非物质层面

（1）物业费难以收缴、治安较差

经济适用房住区的管理状况普遍不佳。这体现在几个方面：

多数经济适用房住区的物业费难以收缴，物业管理停留在很低级的层次，基本上谈不上系统的安保、维护。在调查的多个住区，我们发现，其社区管理往往仅停留在白天的简单巡视和门卫管理上，但门卫管理因住区规模巨大，难以区分业主和外来人员，也形同虚设。

经济适用房住区的居民多反映治安较差，主要是自行车丢失和入户盗窃案多发，这和经济适用房住区城郊结合部的位置布局、开放式的规划结构、低层次的物业管理、缺乏归属感的邻里关系、混杂的居住人群等诸多要素有关。

缺乏管理，住户的群体意识淡薄，导致社区的绿化、休闲设施破坏严重。大量的绿化景观在居民入住后便不再有维护管理，陷于自生自灭的地步。居民甚至在公共绿化场地上养鸡种菜，将原有景观环境破坏殆尽。而一些休息活动设施也同样破坏严重，缺乏维修和管理。

在一些经济适用房住区，笔者也看到了一些自发的社区管理组织，多由居委会组织，退休人员参加，负责巡查、监管。然而这种义务的、自发的社区管理是难以面面俱到的。经济适用房住区的管理问题依然严重。

（2）居民缺乏归属感、社区内出现分层

经济适用房的居民就业率相对较低，收入水平相近，在一定程度上有利于形成友善的邻里交往氛围。作为低收入人群的居民本身也非常需要这样的相互交流，在这里可以形成自我的社会认同。

经济适用房小区的邻里关系并未因住户的受教育水平较低而矛盾突出。对于一个相对较小的邻里空间而言，居民之间的彼此熟悉、亲近会解决很多社会学难题。我们可以考虑将经济适用房居民中失业人员组织起来，形成相对正规、有偿的物业管理队伍，管理自己的小区，而这种物业管理应维持在相对低廉的收费标准基础上。对于本小区的住户而言，从事一些力所能及的工作而无需付出交通的成本和时间，即使收入相对其他物业管理人员低一些，也是有吸引力的。同时，居民参与管理自己所在的社区是具有先天优势的：他们熟悉社区居民和环境，负有责任心，更容易跟居民沟通交流。而将一份全职物管工作拆解，转换成两个或三个半职工作机会，对于解决低收入居民的自我管理是有很大好处的，将更多人引入社区管理、同时解决尽可能多的失业人员基本生活问题、形成内部竞争关系。这些着眼点都和普通的住宅物业管理有着很大的区别。

表6-4　重点调研经济适用房住区邻里关系评价调查情况

资料来源：作者根据房改办提供资料绘制

然而必须注意到的是，即使在经济条件普遍较差的经济适用房住区内，同样存在社会分层现象。以景明佳园为例，景明佳园的居民中城市拆迁人口比例较高，这一部分拆迁人口跟集体土地拆迁人口之间的交流较少，认为对方素质差，生活习惯不佳，评价较低；他们平时交往的对象多同为城市拆迁人口。这种现象在其他小区也均有体现。很多居民反映，在拆迁后，他们交往的对象往往是一起因拆迁而迁来的老邻居。这或许会对我们的经济适用房分配方式有一定启发。