系。房地产投资信托基金是一个以经营或投资房地产而获取收益的经济组织,它的设立是一些机构为了众多的想投资于房地产领域的投资者而设立的一种集合投融资制度,发起人只是从中设立管理公司,靠取得管理佣金等形式来获取收益,投资者通过管理者对房地产业的各类证券和实业的组合投资来获取收益;而房地产证券化则是一些利益主体机构为了获得或转换资金对房地产的权益以证券的形式向大众投资者进行出售或转让一种融资行为,投资者通过和发行主体约定收益条件并依托发行主体资产的未来现金流来获取收益。房地产投资信托基金既可以参加房地产抵押贷款的证券化,通过购买房地产抵押债券而使得自己获得一个稳定的收益来源,也可以购买房地产企业发行的有房地产资产的未来收益支持的证券而间接参与房地产项目,在承担较高的风险的同时获得可观的收益。在美国等一些发达国家,房地产投资信托基金已经超过银行等金融机构而成为房地产金融领域里的一支最重要的力量,它积极参与房地产的各个领域,因此可以这样说,有房地产证券化的地方就有房地产投资信托基金的身影。

3.房地产投资信托基金与房地产信托

房地产信托即是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义为(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的,进行财产管理或者处分的行为。具体来说是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项,或者以投资者身份参与对房地产开发经营的投资也是房地产信托投资。房地产信托是一项重要的现代金融业务,是房地产金融市场的重要组成部分。如果说房地产信贷和房地产证券业务的基本职能是间接和直接地融通资金的话,那么房地产信托则是一种代人理财的财产管理制度。房地产信托作为一种经济法律制度,也是房地产与金融的一种结合方式,房地产投资信托基金与它之间既有区别又有联系,它们之间具有以下共同点。

(1)房地产投资信托基金与房地产信托都是代理他人运用资金、管理财产。

(2)房地产投资信托基金与房地产信托业务活动中的当事人都有委托者、受托者和受益者。受托者与委托者之间均有契约关系;受托者在契约和法律规定的范围内运用委托者的资金,并对受益者的利益负责。

(3)房地产投资信托基金与房地产信托都有将社会闲散资金集中化、将短期资金长期化的特点,能有效运用资金。

(4)两者之间可以相互结合。对于房地产投资信托基金,可以通过发起成立信托型房地产投资信托基金的形式,以信托的方式管理委托人的房地产物业或资金,这种方式既结合了投资基金组织结构严谨、运作透明度高以及规模效应等优势,又可以充分发挥信托的运作灵活、享受税收优惠等优势。

但房地产投资信托基金与房地产信托又不完全相同,它们之间又有区别。

(1)房地产投资信托基金与房地产信托业务范围不同。房地产信托业务范围广泛、灵活,可以包括各类房地产商业信托和金融信托,而房地产投资信托基金只是金融信托的一种。

(2)资金运用形式不同。信托机构可以运用代理、租赁和出售等形式处理委托人的财产,既可以融通资金,也可以融通财物;而房地产投资信托基金主要是进行资金运用,不能随便融通财物,同时由于涉及社会公众的利益,因此在投资对象、投资方式和受益分配等方面受到证券监管当局的严格监督。

(3)当事人不同。房地产信托业务的当事人主要是委托者、受托者和受益者;而房地产投资信托基金业务的当事人除了上述三者外,还必须有一个保管者,它通常由一个机构来承当,并且,保管机构与投资基金建立机构不能是同一个机构。

(4)体现关系不同。房地产信托主要指一种法律关系,它属于房地产与金融相结合的一种信托行为,一般由信托法来进行规范;而房地产投资信托基金则是指集合各种金融资本参与房地产领域的一个组织,依据的则是投资公司法或者投资基金法。

(5)成立的壁垒方面也存在较大的差别。一般房地产投资信托基金的成立要经过证券管理机关的审查批准,而且有最低募集额和募集时间等限制条件。而信托的设立要容易得多,只要是经批准设立的信托投资公司均可以开展信托业务,信托投资公司设立信托产品无须审批,只需报主管部门备案,对每一个资金信托计划,也没有募集期限和最低额度限制,只规定集合信托每份合同金额不得低于某一数目。

从上述的比较可以发现,目前我国房地产金融市场上兴起的房地产融资方式———房地产信托属于金融信托的范畴,可以看作是房地产投资信托基金的一种初级形式,只不过在发行的这些信托计划中基本上是指定投资方式和投资项目,因此不具备组合投资的功能。但是如果发行不指定用途的信托计划就和信托型的房地产投资没有太大的差别了^[68]。

三、REITs的特征

1.专家经营,专家管理

REITs是由专门的投资顾问负责基金的投向和结构方面的分析决策,这些专家具备专业的房地产投资知识和丰富的投资经验,并且可利用广泛的信息渠道、精良的设备、选择最佳的投资目标和投资时机,以求得最大的投资回报^[69]。

基金财产交由专业性较强的基金管理机构投资运作,这些机构具有专门的理财专家和市场分析人员,他们专门对国内外经济形势、各个行业,甚至某一公司的运营状况和潜力,进行科学系统的分析,并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说,更能把握市场的脉搏,从而赢得较高收益。由于房地产基金经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高,使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

2.组合投资,分散风险

对于中小投资者来说,由于受资金、时间、精力、经验等因素的限制,难以将投资风险分散化,因而承担较大风险。REITs是一种专项基金,将大部分资金投资于房地产业,为了分散风险,少部分投资于其他行业的证券或项目,并且投入到房地产业的资金也可分散为期限较长的国家住房建设债券、住房抵押贷款债券和可迅速变现的房地产企业发行的股票、债券等。

3.积少成多,筹资迅速

REITs是专门为中小投资者设计的一种间接投资工具,其风险低、价格低的优点吸引了众多投资者,因而能筹集社会闲散资金,迅速将小钱汇成大钱,积少成多。我国居民手中有大量闲散资金,因此向社会公众能迅速筹到巨额资金,若将资金投向房地产,在社会大众间接获得大规模房地产投资利益的同时,可大大缓解房地产企业资金来源的紧张局面,促进房地产业发展。

4.基金财产独立运作

这是投资基金制度的一个重要特征。主要目的是为了保证基金财产的安全和独立运作,保护投资者的合法利益。通常情况下,基金财产的独立性体现在以下几个方面:①基金财产虽然由基金管理人管理,但基金财产在基金托管人手中,基金管理人并未实际掌握基金财产,也没有权利从基金托管人手中取走基金财产。同时,基金托管人虽然掌握基金财产,但并不能具体进行投资运用。②基金财产独立于基金管理人、基金托管人的自有财产,不得归入基金管理人、基金托管人的自有财产。基金管理人、基金托管人因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行终止清算的,基金财产不属于其清算财产。③基金的债权与不属于基金的债务不得相互抵销,不同基金的债权债务不得相互抵销。④非因基金本身承担的债务,债权人不得对基金财产主张强制执行。⑤基金托管人对其托管的不同基金应当分别设置账户,确保每只基金的完整与独立。

5.流动性较强,买卖程序简便

对于开放式REITs而言,由于开放式基金每天都会进行公开报价,因此投资者既可以向基金管理公司直接购买或赎回基金,也可以通过证券公司等代理销售机构购买或赎回。对于封闭式REITs而言,封闭式基金都在证券交易所上市交易,买卖程序与股票相似。对于目前信托公司发行的REITs,往往也可以通过信托公司的交易平台或其他渠道进行转让。