投资管理策略的选择

7．5．2　投资管理策略的选择

房地产投资基金的投资家在对被投资企业的管理上具体采取什么样的策略，受多种因素的影响，但一般主要考虑以下因素：

1．采用的盈利模式

如前所述，房地产投资基金的盈利模式和投资方式包括控股、参股、半借贷半股权、贷款和小股东参股。在从股权融资到债务融资的不同投融资模式的链条中，股权融资的管理策略是直接的、紧密的，债务融资的管理策略是间接的、松散的。在私募股权市场和证券市场上，私募股权市场不规范、投资风险大，要求更直接、更紧密的管理策略；公开的证券市场，可以采用更间接、更松散的管理策略。采用何种管理策略是不同的投融资模式实现预期盈利和降低风险的途径。

2．投资房地产的类型

不同的房地产类型对物业管理的专业化程度的要求不同，有些类型的房地产的物业管理要求低，如出租给大型机构和政府的办公楼；有的物业管理要求中等，如租赁别墅；有的要求很高，如宾馆饭店。如果投资房地产类型的物业管理要求中等和较低，不需要专门的管理技术，房地产投资基金就可以采用直接、紧密的管理策略。如果投资房地产类型的物业管理要求较高，需要专门的管理技术，超出了房地产投资基金的管理能力，只能外包给专门化的管理公司来经营，如饭店管理公司、物业管理公司等，房地产投资基金也只能采用间接、松散的管理策略。

3．单个项目投资额

一般来说，投资金额越大，风险就越高，项目一旦失败，给投资者带来很大的经济损失和声誉上的影响。为了降低投资风险，房地产投资基金的投资家要花费较多的时间和精力用在被投资企业的管理上，参与管理的程度和范围都很大，宜采用直接、紧密的管理策略。相反，当投资金额较小时，一般参与被投资企业管理的程度和范围就较低，宜采用间接、松散的管理策略。

此外，房地产投资基金的管理能力和经验、项目投资风险的大小、房地产投资基金的投资占被投资企业资产的份额、房地产投资基金的规模等因素，也会影响到房地产投资基金投资管理策略的选择。