我国的土地权属概述

第二节　我国的土地权属概述

一、土地所有权法律制度

（一）土地所有权的概念

土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权相对于一般财产所有权而言具有特殊性。土地作为一种自然资源，是人类最基本、最重要的生存条件，具有不可替代性。土地作为人类社会中最基本的生产资料，又具有稀缺性。因此，土地的归属和利用对于一国经济制度、政治制度的确定和运行具有极其重要的影响。

罗马法对土地所有权的原则是，上达天空，下达地心，即土地所有权不受任何限制。但是，随着土地资源的日益紧缺，这一原则后来没有被大多数国家接受，德国、瑞士等国家在涉及土地所有权时均对土地所有权的范围进行了限制。^[2]土地所有权的范围及于土地表面及其相应的空间，即横向范围为与他人的土地交界处，纵向范围原则上及于土地的地表和地下。

（二）我国土地所有权的特征

在我国，土地所有权是指国家或集体经济组织对其所有的国有土地或集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。

我国土地所有权制度具有以下特征：

1.主体的特定性

在我国，土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体，其他任何组织和公民个人都不享有土地所有权，这是由我国土地的社会主义公有制决定的。

2.客体的区别性

我国土地所有权客体基本上是按照城市和农村的地域为标准。国有土地的范围主要是指城市市区的土地；集体所有的土地是农村集体经济组织及其成员生产经营和生活的土地。

3.内容的限制性

在我国，两种土地所有权不能以任何形式交易，不论是两种所有制的不同主体之间，还是集体所有制不同主体之间，均不得以买卖、赠与、互易等任何形式进行土地所有权的交易。如果要发生主体的变更，只能是国家对集体土地征收征用，或者经政府有关部门审批在不同的集体经济组织之间进行有限的土地边界调整。

我国国家土地所有权与集体土地所有权在权能上有很大的区别。国家土地所有权更具有所有权的绝对性特征，而集体土地所有权受到比国外私有土地所有权更多的限制，集体土地所有权不具有绝对性，也可以说，它不是一项真正的“所有权”。

（三）国家土地所有权

1.国家土地所有权的概念

国家土地所有权是指国家对国有土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。《土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”国家是国有土地绝对的、唯一的所有权主体。国务院是国家土地所有权的唯一代表。

2．国家土地所有权的客体范围

我国《宪法》第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

《土地管理法实施条例》第2条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”

国家土地管理局于1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第3～18条，详细列举了国家享有所有权的土地的情形：

（1）城市市区范围内的土地属于国家所有。

（2）依据1950年《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》）未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。

（3）国家建设征用的土地，属于国家所有。

（4）开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家。

（5）国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。土改时已分配给农民所有的原铁路用地和新建铁路两侧未经征用的农民集体所有土地属于农民集体所有。

（6）县级以上（含县级）公路线路用地属于国家所有。公路两侧保护用地和公路其他用地凡未经征用的农民集体所有的土地仍属于农民集体所有。

（7）国有电力、通讯，设施用地属于国家所有。但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征用手续的，土地仍属于农民集体所有，对电力通讯经营单位可确定为他项权利。

（8）军队接收的敌伪地产及解放后经人民政府批准征用、划拨的军事用地属于国家所有。

（9）河道堤防内的土地和堤防外的护堤地，无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，除土改时已将所有权分配给农民，国家未征用，且迄今仍归农民集体使用的外，属于国家所有。

（10）县级以上（含县级）水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地属于国家所有。水利工程管理和保护范围内未经征用的农民集体土地仍属于农民集体所有。

（11）国家建设对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地转为国家所有。但移民后原集体仍继续使用的集体所有土地，国家未进行征用的，其所有权不变。因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡（镇）企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非本乡（镇）村农民集体所有的土地，转为国家所有。

（12）1962年9月《六十条》公布以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地（含合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，属于国家所有。

（13）1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位租用农民集体所有的土地，按照有关规定处理后，能够恢复耕种的，退还农民集体耕种，所有权仍属于农民集体；已建成永久性建筑物的，由用地单位按租用时的规定，补办手续，土地归国家所有。凡已经按照有关规定处理了的，可按处理决定确定所有权和使用权。

（14）土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。

3.国家土地所有权的内容

传统物权法原理中，所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能，国有土地使用权亦是如此。

（1）占有

对国有土地的占有表现为两种情形：一是所有人即国家作为所有人直接对国有土地的实际控制；二是非所有人即国家之外的其他民事主体依法对国有土地进行实际控制。我国目前实行国有土地有偿使用制度，因此两种占有形式并存。

（2）使用

国家土地所有权通过划拨或出让方式来实现其使用权能。划拨是指县级以上人民政府代表国家将国有土地无偿划给国家机关、社会团体、企事业单位和公民个人使用的行为。出让是指县、市级人民政府代表国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并收取出让金的行为。

（3）收益

除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得。国有土地的收益权能一部分由土地使用者享有，一部分由国家通过收取土地使用税（费）或土地使用权出让金的形式来实现。

（4）处分

国家土地所有权的四项权能的实现是通过法律规定的形式将其中占有、使用、收益的权利让渡给使用者，从而与土地的所有权分离，国家仅保留最终的处分权。由于我国法律禁止土地买卖，国家土地所有权不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要表现在通过划拨或出让的方式设定土地使用权。

（四）集体土地所有权

1.集体土地所有权的概念

集体土地所有权是指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。

根据我国《民法通则》和《土地管理法》的规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。这样，我国农村集体土地所有权的法定主体表现为三个级别的“农民集体”，即“村农民集体所有”、“乡（镇）农民集体所有”和“村内两个以上的集体经济组织中的农民集体所有”。

2.集体土地所有权的范围

根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

《确定土地所有权和使用权的若干规定》第19～25条，详细列举了国家享有所有权的土地的情形：

（1）土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。依照第二章规定属于国家所有的除外。

（2）村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。

根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。行政区划变动未涉及土地权属变更的，原土地权属不变。

（3）农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，应视为现使用者所有；连续使用不满20年，或者虽满20年但在20年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。

（4）乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡（镇）或农村农民集体所有。

（5）乡（镇）或村办企事业单位使用的集体土地，《六十条》公布以前使用的，分别属于该乡（镇）或村农民集体所有。

1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止，乡（镇）、村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡（镇）、村集体单位继续使用的，可确定为该乡（镇）或村集体所有。

乡（镇）、村办企事业单位采用上述以外的方式占用的集体土地，或虽采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒废、闲置等，应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体，或按有关规定进行处理。1987年《土地管理法》施行后违法占用的土地，须依法处理后再确定所有权。

（6）乡（镇）企业使用本乡（镇）、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡（镇）农民集体所有。经依法批准的乡（镇）、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡（镇）、村农民集体所有。

（7）农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。

3.内容

集体土地所有权的各项权能可以结合，也可以独立。集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集占有、使用、收益和处分的权能于一身；集体土地所有者也可以依法把土地划拨给集体内部成员使用，还可以用土地使用权作为条件与全民所有制或城市集体所有制企业联营举办企业等，使土地的所有权与使用权分离。集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权利。从某种意义上说，这就是土地所有权中处分权权能的实现。

二、土地使用权法律制度

（一）土地使用权的概念和性质

土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

土地使用权的主体是广泛的，国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。

（1）土地使用权出让，是土地所有人将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向所有人支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。

（2）土地使用权转让，是指通过出让方式取得土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。

（3）土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

（4）土地使用权买卖，是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。

（5）土地使用权抵押，是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人（抵押权人）履行债务作出的担保行为。

（二）国有土地使用权

国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”据此，所谓建设用地使用权，是指以建造自己的建筑物、构筑物及其附属设施为目的，对国有土地进行占有、使用和收益的权利。

从立法上看，“建设用地使用权”这一概念是由《物权法》首先确立的。我国先前的立法中多称之为“国有土地使用权”或“土地使用权”，^[3]其他国家在立法中也没有“建设用地使用权”这样的用语，传统民法中的地上权与我国的建设用地使用权大致相当。

建设用地使用权的特征可从以下三个方面予以说明：

（1）客体。首先，建设用地使用权的客体是国有土地。在我国，土地分为国家所有与集体所有两种情形，建设用地使用权针对的是国有土地。《物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”可见，如果使用集体所有的土地进行建设（如兴办乡镇企业、村民建设住宅、村内建设公共设施等），则不属于《物权法》第12章所规定的建设用地使用权。其次，建设用地使用权的客体是建设用地。建设用地与农用地相对，是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设占用土地，涉及农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续，将其转为建设用地。

为应对土地利用“上天入地”的现象，各国民事立法遂作出一些调整，有的专门设置一种新的物权形态——“空间权”，有的则是丰富传统物权形态（地上权）的含义。^[4]我国《物权法》对此问题也有所回应，该法第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”其中，在土地的地表设立的建设用地使用权称之为“普通建设用地使用权”，在地上或者地下设立的建设用地使用权则称之为“区分建设用地使用权”。所谓区分建设用地使用权，便是指就土地的上空或地下所设立的建设用地使用权。

（2）目的。建设用地使用权的目的是为自己建造建筑物、构筑物及其附属设施。其一，这与土地承包经营权以从事种植业、林业、畜牧业等农业生产为目的明显不同。建筑物，是指定着于土地上或地面之下，具有顶盖、梁柱、墙壁，供人居住或使用的建造物，主要是指房屋；构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建造物，例如桥梁、沟渠等；附属设施是指与建筑物、构筑物不可分割的各种配套设施，包括电梯、水暖、除尘、通风、通信线路、输电线路、水电管道等。其二，建设用地使用权的核心便是在他人土地上从事建造活动，建好的工作物归自己所有，《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”尽管建设用地使用权的目的是建造工作物，但其设立及存在并不以工作物的存在为必要，建设用地使用权设立后，不会仅仅因为工作物的灭失而当然归于消灭。

（3）内容。作为一种用益物权，建设用地使用权的内容是对土地进行占有、使用和收益。但与其他用益物权不同的是，立法特别注重保障和强化建设用地使用权人的地位，使得建设用地使用权的内容与所有权颇为相似：（1）长期性。民事主体取得建设用地使用权主要是为了在国有土地上建造并拥有建筑物、构筑物，由于建筑物、构筑物的存在具有长期性，客观上也就要求建设用地使用权具有长期性。在我国，通过划拨方式取得的建设用地使用权没有存续期间的限制，属于无期物权，通过出让方式取得的建设用地使用权存续期限也可长达70年，且期满可以续期；在国外，甚至有些国家承认建设用地使用权（地上权）可以永久存在。（2）流通性。《物权法》分别以专章规定了四种用益物权，也即土地承包经营权、宅基地使用权、地役权与建设用地使用权，其中，土地承包经营权的流转受到十分严格的限制，宅基地使用权原则上不得让与，地役权具有从属性，不得单独转让，唯独建设用地使用权具有较高的流通性。除法律另有规定外，建设用地使用权原则上可以自由买卖、互换、出资、赠与或者抵押。可以说，我国现阶段的土地交易主要就是建设用地使用权的交易，现阶段的土地市场主要就是建设用地使用权市场。^[5]

（三）集体土地使用权

集体土地使用权是指集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。集体土地使用权可分为土地承包经营权、集体农用地使用权、宅基地使用权和集体建设用地使用权。

1.土地承包经营权

土地承包经营权，是指以从事农业生产为目的，对承包的土地进行占有、使用和收益的权利。

《物权法》第124条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”

《物权法》第127条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”可见，土地承包经营权是通过当事人之间订立土地承包经营权合同而创设的。

2.集体农用地使用权

这里的集体农用地使用不包含土地承包经营权，指的是由村集体享有的农用地使用权，村集体通过《农村土地承包法》规定的其他承包方式承包给他人进行经营，但承包人必须向村里交纳相应的承包费。而土地承包经营权则是农民享有的权利，土地承包经营权所经营的土地可以不交纳农业税，也不需要交纳承包费，而且种植相应的品种还可获得国家的补偿。集体农地使用权是对农村农用地的另外一种利用方式。^[6]

3.宅基地使用权

《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”据此，所谓宅基地使用权，是指以建造自己的住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，它是专为解决农民的居住问题而设的。在我国，农村土地归集体所有，即便是集体成员也不得擅自使用集体所有的土地，为了提供农民在集体所有的土地上建造住房的权利依据，我国设置了宅基地使用权这一用益物权。

宅基地使用权的设立过程是一个行政审批过程：农户需要使用集体土地建造住宅的，应提出用地申请，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准（《土地管理法》第62条第3款）。

4.集体建设用地使用权

集体建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。集体建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。

（四）地役权

所谓地役权，是指“按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”的权利；其中“他人的不动产”为“供役地”，“自己的不动产”为“需役地”（《物权法》第156条）。例如，甲、乙二人是邻居，甲自家无水井，便与乙约定，甲埋设水管从乙家的水井中取水，甲享有的权利即为一种地役权，甲为地役权人，甲、乙的土地分别为需役地、供役地。对于地役权，我们可以从以下几个方面来理解：

（1）地役权的客体是他人的不动产。地役权是利用他人不动产的权利，其客体即为不动产，包括土地及其定着物。

在传统民法，特别是日本民法和我国台湾地区“民法”中，地役权的客体仅限于土地，不得在他人的建筑物上设定地役权。由于现实生活中存在为了自己的不动产的便利而利用他人建筑物的客观需要，《物权法》遂将地役权的客体从“土地”扩张至“不动产”，以充分发挥建筑物的利用价值。

（2）地役权是为了地役权人自己的不动产而存在的权利。地役权是为了提高自己不动产的效益而利用他人的不动产，该项权利必然涉及两个不动产，其中自己的不动产称为“需役地”，他人的不动产称为“供役地”。仅有供役地，没有需役地，不可能存在地役权。

（3）地役权是利用他人不动产的权利。这种“利用”可分为两种情况：一种是地役权人使用供役地（如在供役地上通行），供役地权利人承担容忍义务；一种是地役权人禁止供役地为某种使用（如禁止供役地上建造高楼），供役地权利人承担不作为义务。

（4）地役权旨在增进需役地的效益。地役权人利用他人的不动产，是为了提高需役地的效益。需役地的效益，即为需役地对需役地使用人的效果和利益，对此应作广义的理解，不仅包括经济上的效益，也包括精神上的效益。前者如地役权人在供役地上通行，后者如地役权人为了赏心悦目，禁止供役地上建造高楼大厦。

当然，地役权的设定也不是漫无边际的。如果与需役地的效益毫无关系，只是单纯利用他人的土地，例如在他人土地上建造房屋、利用他人土地从事农业生产，就不再属于地役权的范畴，而应为建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权等其他权利。

（5）地役权的内容比相邻关系更为广泛。虽然二者均是用以调和不动产之间的利用关系，但相邻关系是对相邻的不动产之间利用关系的最低限度的调整，而在设立地役权时，当事人拥有较大的意思自治空间，可以对地役权的内容进行灵活约定，以便充分发挥供役地的利用价值，增进需役地的效益。

（6）地役权是约定物权。地役权是通过地役权合同加以设立，我国不存在所谓的法定地役权，也不得通过单方行为（如遗嘱）设定地役权。

【案例2-1】

A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B曾于2008年5月订立一项书面合同，约定：B在20年内不得拆除该商店并兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万元，以作为补偿。

合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C。在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。

A得知这一情况后，立即找B和C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便向法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。

1.C兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权？

2.A与B之间是否设定了地役权？

3.B与C的转让协议是否有效？

4.A是否有权请求C停止兴建旅馆？

点评：1.相邻关系是相邻不动产之间互相负有的最低限度的通风、采光、日照等义务。本案中C兴建的五层旅馆与A酒店相距约200米，并未侵犯其相邻权。

2.地役权是约定物权，允许当事人之间自由约定，通过地役权合同的形式设立。

3.B和C之间的转让协议有效。

4.A的地役权因为没有进行登记而不能对抗善意的第三人C。