房地产企业投资土地使用权

第一节　投资性房地产概述

一、投资性房地产的特点、范围及确认

(一)投资性房地产的特点

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。房地产是指土地和房屋及其权属的总称。在我国，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。投资性房地产应当能能够单独计量和出售。

投资性房地产有以下特点:

1.投资性房地产是一种经营性活动

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，其本质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。税法将企业出租房地产、转让土地使用权视为一种经营活动，其取得的房地产租金收入和转让收入应当缴纳营业税，如果土地使用权转让增值额达到规定标准，还需缴纳土地增值税。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面明显区别于企业生产经营用的房地产和待销售的房地产

用于出租或增值的房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场地的房地产和房地产投资企业用于销售的房地产是不同的。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货(已建完工商品房)的房地产加以区别，用不同的会计准则规范其确认、计量和披露，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

3.投资性房地产可以采用两种模式进行后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

(二)投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

1.已出租的土地使用权

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。其中，通过出让方式取得的土地使用权，是指企业向当地土地管理部门缴纳出让金取得的土地使用权；通过转让方式取得的土地使用权，是指企业在二级市场通过支付转让金从其他单位取得的土地使用权。

对于企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的、企业计划出租但尚未出租的土地使用权不属于此类。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业发生厂址搬迁，部分土地使用权停止使用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益的即属于此类。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也不属于投资性房地产。

3.已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的房屋建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

企业计划出租但尚未出租的房屋建筑物不属于此类。

企业在判断和确认已出租的建筑物，应当把握以下要点:

(1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。例如，海天公司与甲企业签订了一项经营租赁合同，海天公司将其持有产权的一幢办公楼出租给甲企业，租赁期5年。甲企业一开始将该办公楼改装后用于自行经营宾馆。两年后，由于连续亏损，甲企业将宾馆转租给乙公司，以赚取租金差价。这种情况下，对于甲企业而言，该栋楼不属于其投资性房地产；对于海天公司而言，则属于其投资性房地产。

(2)已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。企业持有计划经营出租但尚未出租(签订租赁协议)的空置建筑物不得确认为投资性房地产；只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，才可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

(3)企业将建筑物出租，并按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务的(如提供保安、维修等相关服务)在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的相关辅助服务在整个协议中如为重大的，应该将该建筑物视为企业的经营场所，确认为自用房地产，不得确认为投资性房地产。

(三)不属于投资性房地产的项目

1.自用房地产

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房、办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍虽然也收取租金，但间接为企业自身生产经营服务，具有自用房地产的性质。再如，企业拥有并自行经营的旅馆酒店，其主要目的是向客户提供服务取得服务收入，是企业的经营场所，应当属于自用房地产。

2.作为存货的房地产

作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关，因此，不属于投资性房地产。

房地产经营开发企业依法取得、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的，不同用途部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。

关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。

二、投资性房地产的确认

投资性房地产准则规定:投资性房地产只有符合投资性房地产的定义同时满足下列条件的，才能予以确认:

(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；否则，应当计入当期损益。

投资性房地产的确认时点规定如下:已签订出租协议的土地使用权、建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止使用，准备增值后转让的日期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

下列各项不属于投资性房地产:

(1)企业代建的房地产，按照《建造合同》进行确认和计量；

(2)投资性房地产的租金收入和售后租回，按照《租赁》进行确认和计量。