房地产证券化是解决问题的根本出路

3．1．2　房地产证券化是解决问题的根本出路

诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调整和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。

房地产证券化是指把投资金额大、投资回收期长、流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。

房地产证券化主要包括两种形式。一是房地产抵押贷款债权的证券化，是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款。二是房地产投资权益的证券化，即上市的房地产投资基金，是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品而在资本市场上筹集资金。

房地产证券化的特征。房地产证券化是将价值量大的房地产动产化、细分化，在不丧失房地产产权的前提下，将其资产化、流动化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化和经营专业化的目标。

我国房地产金融尚未真正启动，其中主要原因是缺乏一个有效的房地产投融资的长期资金市场即房地产资本市场。一旦房地产证券化有序推开，则房地产资本市场的轮廓就会初现，房地产金融创新就会有实质性的突破。作为资本大市场的重要组成部分，房地产资本市场独具特色，它能够有效地把资本市场的独特机制引入房地产市场，从而从根本上创新我国的资本市场结构，无论是房地产融资，还是房地产投资，没有一个长期的资金市场来融通是很难想像的。实践证明，单靠金融机构介入房地产业很难搞活房地产市场。如何将民间的闲置资金引向房地产市场，没有一个完善的房地产资本市场是不可能实现的。房地产证券化则是培育房地产资本市场的重要途径。既然住宅业要成为我国的支柱产业，没有强大的资本市场作为后盾，支柱产业从何谈起？因此，房地产证券化的推开具有十分重要的意义。