一、房地产企业的税收政策差异
房地产企业根据注册类型分为内资企业和外资企业，分别执行内外资企业所得税相关法规（2008年以前），差异如下：
（一）税政政策差异
1.预缴企业所得税适用率的概念不同
内资房地产企业预缴企业所得税采用预计计税毛利率；外资房地产企业预缴企业所得税采用预计利润率。内资企业预售收入纳税纳入当期应纳税所得额，没有多退少补的过程，外资企业预售收入纳税在项目清算时可以多退少补。
2.计算公式不同
（二）完工开发产品的税务处理的差异
1.房地产管理部门出具的标准差异：内资房地产企业是竣工证明已报房地产管理部门备案；外资房地产企业是房地产管理部门出具的工程项目合格证明”（现执行政策均为完工备案证）。
2.投入使用标准不一：内资房地产企业是投入使用为完工；外资房地产企业是首笔房地产使用权交付之日为房地产销售开始。
（三）开发产品销售收入确认的差异
内资房地产企业采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；外资房地产企业采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（四）开发产品视同销售行为的税务处理差异
内资房地产企业有视同销售行为的税务处理，外资房地产企业无视同销售行为的税务处理。
（五）开发产品成本、费用的扣除问题的税务处理差异
内资房地产企业规定预提费用不得在税前列支；外资房地产企业规定配套设施费在销售房地产时进行预提；内资房地产企业的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度，外资房地产企业无此规定。
二、房地产企业新旧政策的差异
（一）预计计税毛利率下调
国税发[2009]31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%，2008年以前的规定是20%。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，2008年以前的规定是15%。开发项目位于其他地区的，不得低于5%，2008年以的规定是10%。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。
（二）对预售款统一按预计毛利额调增当期应纳税所得额
2008年以前，内资企业按国税发[2006]31号规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整；外资企业按国税发[1995]153号规定：从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。
国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
国税发[2009]31号第十条还规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
三、房地产企业执行的相关税收政策
1.《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）；
2.《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）；
3.《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]172号）；
4.《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税的批复》（国税函[2002]172号）
5.《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》国税发[2003]83号）；
6.《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）；
7.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；
8.《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税发[2007]603号）；
9.《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税发[2008]299号）；
10.《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）；
11.甘肃省国家税务局、甘肃省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（甘国税发[2009]70号）；
12.《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）。
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