房地产法的调整对象

第四节　房地产法的调整对象

一、房地产法调整对象的概念

房地产法的调整对象为人们在房地产产权、开发、经营、交易、服务、管理等活动中发生的各种社会关系。房地产法的调整对象与房地产法律关系的内容是两个完全不同的概念。房地产法的调整对象从本质上看，是社会关系的一种。而房地产法律关系的内容，是房地产社会关系经过法律调整后主体之间形成的权利和义务关系。

二、房地产法调整对象的分类

(一)按调整对象的法律性质不同分类

房地产法的调整对象按其法律性质不同，可以分为房地产民事关系和房地产行政管理关系两类。

1．房地产民事关系

房地产民事关系是指在平等民事主体之间发生的具有直接财产利益的房地产关系。这类关系包括:房地产产权中的所有权和使用权、相邻权等关系;房地产开发中的房地产招投标、委托设计等关系;房地产交易中的房地产转让、租赁、抵押、交换、赠与、继承等关系;房地产中介服务中的房地产经纪、估价、咨询等关系;房地产物业活动中因有偿服务而形成的民事关系。

2．房地产行政管理关系

房地产行政管理关系是指国家机关在行使职权过程中与行政相对人发生的具有行政管制性质的房地产关系。这类关系包括:土地利用规划和房屋建设规划关系;使用和房地产开发建设审批关系;房地产产权登记管理关系;房地产市场管理关系;房地产税费管理关系等。

(二)按调整对象的内容不同分类

1．土地、房屋财产关系

土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。有关土地、房屋所有权和使用权的社会关系是房地产法的调整对象之一。

2．土地利用和管理关系

土地利用的总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押等关系中，有些属于民事关系，有些属于行政管理关系，有些属于民事行为与行政管理行为结合而形成的社会关系。

3．城市房地产开发经营关系

房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发经营既包括开发，又包括交易，它们都是房地产法的调整对象之一。

4．城市房产管理关系

城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督都属于政府行为，这些行为形成关系也属于房地产法的调整对象。

5．城市物业管理关系

物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，所发生的一系列社会经济关系，也可归属于房地产法调整对象之列。