如何以房屋使用权作担保

第一节　用益物权概述

一、用益物权的概念与特征

用益物权是指在他人所有的物上设定的、以对他人之物在一定范围内进行占有、使用、收益、处分为目的的他物权。用益物权制度的建立使得在不改变物的归属关系的前提下，实现对物的多极利用，充分发挥有限社会资源的效用，为社会创造财富。

用益物权除了具有物权的一般特征外，与所有权和担保物权相比，还具有其独自的特征。

（一）用益物权是一种派生物权、定限物权

用益物权是在他人所有之物上设定的物权，具有派生性。用益物权人对他人之物的支配通常要受到法律和所有权人意志的限制，其支配是不完整的，在范围和时间上一般都有一定的限制。

（二）用益物权是一种独立性的他物权

用益物权是根据当事人之间的约定或法律的规定而发生的，一般不需要以用益物权人享有的其他权利为前提，不像担保物权要依赖被担保的债权才能产生和存在。

（三）用益物权是以使用、收益为主要目的的他物权

之所以设立用益物权，目的是利用他人之物的使用价值以满足用益物权人的需要，这与看重物的交换价值的担保物权不同。

（四）用益物权的行使原则上以对标的物的直接占有为前提

要实现对物的使用、收益，往往要以对物的占有为前提。这一点也有别于担保物权，担保物权中的抵押权是不移转占有的。

（五）用益物权的标的物主要是不动产

这主要是出于：第一，用益物权的法律关系比较复杂，用占有这种公示方式难以表现，必须借助于登记的方式。而登记仅是不动产物权的公示方式，动产物权的公示方式是占有。所以，用益物权法律关系的复杂性使它更多地选择了不动产为其标的物。第二，动产的种类繁多，数量也零碎，价值一般比不动产低，如有需要，尽可买为己有，即便偶然需要利用他人之动产，也以采取借贷或租赁的方式为已足，而不必依赖用益物权。^[1]

二、用益物权的种类

传统民法上规定的用益物权主要有：地上权、地役权、永佃权、用益权。

我国现行法律和司法实践认可的用益物权主要有：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、典权、自然资源使用权。