房租上涨是抑制购房需求的必然结果

房租上涨是抑制购房需求的必然结果^[1]

抑制住房需求的调控政策减少了住房投资客的增长速度，也抑制了交易市场上的需求和租赁市场上的供给，因而导致了房价下跌、房租上涨。调控大中城市房价的关键在于增加住房供给，而不是抑制市场机制。

在开发商和最终消费者之间，有两个市场：一个是交易市场，另一个是租赁市场。在市场化程度较高的大中城市，目前都有了比较发达的房屋租赁市场。这个市场让房屋的所有权和使用权分离。对于需要在大中城市居住的人来说，居住需求既可以通过购买房屋实现，也可以通过租住房屋实现。对选择租房的消费者来说，在交易市场上购买、在租赁市场上出租的投资客（俗称“包租公”“包租婆”）是不可或缺的。而这些投资客的行为与理性的消费者非常类似，他们游移在交易市场和租赁市场之间，其需求是有弹性的。

房屋市场上的理性行为取决于租金和房价的比值（租售比）和借贷利率的关系。当租售比高于存款利率的时候，居民们把存款取出来买房，再把买来的房屋出租或者自住（减少租房），都是有利可图的。当租售比更高，高过了贷款利率的时候，居民们使用银行按揭贷款买房，既用来满足了自己的居住需求，又在租房市场上出租，也是有利可图的。当租售比降低，从高于按揭贷款利率的水平降低到按揭贷款利率以下的时候，背负按揭贷款的“房奴”们“卖房返租”，提前归还银行贷款不仅可以降低每个月的按揭还款压力，而且还是有利可图的。

2009年，一些大城市房价大涨，房租却没什么变化，因此租售比大降，导致一些房奴“卖房返租”。那么，既然租售比已经很低，为什么还有人愿意买房出租呢？原因有二：第一，中国银行业的息差（存贷款利率之间的差额）很大，租售比低于按揭利率，却并不低于存款利率。因此，资金富裕的家庭买房出租还是比持有银行存款划算。第二，对于未来的房价走势，人们的看法不尽相同。有一部分投资者预期房价还会继续上涨，相信及时购房可以从未来房价上涨中获得收益，为此甚至愿意接受比较低的租金。当房价上涨预期很高的时候，投资人甚至愿意让房屋空置。

2010年推出的房地产调控政策既约束住房需求，又增加房屋供给。但是，增加的供给需要经历一个建房周期才能够上市，而降低住房需求的政策可以立竿见影地显现出来。住房按揭规则的调整区分了第一套房（通常自住）和第二、第三套房（通常出租）。买房自住被认为是消费性的，买房出租被认为是投资性的。新出台的按揭政策调整保护消费性的住房需求，抑制投资性的住房需求。因此，包租公、包租婆的行为受到了抑制，一级（交易）市场上的需求和二级（租赁）市场上的供给同时受到降低，其结果必然是交易价格降低、租赁价格上涨。

既然居民的居住需求既可以通过买房满足，也可以通过租房满足，那么对于政府来说，要实现“居者有其屋”的目标，就不必强求“让居民现在就买得起房”。“让居民长期租得起房”可以取得等价的效果。要实现后一个目标，那就需要建立一个低交易费用的住房租赁市场。这个市场必须动员尽可能多的闲置住房成为有效供给。

其实，住房租赁市场有可能比住房交易市场更加重要。一方面，有些居民的居住需求只能通过租赁市场才能得到满足。例如外来的打工者、新近毕业的大学生等低收入者，他们得不到银行按揭支持，大多无法买房。另一方面，对于流动性很高的劳动者来说，租房比买房更加有效率。一个低交易费用的租赁市场有利于劳动力自由流动、提高人力资本的配置效率。

总之，要实现调控房价的政策目标，关键在于增加住房的供给，而不是抑制市场机制。住房市场上的投资客就像是消费品市场上的分销商，又像是股票市场上的做市商，其存在提高了住房资源配置的效率。不仅不应该抑制，还应该受到保护甚至鼓励。

【注释】

[1]2010年7月15日发表于《21世纪经济报道》。