关于开征物业税的思考

关于开征物业税的思考

崇文区地方税务局　刘鸿雁

在2003年10月份举行的党的十六届三中全会上，开征物业税的内容被写进了全会的决定：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”对此，国家税务总局地方税司副司长高世星在《财经》杂志上作了具体的阐述：“改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。”

由此可见，物业税改革势在必行，即将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，然后借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。

一、国外的物业税制

财产课税历史悠久，曾是各国政府主要的财政收入来源。目前，世界各国都已着手建立一套种类齐全、功能完整、与本国国情相适应的财产课税制度。从财产课税的实践来看，一般依房地产的存在形态，即土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前世界上通行的主要税种有以下三种：

（一）不动产税

这是对土地、房屋的所有者或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。对特殊用途如公共、宗教和教育等物业一般实行减免。不动产税又可分为三种类型：一是将土地、房屋、有关建筑物和其他固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等。日本的固定资产税由市町一级政府征收，税率根据房地产的地理位置确定，幅度在1．4%～2．1%之间，被评估的土地价值低于15万日元和建筑物价值低于8万日元的免征。芬兰市级地方政府1993年开征了不动产税（农、林业用地除外），普通税率在0．2%～0．8%之间，长期居住用不动产的税率在0．1%～0．4%之间，具体由各市政府确定。加拿大不动产税收以保证财政收入为目的，主要用于发展教育、运输、通信、环境、卫生等事业。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。波兰房地产税属地方税收，由地方议会规定最高税率。参加保险的住房按其价值课税，税率不得超过0．1%，投保的其他房屋不得超过其价值的2%。新加坡规定工商业和出租住宅单位的税率1996年7月1日起降至12%，屋主拥有的住宅房地产享有4%的特惠税率。印尼的不动产税主要是针对土地、楼宇及永久建筑物课税的有效税率极低，不超过不动产价值的0．1%。三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式。西方多已采用地价税（主要采用估价计税方法），如奥地利的闲置土地价值税、韩国的综合土地税、象牙海岸的已开发土地税和未开发土地税等；意大利则开征建筑物地税、未建筑物地税。法国的房屋税属地方税收，估价基础为一定时期的平均租金价格，税率由各地自行制定。

（二）财产税

在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、智利等国。操作办法是将不动产与其他财产捆绑在一起计算，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。其中，美国的财产税极具代表性。美国把房地产归为一般财产，征收一般财产税，以所有人为纳税义务人，计税依据为房地产的核定价格，各州税率不一致，一般为3%～10%（名义税率）。而由于房地产评估价值低于实际价值，实际税率只在1．2%～3%之间，其中房屋税的税率只为房价的1．09%。某些州免征或轻征自有自用房屋的财产税，几乎所有的州都免征宗教和慈善机构的房地产税。荷兰的财产税属地方税收，是地方政府为数不多的几个税种中最主要的税种，房地产价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由地方政府自定，对许多土地有免税规定。智利的财产税被作为一般中央税收管理的一部分。智利把房地产划分为两类：农业和非农业。农业房地产是那些以农业、森林或将家畜喂养作为主要经济活动的土地。其他的房地产被认为是非农业的。可征税的价值由土地的价值加上建筑物的价值减去被免税的价值来决定的。目前，农业和非农业房地产都按他们可征税价值的2%征税。非农业房地产一般是按市场价值的45%计税。住宅建筑面积如小于140平方米，将扣除50%的税。免税包括已经被认证20年后的建筑面积小于70平方米的房地产，15年后的71～100平方米的房地产，10年后的100～140平方米的房地产。估价低于一定价值的房地产也完全免税。

（三）定期不动产增值税

该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分两种：10年期增值税主要是对由于城市发展而引起的土地增值征收；5年期增值税主要是对由市政工程的改善而引起的土地增值征收。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税，意大利现行不动产增值税含有对未发生转移的土地的自然增值。韩国的土地超额利得税，是对土地所有者由于地价上升而获得的土地超额利得所课征的一种税，课征对象限于闲置土地和法人的非经营用地。

二、我国为何要开征物业税

国家开征物业税的真正目的是为了开辟税源、扩大财政收入，在这个前提下再适当地调整和改革城镇建设的税费。

（一）现有税制的问题

1．税费名目多，企业负担重。由于房地产税费过多、过高，加大了商品房开发成本，导致了高房价，加重了消费者和开发公司的负担，对住宅与房地产业的持续健康稳定发展产生了负面影响。

2．现有土地出让方式不合理。目前地方政府收入增加最快的来源是依靠出让国有土地使用权的所得。各级地方政府因而加大了土地的出让力度。政府一次性出让40～70年土地使用权，实际上是一种寅吃卯粮、竭泽而渔的方式。一届政府在法律上是5年的时间，一届政府出让一块土地的年限是40～70年，40～70年的土地出让收益全都归了本届政府所有，以后的多届政府基本上不会再从已经出让的这块土地上获取很大的收入。而土地是非常稀缺的资源，一届政府以很长的时限出让太多土地，对以后历届政府再次获取土地收益的负面影响是显而易见的。现在有些城市已经陷入没有新土地可以出让的尴尬地步，这也是在现行土地出让制度下土地出让过多过快所致。

（二）征收物业税的优势

1．它有利于解决中低收入者的住房问题。我国已实行住房货币化，居民必须到市场购买商品房。然而，我国一些城市一套住房几十万元，让中低收入者望楼兴叹。高房价无疑与房地产税费有关。因为中国目前的土地使用制度是批租制，住宅土地批租期限为70年，大部分房地产税费在房地产开发时是一次性支付，因此，住宅房价中包含了70年的大部分房地产税费（主要是土地出让金）。目前中国的不含开发利润的住宅建设成本构成中，房地产税费和建筑成本大致各占5成。而在国外的住宅建设成本构成中，建筑成本占到8成，房地产税费仅占2成。这是中国城市房价高的主要原因。解决中低收入者住房问题的有效方式是个人住房按揭贷款。但由于一次性支付70年的大部分房地产税费导致房价过高，一些中低收入者仍需要较长时间储蓄支付按揭贷款的首期付款。物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本5成的房地产税费在购买时只需缴纳1／70，便自然使住宅建设成本下降了近50%。即使考虑发展商开发利润，房价也会有3成以上的降幅。从而大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款，有利于中低收入者早日购房。

2．可打击投机炒楼。我国一些城市楼价涨幅较大，与投机炒楼有关。炒楼扰乱了市场供求信息，导致楼价非理性上涨，影响了中低收入者住房问题的解决。在没有物业税的情况下炒楼者可以坐等房产升值，而不必去担心房产保有期间房产持有成本的提高。实行物业税后，买的房子如果不能及时出手，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。另外，实行物业税后楼价大幅度下降，炒楼利润空间减小，风险也将增大。房价大幅度下降后，百姓购房的能力大大提高，也使炒楼难度加大。因此物业税对于投机炒楼行为会有一定的遏制作用。但物业税在打击投机炒楼行为的同时，也会打击买房出租的正常投资行为，因为实施物业税后，买房出租的利润会大大缩水。

3．有利于合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展。由于现行土地批租制度，可使地方在短期内获得巨额财政收入，在短期利益和政绩思想的驱动下，一些地方政府忽视了土地资源的优化配置和城市的可持续发展，无计划、无节制地出让土地，各种开发区泛滥，导致土地资源的急剧减少和浪费，影响了城市的可持续发展。实行物业税制，无疑可扭转这一状况。尤其是在广东这样的经济发达地区，房地产市场已日趋成熟，土地资源日益紧缺，实施物业税制度，对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极重要的意义。

4．有利于地方财政收入稳步增收。实施物业税制度在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看，有利于地方财政收入稳步增收。土地资源的稀缺性决定了物业的持续升值性。一次性缴纳几十年土地出让费用的土地批租制度，使得物业保有阶段物业发生的持续增值部分主要流向了物业保有者，政府无法参与再分配。物业税不仅是把几十年土地出让费用分年收取，物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，使得政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。

5．有利于遏制权力腐败。现有的城市土地批租制度使土地使用权出让领域成为权力腐败行为的重灾区。近年查处的多起高级干部权力腐败行为多与土地批租有关。物业税制度改变了现有土地批租制度，有利于遏制权力腐败。

三、怎样征收物业税

1．物业税的税负应是在一个合理而且纳税人可以承受的范围之内，有些国家征收的不动产税率是3年内不动产平均值的0．5%。在这个基本税率的基础上实行优惠税率，我国城市中有高收入阶层和下岗职工的区别；在农村有靠天吃饭的农民和一些暴发户的区别，因此，为了更好地发挥物业税的调节功能，根据不同的经济能力，我们应该设置不同的税率，甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。具体讲，在城市，根据人们平均拥有的住房面积，我们可以规定一个标准，在这个标准之下，可以实行较低的税率，甚至可以免税；高于这个标准的，对于超出的部分，可以采用较高的税率；对于经济适用房则应该完全免税。在农村，对于一般农民的房产应该完全免税。另外，无论是农村还是城市，房屋出租所得租金都应该纳税。

2．为了适应我国的国情，我们在对物业税进行设置时，尚有几个问题需要解决：

（1）发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化，这又给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起在业主心目中的信用基础。

（2）物业税的设置要能调动起业主改善周边环境的积极性，因为房地产的评估价值是随着房地产周边环境的改变而变化的，环境的改善必然使房地产的评估值升高，业主纳税额也将增加。因此，在设置物业税时，对因业主改善周边环境引起的房地产升值就不要征税。

（3）经济适用房的取得资格目前还不规范，一些非低收入阶层也买到了经济适用房，这有悖于政策的初衷，并且经济适用房业主的经济状况也在不断变化。因此，在开征物业税的时候，这也是应该注意的问题。

（4）现已购买了商品房的业主，已经承担了很高的房价，物业税的设置应本着公平原则对老的房地产采取过渡措施。对新房和旧房采取不同的税率和征税办法，新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含土地出让金并入的因素。

（5）考虑征收效率与执法成本。税收应有其法律的严肃性，在实际执行中，如何有效地征收才是最重要的。面对全社会的每家每户的征收，如何解决征管问题，使“有法必依，执法必严”落实到位，都是目前的征收力量和办法是难以应付的。由于物业税是70年之长期的征管跨度，一旦出现拒交、逃税或者无力缴纳，征收机关的执法成本将是巨大的。