物业管理纠纷面面观

物业管理纠纷面面观

一、前期物业管理纠纷

前期物业管理是指在业主大会选聘物业管理企业之前,房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》,并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。在前期物业管理中,主要存在如下纠纷:

1.有些小区销售缓慢,小区的入住率并不是很高,由于业主的人数太少,小区的物业便单方面停止了部分物业服务的提供,给已经入住的业主的生活造成了极大的不便,这往往成为纠纷的起源。

2.由于前期物业管理是在业主大会选聘物业管理企业之前,由房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》,并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理,因此,由谁来支付这笔物业费便成为一个纷争。

3.开发商答应的公用设施没有在交付时同时提供,导致物业管理无法正常开展。物业管理公司往往采取消极态度,因此经常存在物业管理公司与开发商之间扯皮,损害业主利益的情况。

二、物业管理纠纷聚焦

在业主大会与业主委员会成立,并重新选聘物业管理企业之后,物业管理纠纷同样大量存在、纷繁复杂,甚至出现了业主与物业管理激烈对抗的局面,保安殴打业主、业主驾车封堵道路、业主与物业管理公司吵闹不休等现象已是司空见惯。现实中,经常碰到的业主与物业管理公司的纠纷如下:

(一)物业费引发的纠纷

一些物业管理公司收取的物业管理费很高,但其提供的物业服务的水平却很低,而且物业管理人员的素质普遍不高,没有应付突发事件和非常事件的能力和经验。有时物业管理公司还会巧立名目,任意增设收费项目。物业公司甚至会单方面制定收费标准,并且强迫业主按照物业制定的标准交费,如果遇到有业主不交或是对此做法提出异议的,物业管理公司经常会以停水、停电为要挟。

(二)物业公司对公用面积的不当使用引发的纠纷

住宅小区内有很多的建筑,如物业管理站、物业值班人员办公室等,在房屋销售时业主已经为其分摊了房钱。因此,这些房屋只能按照购房时所定的用途来使用,而不得挪作他用。然而事实上,有很多小区的物业管理公司擅自将这些房屋挪作他用,并且将租金据为己有。很多情况下,业主早已忘记自己还曾为这些建筑支付过房钱,小区的物业管理公司就是利用业主的这一疏忽来牟取利益的。然而,总是会有精明的业主发现这一问题,于是业主与物业的这一矛盾就浮出水面了。

(三)业主对房屋结构进行改造时引起的纠纷

物业的所有权是相对而言的,业主不能随意地对房屋进行装修改造。尤其是当装修改造关系到物业的结构和外观的时候,业主必须考虑到改造对整个物业的影响。因此,当业主的改造违反相应的规定的时候,物业管理公司一定会出面干涉。在物业管理人员制止和处理装修改造问题的时候,双方有可能会产生一些纠纷。

(四)修缮维护公共设施引起的纠纷

这种纠纷集中体现在两点上:

1.消极怠工引起的纠纷。

在小区的使用过程中,一些公用设施和公用部位会经常出现质量问题,影响到居民的正常使用,甚至影响到居民的正常生活,但是很多物业公司对于公共设施的修缮并不及时,并且经常以各种借口百般推拖,致使小区居民的生活不能正常进行,进而引发了纠纷。

2.修缮费用引发的纠纷。

小区公用设施的维修基金应该如何设立、如何使用、如何管理,这些内容如果事先没有一个明确的约定的话,是非常容易出现混乱的。另外,公共设施的维修与护养是经常和必需的,这是一笔不小的开销。这笔开销由谁承担,如何承担都是有争议的问题,因此这个部分也经常会出现业主与物业公司的矛盾。