上海房地产股

一、上海房地产股

最近几年，内地楼价大幅上涨，上海更领先其他城市脱颖而出。由于楼价升势过急，中央利用行政措施为楼市降温，上海楼市也一度进入整固阶段。进入2007年上海楼市开始回暖，上半年房地产开发累计完成620亿元，上涨6.2%，外资直接投资房地产业实际到位金额8.9亿美元，大增57%，商品房销售面积增长加快至1507万平方米，增幅扩大6.8个百分点至25.7%，其中商品住宅销售面积1379万平方米，涨32%，房地产业增加值上升9.1%，升幅提高4个百分点。

目前在香港上市的上海房地产股包括上海复地(2337)、世茂房地产(0813)、瑞安房地产(0272)、盛高置地(0337)、上置集团(1207)及中国地产(1838)等(如表4.1)。

表4.1　在港上市的上海房产股经营数据

从资产、市值、盈利、营业额及土地储备规模计，世茂最大，远远超过其他股份，其次较为接近的是瑞安，复地、盛高、上置及中国地产则相仿，属二线地产股。但从毛利率看，规模较小的房产股并不差，反映其营运效益并不逊色。复地是唯一有回归A股概念的上海房地产股，有相当吸引力。风险方面，由于上海市政府年中再度推出措施，包括向部分二手楼商品房转让征收增值税等，加上息口趋升，对负债比率偏高的房产股难免带来压力。

长远来说，由于土地供应有限，加上股市畅旺产生财富效应，中产人士愈来愈多，而上海作为全球巨企投资中国市场聚焦的首选城市，楼房的实际和潜在需求仍然相当强劲，相信可以承受新的宏观调控措施，上海楼市最坏的时间已经过去，房地产市道将步入复苏阶段。此外，A股资金开始转投楼市，发展商加快售楼及转战二线城市，也有助于分散投资风险，在多重利好因素支撑下，上海房地产股盈利仍可持续看好。现时上海写字楼及商铺租金水平仅及香港的一半，其估值并不算高，相信未来仍有很大上升空间，若市道持续畅旺，租赁业务占相当比重的上海房产股亦将受惠。过去内地租金收入从未出现一位数增长，相信未来两至三年租金收益要维持两位数增幅并无太大难度，前景非常乐观。

事实上，市场似乎忽略或低估世博会对当地经济发展的威力，世博会是全球最大的经济活动项目，随着上海2010年世博会的逐渐临近，相信其效应将会逐步浮现。单是世博会带来的巨大商机，已足够支撑未来这几年上海楼市的平稳发展，房地产市场可望健康发展并重入升轨，地产股势必将反映其潜在价值。

业务简介

开发、销售、租赁、管理及持有优质住宅、办公楼物业。

公司点评及股价走势

瑞房主席罗康瑞早年已进军上海市场，新天地是上海著名地标之一，发展物业以优质住宅、办公楼为主，持有卢湾区太平桥、瑞虹新城、创智天地、重庆、武汉天地及大连软件园等项目，未来将逐步增加售楼量，今明两年可售楼面积达30万平方米，2007年上半年上海翠湖天地御苑已套现18亿元，以逾21亿元出售3家附属公司，预期获利11.3亿元。

前景展望

瑞房旗下楼房销售目标是中上层一族，除发展上海房产外，近年亦积极发展重庆及武汉等地，未来将加快步伐扩大规模，受惠于内地富人、中高收入家庭日增，对优质住宅需求上升，特别是上海这个发达城市，公司正逐渐步入收成期，加上股价落后其他地产股，前景乐观。

潜在机会

上海2010年世博会概念，拟引入战略伙伴。

潜在风险

中央可能再推出调控房产价格措施，内地可能步入加息周期。

业务简介

开发及销售优质私人住宅物业、商铺等商用物业。

公司点评及股份走势

盛高的物业销售市场定位是高档的消费一族，产品组合以别墅为主，估计整体盈利将胜2006年，毛利率预计可提升。2007年以来先后收购两幅昆明地皮，总楼面接近60万平方米，预计投资25亿元，年中再投得江苏无锡及常熟两幅地皮，总作价31亿元，涉及建筑面积72万平方米，土地储备增加至300万平方米，足够未来4至5年发展。

前景展望

盛高积极补充土地储备，未来亦会拓展其他大城市如北京、深圳、广州等地，并计划将业务扩展至酒店，包括康桥半岛假日酒店及上海半岛酒店等，亦计划收购现有的地产公司，预测2007年净收入增加33%至5.2亿元，估值落后于同业，后市有追上的潜在空间，评级正面。

潜在机会

收购资产及发展酒店，上海2010年世博会概念。

潜在风险

中国经济进入新一轮升息周期，大举收购对资金需求将会更殷切。

业务简介

从事物业开发、物业投资及经营酒店业务。

公司点评及股价走势

世茂是上海国际酒店市场份额最大经营商，现拥有上海3家5星级酒店共1728间客房，包括上海外滩茂悦大酒店等，现有土地储备2100万平方米;2007年中期业绩优于预期，纯利大增2倍至21亿元;营业额逾26亿元，升19%;酒店及收租物业收入劲升4倍，毛利率及净利润率分别达42%及23%;入账销售面积增1倍至24.3万平方米。

前景展望

世茂积极扩大投资物业组合，上海世茂国际广场二期开业后可出租面积增加至7.1万平方米，目标是未来四年销售额平均年增长70%，期望在2010年销售金额达到400亿元，并将五星级酒店增至10家，目前已步入收成期，加上土地储备成本低廉，每平方米仅1000元，前景亮丽。

潜在机会

计划分拆酒店及商业物业，重组后将持有A股上海世茂64%股权。

潜在风险

面临国内房产业营运风险，扩张业务或有融资配股需要。

业务简介

在上海从事房地产开发及电讯科技投资经营。

公司点评及股价走势

上置集团持有的住宅房地产均集中于上海的普陀区、虹口区及淞江区。以16亿元收购辽宁高校后勤集团70%股权，该公司从事开发沈阳物业，持有沈阳“书香门第”及“建赏欧洲”两项物业;旗下仕格维丽致大酒店已于4月底开始试营业，预测2007年全年销售目标为40亿元。

前景展望

上置是少数集中发展上海物业的内地房产股，具有独特的价值，分拆旗下中国新城镇发展上市，以及上海楼价回升，均利好未来业绩表现，集团亦正向大股东洽购上海以外的项目，前景可看高一线。

潜在机会

分拆概念，估计中国新城镇发展的资产总值约为60亿元，公司亦有兴趣回归上海挂牌，但需于一年后再行决定。

潜在风险

上海楼市受新一轮宏观调控措施推出影响。

业务简介

从事开发及销售优质私人住宅物业。

公司点评及股价走势

复地拥有土地储备470万平方米，包括武汉住宅项目，足够未来4至5年发展，总资产125亿元。2007年中期纯利6200万元，倒退78%，期内收入13.4亿元，毛利4亿元，毛利率30%，出售面积42万平方米;现有开发项目33个，总楼面197万平方米，其中上海占最大比重，为37%。

前景展望

复地是复星旗下地产旗舰公司，核心发展仍以上海为主，并已拓展至北京、南京、武汉等八九个城市，为平衡楼市可能出现波动的风险，以及增加盈利的稳定持续性，公司已由纯住宅发展转为物业发展及收租兼备，计划未来将投资物业租金收益占盈利的比重由目前的10%增加至50%，2007年年底前可多购入200万平方米土地储备，中长线前景正面。

潜在机会

回归A股，2010年上海世博会，上海楼市复苏等概念。

潜在风险

上海市政府征收土地增值税，半年提取准备7700万元;毛利率下降。

业务简介

开发及创建优质大型住宅和商业项目的物业开发。

公司点评及股价走势

中国地产旗下物业的目标客户以中上阶层买家为主，目前主要发展上海康城及协和城项目，前者为大型住宅及零售社区，总建筑面积200万平方米，分四期进行，后者则包括零售物业、住宅单位、办公楼及两家酒店，总建筑面积41万平方米;2007年中期纯利17.5亿港元，大升10倍，期内营业收入18.6亿元，下半年预料再有20亿售楼收益入账。

前景展望

中国地产上半年业绩受惠于上海康城入账，旗下协和城二期将于2008—2009年完工，届时可望将进一步提升公司利润，目前正就收购上海、北京及重庆等地的三个项目进行磋商，长远有利于公司发展，前景乐观。

潜在机会

估值偏低，较2007年预测每股资产净值6.32元折让46%。

潜在风险

新一轮宏观调控可能出台，带来不明朗因素。