开发产品成本汇集和分配实例

第八节　开发产品成本汇集和分配实例

开发成本一般划分为建筑成本和土地成本。因此，房地产开发成本=建筑成本+土地成本。土地成本构成比较简单，是指购买土地使用权和对土地进行开发加工所支付的费用。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发房地产相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用。但是在实际中房地产开发均采用工程施工与项目开发相分离的办法，将开发项目全部成本费用以包工包料形式发包给施工企业。开发产品成本汇集和分配，就是将包括应支付给施工企业的工程款和企业自己开支应计入开发成本的费用，以及所占有的土地使用权的成本，采用合理的方法，分摊到不同类别的开发产品中。

实践中，一般可采用估价修正法分摊建筑成本，用售价比率法分摊土地成本。现举例说明如下:

【例14】开地置业有限公司在A地块开发商品房一批，土地总成本为6000万元，已出售部分房屋，建筑总成本也已结出，为2506万元，开发成本总额为8506万元，经计算和估算，住宅房12000平方米(含公摊面积，下同)，平均售价为4000元/平方米;甲类门面房2000平方米，平均售价15000元/平方米;乙类门面房3000平方米，平均售价为10000元/平方米。估算的房屋单位建筑成本(含配套设施等分摊费用，下同):住宅房1200元/平方米，门面房1660元/平方米。试作建筑成本、土地成本的计算和分摊。

第一步，用估价修正法计算分摊建筑成本:

1.A地块开发房产项目按不同类别房产估算的建筑总成本=12000×1200+(2000+3000)×1660=2270万元。

2.计算修正系数:

修正系数=实际建筑总成本÷按不同类别房产估算的建筑总成本=2506÷2270=1.103965(万元)。

3.计算各类房产应分摊建筑成本:

(1)住宅房=1200×1.103965=1324.76(元)

住宅总成本=12000×1324.76=1589.70(万元)

(2)门面房单位成本=1660×1.103965=1832.58(元/平方米)

甲类门面房总成本=2000×1832.58=366.52(万元)

乙类门面房总成本=3000×1832.58=549.78(万元)

合计建筑总成本=1589.70+366.52+549.78=2506(万元)

第二步，用售价比率法计算分摊土地成本:

1.计算各类房屋的总售价(估算):

(1)住宅房=12000×4000=4800(万元)

(2)甲类门面房=2000×15000=3000(万元)

(3)乙类门面房=3000×10000=3000(万元)

合计为10800万元。

2.用售价成本比率计算门面房超额建筑成本和超额建筑成本售价。超额建筑成本，本处是指门面房造价高于住宅房造价的差额。造价高则售价也应高，剔除这一因素，售价高低则取决于房屋(门面)的地理位置，而地理位置则与土地成本相关联。超额建筑成本售价，本处是指与超额建筑成本相对应的售价。

超额建筑成本售价=超额建筑成本×(1+成本毛利率)=超额建筑成本×(全部房产售价总额÷全部房产建筑成本总额)

将本例数据代入公式:

(1)每平方米门面房超额建筑成本=1832.58－1324.76=507.82(元/平方米)

(2)每平方米门面房超额建筑成本售价=507.82×(10800÷8506)=644.78(元/平方米)

(3)甲类门面房超额建筑成本售价=2000×644.78=128.96(万元)

(4)乙类门面房超额建筑成本售价=3000×644.78=193.44(万元)

(5)甲、乙两类门面房超额建筑成本售价合计=128.96+193.44=322.40(万元)

3.计算土地成本比率=土地总成本÷(房产总售价－门面房超额建筑成本售价合计)=6000÷(10800－322.40)×100%=57.265%

4.计算各类房产应分摊土地成本:

(1)每平方米住宅土地成本=销售单价×土地成本比率=4000×57.265%= 2290.60(元/平方米)

住宅房应分摊土地成本=房产面积×每平方米土地成本=12000×2290.60= 2748.73(万元)

(2)每平方米甲类门面房土地成本=(单价－每平方米超额建筑成本售价)×土地成本比率=(15000－644.78)×57.265%=8220.51(元/平方米)，甲类门面房应分摊土地成本=2000×8220.51=1644.10(万元)

(3)每平方米乙类门面房土地成本=(10000－644.78)×57.265%= 5357.26(元/平方米)，乙类门面房应分摊的土地成本=3000×5357.26= 1607.17(万元)

(4)三类房产分摊的土地成本合计=2748.73+1644.10+1607.17=6000(万元)

5.计算各类房产单位成本和总成本:

(1)住宅房单位成本=每平方米建筑成本+每平方米土地成本=1324.76+ 2290.60=3615.36(元/平方米)

总成本=12000×3615.36=4338.43(万元)

(2)甲类门面房单位成本=1832.58+8220.51=10053.09(元/平方米)，总成本=2000×10053.11=2010.62(万元)

(3)乙类门面房单位成本=1832.58+5357.26=7189.84(万元)

总成本=3000×7189.84=2156.95(万元)

(4)三类房产总成本=4338.43+2010.62+2156.95=8506(万元)