市场角度分析楼盘

一、市场预测报告的概念和分类

（一）市场预测报告的概念

在市场调查的基础上，运用科学的方法，对未来一段时间内一定范围的市场供需状况和经济发展趋势作出预计和测算的书面报告，叫做市场预测报告。

市场预测报告与计划相比较，有相同之处：它们都与未来有关，都离不开对过去、现状的了解和对今后发展的判断和安排。但它们也有不同之处：计划是对未来一段时间的工作、生产等作出安排，具有指令性，一定要按制订的计划去做；市场预测报告，是说在一定的条件下，未来市场的营销以及消费者心理估计会发生什么变化，供有关企业和经济实体的领导决策时参考。

市场预测报告与市场调查报告相比较，有相同之处：它们都与市场状况密切相关，都要运用调查与分析的方法。但它们又有区别：一是着眼点不同。市场调查报告着眼于对市场的过去和现状作客观反映；市场预测报告则着眼于对市场的未来状况作分析、预测。二是要求不同。市场调查报告要求有关材料具有准确性和客观性；市场预测报告是在市场调查的基础上，对未来市场状况进行推断与预测，允许有关材料带有一定的主观推测性和不确定性。

（二）市场预测报告的分类

市场预测报告按不同的分法，有不同的种类。

1．按产品层次的形式分，有单项产品市场预测报告（如服装类中的西装、牛仔裤）、同类产品市场预测报告（如食品类中的同类产品）、分对象产品市场预测报告（如服装类中妇女服装、中老年服装、童装）。

2．按空间层次的形式分，有世界市场预测报告、全国性市场预测报告、地区性市场预测报告、当地市场预测报告。

3．按时间层次分，有短期市场预测报告（旬、月）、近期市场预测报告（半年度、年度）、中期市场预测报告（三年至五年）、长期市场预测报告（五年和五年以上）。

4．按预测的方法分，有定量预测报告、定性预测报告。

定量预测报告：根据掌握的数据，应用数理统计方法，研究和推测市场发展状况及其结构关系，分析生产、销售和市场需求内在联系和变化过程而写成的书面报告。多用于长期预测。

定性预测报告：主要通过对市场各种因素的调查研究，分析综合，用直观和判断的方法预测市场需求的性质和经济对策而写成的书面报告。定性预测又称“专家调查法”，多用于短期预测。

由于经济形势的发展变化，预测单靠定量分析是不够的，还要有一定的定性分析，这样才能使所写的预测报告接近于实际情况。

二、市场预测报告的作用、特点

（一）市场预测报告的作用

在我国经济体制由计划经济向市场经济转化并逐步推进的今天，市场预测报告将越来越发挥出它的重要作用。这种作用，主要有：

1．为经济管理决策提供科学依据。在经济管理活动中，决策是重要一环，它是经济行为的依据。好的决策，会带来可观的经济效益；决策失误，往往会遭受重大的经济损失。而正确的科学的决策，必须以正确的科学的市场预测作依据。有了这种依据，企业领导才能预见未来，高瞻远瞩，避免主观臆断和短期行为，减少生产和经营的盲目性。

长期以来，我们的企业领导重生产、抓生产，忽视市场、消费和产品流通，许多适销产品赶不上市场需求的增长，而滞销产品又压库严重，这正是不重视市场预测的必然结果。当前，工业企业由单纯生产型转变为生产经营型，商业企业形成开放的、多渠道和连锁式的新体制，市场竞争日趋激烈，市场动态变化迅速，在这种情况下，准确的市场预测，能为经济管理决策提供科学的依据，使自己的企业适应市场的变化。

2．为制订经济计划提供有力的依据。制订经济计划，除了掌握目前的经济情况，还要分析未来经济的发展趋势，这就有赖于市场预测。有了科学的市场预测，才能使制订的生产计划、经营计划有了可靠的依据，使计划既稳妥又积极。例如某一产品，从表面上看，市场上已经滞销，但是通过调查分析，预测这一产品市场销售尚有很大潜力，尚有发展余地，有关厂家就可据此制订继续生产的计划。又如某一产品，从目前市场上看，十分畅销，但通过预测，知道半年后这种产品将趋饱和状态，有关厂家就可据此作出果断的决定，修正计划，或减产或停产或改产。不然的话，对市场情况和变化趋势麻木不仁，反应迟钝，抱着“皇帝的女儿不愁嫁”的态度，到时势必造成巨大的经济损失。

3．为开拓产品市场，提高经济效益提供可靠的依据。在市场经济体制下，市场竞争十分激烈。因此，一个企业要分析自己产品在当地市场、国内市场和国外市场的地位、特点和作用，同时研究同类企业的产品的来源和去向，研究它们的质量、特性、适用性，从而采取对策。只有“知己知彼”，才能争取主动，在激烈的市场竞争中站稳脚跟，使自己的产品享有信誉，在市场上占有一定的地位，从而提高经济效益。而要达到这样的目的，就必须以科学的市场预测作为依据。

总之，市场预测报告，能为经济管理决策、制订和修正计划、开拓和占有市场，大幅度提高企业生产和经营销售的效益，提供科学的依据。

（二）市场预测报告的特点

1．预测性。市场预测报告具有预先推测或测算的特点。预测性包括三方面的含义：一是未来性。预测，就是面向未来，分析未来，是对未来市场情况作出推测。二是主观性。市场预测有较强的主观性，即使对同一经济现象、市场状况进行预测，不同的人往往会得出不同的甚至截然相反的结论。三是不确定性。市场情况瞬息万变，有许多不确定因素。例如预测未来市场某一产品的需求量，就要分析当时社会购买力、消费者心理、方针政策甚至季节性变化等因素。而这些因素都是变化的、不确定的。

2．科学性。市场预测，不管是宏观预测还是微观预测，并不是无实际依据的凭空揣测，而是一方面要以大量的客观数据和资料作为依据，运用科学的方法，并且根据客观的市场变化规律、经济规律的要求推测出来。另一方面，要较为严格和准确地表述产品的名称、规格、种类、性能等。因而市场预测报告具有科学性的鲜明特点。

3．时效性。市场预测总是限制在一定的时间内，时效性很强。写成的市场预测报告往往在一定时间内发挥作用，因而显现出及时迅速的特点。

三、市场预测报告的格式和写法

市场预测报告一般由标题、作者、正文组成。

（一）标题

市场预测报告的标题根据内容、范围、时间等而定，较为多样。如《× × （产品）市场预测报告》、《明年× ×（产品）供应将趋紧》、《20××年× ×（产品）市场展望》、《今年我市× ×市场动向》、《繁荣·稳定·上升———20× ×年× ×市场走向》等。

（二）正文

一般包括前言、主体、结尾三部分。

前言：即正文开头，简括介绍市场现状，或交待预测目的，为主体部分分析作铺垫。

主体：是市场预测报告的重点部分，在陈述基本情况的前提下，对掌握的材料、数据等进行分析、预测。分析要抓主要矛盾或特点，例如产销脱节，到底是供不应求还是供过于求？是总量不足还是供需矛盾？一定要弄清主要关节。在分析时，还要注意以下几点：一是要分析市场需求量与各因素的依存关系。如分析缝纫机市场的需求量，就要分析与缝纫机市场有依存关系的纺织工业、服装行业的情况。二是要分析生产、供应、营销三者的关系。三是要分析当前市场上消费者需求结构的变化。四是要分析其他因素如方针政策的变化、季节性变化、运输条件的变化、消费者心理的变化等对市场的影响。在分析时，要把专家、行家和群众的意见加以整理、归纳，透过现象看到本质。分析透彻，有理有据，预测才能减少盲目性，提高准确性，比较符合市场的客观规律。

结尾：是正文结束部分，就是结论和建议。结论就是预测结果，它建立在主体部分扎实分析的基础上；建议就是在预测结果的基础上，提出切合实际的建议、设想，供领导决策参考。

（三）作者

市场预测报告的作者可以写单位名称，也可个人具名；可写在标题下，也可写在正文后右下方。

【例文3-4】

海南：楼市量价齐跌下半年或将继续回落

王晖余 郑玮娜

今年4月份国家实施一系列房地产调控政策以来，海南房地产观望气氛浓厚，成交价格和成交量大幅下降，海南房地产开发投资、施工面积、商品住房销售面积等主要指标的增速呈平稳回落态势。高档价格楼盘的有价无市、中低价位楼盘降价销售火热凸显投资和投机性购房得到抑制，普通购房者的刚性需求仍比较旺盛。有关专家表示，随着下半年房地产宏观调控政策效应的释放，海南省房地产市场回调趋势或将进一步强化。

成交量及成交价格均大幅下滑开发投资各项指标回落

7月15日，海南著名旅游地产开发商金手指地产宣布，“金手指地产7月15日起让利促销，旗下两大主力楼盘海口高尔夫温泉小镇和兴隆温泉高尔夫公寓全线八折优惠。市场抄底价火热发售。”

据金手指地产置业顾问介绍，降价的楼盘原均价13200元，降价后按揭八折，一次性付款在八折的基础上再打9.5折，均价降至一万元左右。金手指地产成为国家一系列房地产调控政策出台后，海南第一家全线降价发售的大型品牌房地产企业，在海南房地产市场引起广泛关注。

业内人士表示，大型房地产商的全线降价举动表明，随着房地产宏观调控政策效应的释放，开发商和购房者经过几个月的博弈，海南房价已出现浓重观望气氛后的松动迹象，同时也显现出开发商对下半年市场的谨慎态度。

从统计数据来看，海南房地产的销售量和成交价格均大幅下滑。今年1月和2月受全国市场普遍走高和国务院公布建设海南国际旅游岛若干意见的双重影响，海南省商品房销售出现量价急剧上升局面。3月份以后，随着中央和海南省调控房地产市场的一系列政策效应逐步显现，海南省商品房市场销售明显回落。

据海南省住房和城乡建设厅统计，2月份海南成交平均房价为14087元，达到历史最高点，随后成交价格逐步回落，尤其在4月份国家连续出台一系列房地产调控政策后，下降趋势更为明显。据统计，今年3至6月份海南成交平均房价分别为12280、11932、8483、8208元／平方米，6月份房价比2月份下降了41％左右。

同时，海南房地产开发投资、施工面积、商品住房销售面积等主要指标的增速呈平稳回落态势。据统计，3、4、5月份，海南省商品住房销售面积分别为62.77万平方米、56.72 万平方米、22.9 万平方米，环比增幅分别为－19.05％ 、－9.64％ 、－57.95％ ；1 －6月，海南省房地产开发投资完成205.33亿元，同比增长78.9％ ，但增幅逐步回落。房地产开发投资资金来源供给576.71亿元，同比增长157.6％ 。海南省商品房施工面积2093.97万平方米，同比增长38.4％ ，其中本年新开工面积596.25万平方米，同比增长52.1％ 。商品房竣工面积123.37万平方米，同比增长0.3％ ，增幅回落明显。

高档楼盘有价无市中低价位楼盘仍有吸引力

与2月份相比，6月份降幅达41％的海南楼市成交价格在消费者看来并不明显，尤其是海景房等高档楼盘，价格依然坚挺，呈现有价无市的状况。

海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处副处长杨亚明解释说，今年初，海南高档楼盘火热销售大幅拉升了成交价格，调控政策出台后，高档楼盘存量已基本释放完毕，目前销售的主要是中低价位的楼盘，这导致出现成交价格大幅下降、但购房者直观感受价格下降并不明显的现象。

记者走访三亚多处高端楼盘发现，三亚目前属于楼市销售淡季，各楼盘销售处门庭冷落，但销售价格却依然坚挺，大多数楼盘只针对一次性付款的购房者推出小幅折扣优惠方式。

据三亚“半山半岛”置业顾问介绍，该楼盘近来价格仍然保持在均价49000元／平方米高价位。只是在针对一次性付清的购房者有1％至2％的优惠政策。

记者在三亚“山屿湖”售楼处了解到，该楼盘不仅未降价，反而有所上涨，均价为34500元／平方米。据置业顾问介绍，该楼盘销售价格有所上浮主要原因是该楼盘目前已经销售完楼盘的90％ ，剩下的楼盘完全可以消化掉。“目前，我们的楼盘只接受一次性付清的购房者，不接受按揭方式付款。”销售人员说。

海口市“滨江帝景”楼盘的销售主管介绍，“滨江帝景”二期于6月中下旬开盘后，每平方米均价为9000元左右，此次总共推出220多套房源，目前每周只有个位数的销售量，与项目一期去年12月20日开盘、500多套在两个月内全部售完的火暴情况不可同日而语，“虽然比预期要差，但整体还是比较可以的。”

与之形成对比的是，海口市一些中低价位的楼盘却受到追捧。7月30日，邻近“滨江帝景”的大型楼盘“佳元·江畔人家”一期以6680元／平方米的价格开盘，本次开盘共推出230多套房源，却吸引千余名购房者进场抢购，开盘当天房源基本售罄。据了解，江畔人家7月初拟定的开盘价为7500元／平方米，最终确定的开盘价直降约11％ 。

市场或将继续回调经济增长有压力

有关专家认为，下半年即便回到开发商期待的海南房地产市场传统旺季，销售量和价格仍不太可能出现井喷的状况。随着房地产调控政策效应的释放，海南房价有可能进一步回落。

海南策源投资顾问有限公司总经理程永海认为，国家的房地产宏观调控政策在很大程度上打击了游资炒房的现象，这有利于市场的有序发展，个别项目价格疯狂的上涨后下跌成为必然。

程永海认为，房地产市场是周期性的市场，受国家政策影响很大，企业有合理的利润就可以了，不能在市场好的时候拼命涨价或捂盘，也不能在市场不好的时候驻足不前，这样才能比较好地踩准市场的周期性节奏。

海南省委党校原副校长廖逊认为，目前海南房地产市场成交价格的下滑是海南房价松动的迹象，还仅仅是个开始，“海南房地产市场的总体行情还是看跌，随着中央各项调控政策的进一步释放，第四季度房价有可能真正下跌。”

海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜认为，今年2月份海南房地产消耗了过多的成交量和价格，目前成交量和成交价格大幅下滑是市场的真实反映，比较接近理性的市场。

海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰表示，随着房地产调控政策效应的继续释放，预计下半年海南省房地产市场成交量仍将继续低迷，房价将略有回落，相关税收收入与上半年相比增幅将明显下降。如果中央继续保持宏观调控政策不变，预计下半年海南省房地产市场回调的趋势将进一步强化，房价将出现一定幅度的回落。

海南省副省长姜斯宪表示，国务院及相关部委密集出台了一系列针对房地产市场的调控政策，这一政策取向将会延续，全国房地产市场量价回落的态势有可能延续。预计海南省下半年商品住房交易量可能低于去年下半年水平，部分开发商的投资力度也会由于市场或资金的原因而有所放缓。

（2010年8月13日《经济参考报》）

四、写作注意事项

（一）目的要明确

市场预测报告不是为写作而写作，而是为领导制定政策、制订计划、指导实际工作提供决策依据，其目的要求十分明确。但在写作一篇预测报告中，又有着具体的目的，比如一个企业对自己生产的产品进行市场预测，其目的是为了适应市场需求，改善生产和经营管理，发展适销对路的产品，扩大销售，提高经济效益。

（二）准备要充分

市场预测报告的写作，准备要充分，这就是所谓“功夫在文章之外”。预测是一种有明确目的的预见性活动，因此要组织专门人员，安排专项活动经费，确定预测项目，拟定预测提纲，规定预测时间。准备工作充分，预测才能成功，写作预测报告也才能成功。

（三）恰当引用数据

写作市场预测报告，要引用有关数据来增强说服力。但在具体写作时要注意三点：一是要对调查、搜集来的数据进行选择，不要堆砌数据。二是数据要准确、可靠，实事求是。三是引用数据的目的要明确，数据要能说明问题。