出租房屋个人书面合同

第一节　书面合同的签订

一、签订书面合同的意义

如上一章所述，合同的成立取决于一方的发盘和另一方对发盘接受的程序。买卖双方为达成交易所交换的载有发盘和接受内容的函电可以构成有效的书面合同。成交后，另行签署一份合同书或确认书不是合同有效成立的必备条件。虽然各国法律都承认书面合同，但有些国家的法律还承认口头合同(Oral Contract)。《公约》第11条也规定:“销售合同无须以书面订立或书面证明，在形式方面也不受任何其他条件的限制。销售合同可以用包括人证在内的任何方法证明。”但是，在国际贸易实践中，在当事人双方经过磋商一致，达成交易以后，一般都会另行签订一份具有一定格式的书面合同。因为书面合同是合同生效的标志，是双方当事人履行合同、处理和解决争议的依据；书面合同在司法实践中举证比较方便，是法院或仲裁机构受理案件、进行判决或裁决的依据。签订书面合同在国际贸易实践中具有重要意义。

(一)书面合同是买卖法律关系成立的证据

根据法律要求，凡是合同必须能得到证明，提供证据，包括人证和物证。在用信件、电报或电传磋商时，书面证明自不成问题。但是，通过口头磋商成立的合同，举证就难以做到。因此，口头磋商成立的合同，如不用一定的书面形式加以确定，就将由于不能被证明而得不到法律的保障，甚至在法律上成为无效。对此，有的国家还在法律上作出明文规定。例如，美国《统一商法典》第2—201条规定:凡500美元以上的货物买卖合同必须有书面文件为证，否则不得由法律强制执行。我国法律一贯认为涉外经济合同是重要的合同，应当采用书面形式。《中华人民共和国合同法》第10条虽然允许合同的订立可采用口头形式和其他形式，但它同时规定:“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”1986年12月我国政府在向联合国交存对《公约》的核准书时，对《公约》第11条、第29条及有关规定提出了保留，即我国不同意国际货物买卖合同采用书面以外的形式订立、更改或终止。因此，我国外贸企业在与国外客户订立买卖合同时，应当采用书面形式。如果交易是通过口头磋商达成的，双方签署一份书面合同更是必不可缺的。

(二)书面合同是买卖法律关系生效的条件

书面合同虽不拘泥于某种特定的名称和格式，但是，假如在买卖双方磋商时，一方曾声言以签订书面合同为准时，即使双方已对交易条件全部协商一致，在书面合同签订之前，合同不能生效。在此情况下，签订书面合同就成为合同生效的条件。按照我国法律，当事人采用合同书包括确认书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。签字或者盖章不在同一时间的，最后签字或者盖章时合同成立。此外，按规定须经一方或双方所在国政府审核批准的合同，也必须是有一定格式的书面合同。

(三)书面合同是履行合同的依据

在国际贸易中，货物买卖合同的履行涉及企业内外的众多部门和单位，过程也很复杂。口头合同，如不形成书面，几乎无法履行。即使通过信件、电报或电传达成的交易，虽然双方在磋商过程中交换的信件、电报或电传可作为合同成立的证据，但是，如不将分散于多份函电中的双方协商一致的条件，集中归纳到一份有一定格式的书面合同上来，也将难以得到准确的履行。所以，不论通过口头或是书面形式磋商达成的交易，均须把双方协商一致的交易条件综合起来，全面、清楚地列明在一份有一定格式的书面合同上，这对进一步明确双方的权利和义务、为合同的准确履行，提供了更好的依据。

二、书面合同的形式

书面合同具有多种形式。我国《合同法》第11条规定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形表现所载内容的形式”。在国际货物买卖实践中，书面合同的名称和形式繁多，均无特定的限制。一般有销售合同、销售确认书、销售协议书、备忘录和来往的电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等可以有形地表现所载内容的形式。

(一)买卖合同

买卖合同(Sales Contract)的内容比较全面详细。除了包括合同的主要条款:货物名称、品质规格、数量、包装、单价、总值、交货、支付方式之外，还包括一般合同条款:保险、货物检验、异议索赔、仲裁和不可抗力等。出口人草拟提出的合同称为“销售合同”(Sales Contract)，进口人草拟提出的合同称为“购货合同”(Purchase Contract)。使用的文字是第三人称语气。这种合同形式的特点是内容比较全面，对双方的权利和义务以及发生争议的处理均有详细规定。签订这种合同适合于大宗货物或成交金额较大的交易。

(二)销售确认书

销售确认书(Sales Confirmation)是合同的简化形式。销售确认书的内容一般包括:货物名称、品质规格、数量、包装、单价、总值、交货期、装运港和目的港、支付方式、运输标志、货物检验等条款。对于异议索赔、仲裁、不可抗力等一般条款都不予列入。这种格式的合同，适用成交金额不大、批次较多的轻工日用品、土特产品，或者已有包销、代理等长期协议的交易。

(三)协议书

“协议”或“协议书”(Agreement)，在法律上是“合同”的同义词。因为合同本身就是当事人为了设立、变更或终止民事权利义务关系而达成的协议。书面合同如冠以“协议”或“协议书”的名称，只要它的内容对买卖双方的权利和义务已作了明确、具体和肯定的规定，它就与合同一样对买卖双方有约束力。如果买卖双方所洽谈的交易比较复杂，经过谈判后，商定了一部分条件，还有一部分条件有待进一步商洽，在此情况下，双方可先签订一个“初步协议”(Preliminary Agreement)或“原则性协议”(Agreement in General)把双方已商定的条件确定下来，其余条件容后再行洽谈；还应在这种协议内订明“本协议属初步性质，正式合同有待进一步洽商后签订”(This agreement is of preliminary nature，a formal contract will be signed after further negotiation)，或作出其他类似意义的声明，以明确该协议不属正式有效的合同性质，防止引起误解。

(四)备忘录

备忘录(Memorandum)也可作为书面合同的形式之一，虽然在我外贸实际工作中较少使用。如果买卖双方商定的交易条件，明确、具体地在备忘录中一一作了规定，并经双方签字，那么，这种备忘录的性质与合同无异。但是，如双方经洽谈后，只是对某些事项达成一定程度的理解或谅解，并将这种理解或谅解用“备忘录”的形式记录下来，作为双方今后交易或合作的依据，或作为初步协议供将来进一步洽谈的参考，这种备忘录可冠以“理解备忘录”或“谅解备忘录”(Memorandum of Understanding)的名称，它在法律上不具有约束力。

(五)意向书

在交易磋商尚未最后达成协议前，买卖双方为了就达成某项交易，将共同争取实现的目标、设想和意愿，有时还包括初步商定的部分交易条件，记录于一份书面文件上，作为今后进一步谈判的参考和依据。这种书面文件可称之为“意向书”(Letter of Intent)。意向书只是双方当事人为了达成某项协议所作出的一种意愿的表示(Expression of Intentions)，它不是法律文件，对有关当事人没有约束力。但根据意向书，有关当事人彼此负有道义上的责任，在进一步洽谈时，一般不应与意向书中所作的规定偏离太远。

(六)定单和委托订购单

定单(Order)是指由进口商或实际买方拟制的货物定购单。委托订购单(Indent)是指由代理商或佣金商拟制的代客购买货物的订购单。在出口业务中，我外贸企业于交易达成后，都主动缮制销售合同或确认书正本一式两份，经签署后寄送国外客户，要求其签署后退回一份，以备存查。但是，国外客户也往往将他们拟就的定单或委托订购单寄来一份，以便我方据以履行交货和交单等合同义务；有的还寄来正本一式两份，要求我方签署后退回一份。这种经磋商成交后寄来的定单或委托订购单，实际上是国外客户的购货合同或购货确认书。有时，事先并未与我方进行过磋商，国外客户径自寄来定单或委托订购单。对这类定单或委托订购单，我方就得按照其具体内容区别其为发盘还是发盘邀请，认真研究其内容后，决定是否与之交易，并及时答复对方。如果国外客户是在与我方达成交易、订立合同后寄来的定单或订购单，我方即使不予签退，也应仔细审阅其内容，若发现其中有些条款与双方磋商协议一致的条件不符或另有添加、更改的，则应分别情况予以处理。若不符或添加、更改的情况并不严重、性质轻微，我方可以接受；涉及实质性改变、出入较大，我方就不能接受。遇到后一种情况，就应及时向对方明确提出异议，而不能保持沉默，置之不理。否则，就会被对方认为我方已默认其定单或订购单中所列的条款。所以，遇有定单或订购单中列有为我方所不能接受的添加、修改或其他不符原协议的情形，必须及时向对方提出异议，以维护我方权益。有些国外商人签发的定单或订购单上还列有:限期提出异议，逾期不提出异议作为同意论的条款。对这种定单或订购单，如我方审阅后发现问题，更应在限期内尽快提出异议，以免造成被动。

当前在我国的进出口业务中，书面合同主要使用销售合同和销售确认书。在实际工作中，我外贸企业所采用的书面合同的形式，主要是合同(销售合同和购货合同)和确认书(销售确认书或售货确认书和购货确认书)。我外贸企业一般都印有固定的格式，于成交后，由业务员按双方谈定的交易条件逐项填写即可。合同和确认书虽然在格式、条款项目的设立和措词上有所不同，但作为合同主体的双方协议一致的交易条件，都应完整、明确地加以订定。经买卖双方签署的合同和确认书，都是法律上有效的文件，对买卖双方有同样的约束力。

三、书面合同的内容

在国际贸易中，书面合同的内容一般包括三个部分:约首、本文和约尾。

(一)合同的首部

合同的首部包括开头和序言、合同名称、编号、缔约时间、缔约地点、当事人的名称和地址等。在规定这部分内容时应注意两点:第一，要把当事人双方的全称和法定详细地址列明，有些国家法律规定这些是合同正式成立的条件；第二，要认真规定好缔约地点，因为合同中如对合同适用的法律未做出规定时，根据某些国家的法律规定和贸易习惯的解释，可适用合同缔约地国家的法律。

(二)合同的本文

本文部分规定了双方的权利和义务，包括合同的各项条款，如货物名称、品质规格、数量、包装、单价和总值、交货期、装运港和目的港、支付方式、保险条款、检验条款、异议索赔条款、仲裁条款和不可抗力等，以及根据不同货物和不同交易情况加列其他条款，如保值条款、溢短装条款、品质公差条款以及合同适用的法律等。

(三)合同的约尾

合同的约尾部分包括合同的份数、使用文字和效力，以及双方的签字。此外，有的合同有附件部分，附在合同之后，作为合同不可分割的一部分。

书面合同的内容必须符合政策，并做到内容完备、条款明确、文字严密、前后一贯，与交易磋商的内容相一致。书面合同一经签订即成为约束双方当事人的法律文件，我外贸业务人员在缮制和签订过程中，必须十分认真，严肃对待，谨防错漏。

四、合同成立的时间和条件

世界各国对国际货物买卖合同成立的时间和条件有不同的规定。在英美法系和大陆法系中，关于合同成立的时间和条件上存在比较明显的差异，从事外贸业务时值得注意。我国在对外贸易中一般遵循我国的法律和《联合国国际货物销售合同公约》的规定。

(一)我国《合同法》对合同成立的规定

1．承诺生效时合同成立。

2．采用数据电文形式订立合同的，承诺到达时间为合同成立时间。

3．当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

4．当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。

5．法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

6．采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

(二)《联合国国际货物销售合同公约》的规定

《公约》第二部分第23条规定:“合同于按照本公约规定对发价的接受生效时订立。”从上面所述内容来看，对于合同成立的时间与条件，我国《合同法》的规定与《公约》规定相同。

五、签订书面合同应注意的问题

签订对外贸易合同时，应注意如下一些问题:

1．必须贯彻我国的对外贸易方针政策，特别要体现平等互利的原则，我们既反对对方把片面维护一方利益的条款订入合同，也决不把对方不愿意接受的某些条款强加于人。

2．必须符合合同有效成立的要件，即双方当事人的意思表示必须一致和真实；当事人都有订约行为能力；合同标的、内容必须合法等。

3．合同内容应与洽商达成的协议内容一致，同时在条款的规定上必须严密，要明确责任，权利义务对等。切记避免订立多种解释的任意性和不确定性的条文。特别是对可能引起合同性质改变的内容，尤应慎重。如果有些条款事先未商妥，订入书面合同时，要进一步协商达成协议才可订入。

4．合同各条款间必须协调一致，不能相互矛盾。例如，在数量条款规定溢短装时，支付方式为信用证，其保证金额就应规定有增减幅度；又如贸易术语为CFR或FOB成交，在保险条款里就应订明“保险由买方自理”。关于签约后发生的额外费用负担，如运费上涨、港口封冻的绕航费等，也可在合同中明确规定由何方负担。