住房产权与居住水平

住房产权与居住水平_城市居住分化现象研究：对南京城市居住社区的社会学分析

5.2.4　住房产权与居住水平

1）住房产权

改革前的中国城市住房制度是一种依靠国家统筹统建、低租分配的福利性制度。除了零星低质量的旧有私房交易之外，基本上不存在住房市场。住房改革后，城市居民住房来源趋向多样化。除继续租赁单位公房外，城市居民还可以单位购买福利房、从市场购买商品房、租赁私人房等。不同的家庭从各种渠道获得住房的能力和机会是不同的。随着公有住房分配的结束，各阶层在公有住房获得上的差异日益明显。住宅商品化的改革，更有机会给消费者根据自己的实际需要从住宅市场上购买或租赁自己所需要的住房。

为了考察住房产权情况，笔者从产权属性和产权数量两个角度进行了调查。在本书中，将产权分为自有私房（继承/自建）、新建商品房、二手商品房、租用私房、租用公房、已购公房、经济适用房、其他，调查的统计结果如图5.13、表5.13所示^[5]。产权数量着重考察了在别处拥有住房情况，统计结果见表5.14。为了弄清产权数量的特征，进行了产权数量与经济收入、产权数量与职业的交叉分析，统计结果见表5.15、表5.16。

图5.13　六类居住社区的住宅产权属性比较

表5.13　六类居住社区的住宅产权情况调查

注:有效样本数＝408，缺失样本数＝0，卡方值＝408，总样本数＝849.635，检验值＝0.000

表5.14　六类居住社区的住房拥有量调查

注:有效样本数＝408，缺失样本数＝0，总样本数＝408，卡方值＝80.423，检验值＝0.000

表5.15　住房拥有量与收入水平交叉分析

注:有效样本数＝333，缺失样本数＝75，总样本数＝408，卡方值＝90.173，检验值＝0.000

表5.16　不同职业在别处拥有住房情况

注:有效样本数＝408，缺失样本数＝0，总样本数＝408，卡方值＝80.744，检验值＝0.001

在住房制度改革之前，单位公房是最为主要的住房来源。今天，单位住房已经成为历史。调查数据显示，中档居住社区、中高档居住社区居民购买的单位公房的比重较高，有56.10%、28.90%；中低档居住社区60%为租用单位公房。

商品房是目前主要的住房来源。购买的商品房的比重最高的是高级别墅区（100%），其次是高档居住社区（94.1%），再其次是中高档居住社区（66.10%）。中高档居住社区的房屋产权结构体现了原有住房的单位分配的性质。

由于城市大规模居住区的建设开发，私房、自建房比例不断下降，调查发现，此类住房一般的处老城区内，并与部分公有化的改造私房一起，构成“簇状”中低档居住社区，此类居住社区居住条件极差，建筑结构多以木结构、砖木结构为主，基础配套设施缺乏，是城市旧城更新改造的对象。

住房政策规定，廉价经济适用房是一种福利性质的住房，此类住房在五年之内不准许买卖或出租，但是由于廉价经济适用房价格低、交通不便，出现了一定数量的出租户。

对于南京的老城南地区，笔者专门做了走访，比如，颜料坊、平事街、钓鱼台依然保持着老南京市民原有的住房状况，集聚着不同职业的低收入群体及家庭，他们就业于非国有企事业单位，这些单位没有建房的能力，使得他们在旧有体制下不能依靠单位分配来满足住房需求，只能依靠自己的力量去解决，住房体制的改革与他们的关系并不大。

表5.15显示出，家庭收入高，住房拥有量就上升。反之，家庭收入低，住房拥有量下降。家庭年收入10000元以下的有92.9%在别处没有住房，家庭年收入在30001～50000元以上的家庭在别处拥有1处住房的情况明显占到1/5以上。表5.16显示，70%的居民都只有一套居所，企事业管理人员在别处拥有住房的情况最为普遍。

2）居住水平

城市居民对居住的要求不再停留在原来的水平上，即住房不再是遮风避雨的墙壁和屋顶组成的立方体，而是具有现代化气息的健康舒适的乐园。人们需要居室有更多的光线、日照、新鲜的空气、更大的绿地空间和更多的室外活动的机会，人们要求扩大自己的居住空间，扩大自己居住面积，改造现有的厨房、客厅和卧室。居住水平是生活水平提高的一项关键性指标。本研究中，居住建筑面积以40m²及以下、41～60m²、61～80m²、81～100m²、101～120m²、121～150m²、151～200m²、200m²以上分类，人均居住水平以人均8m²及以下、人均8.1～20m²、人均20.1～30m²、人均30.1～40m²、人均40.1～50m²、人均50.1～60m²、人均60m²以上分类（图5.14、表5.17、图5.15、表5.18）。

图5.14　六类居住社区的建筑面积比较

表5.17　六类居住社区的建筑面积分布调查

续表5.17

注:总样本数＝408，有效样本数＝408，卡方值＝694.761，检验值＝0.000

图5.15　六类居住社区的人均住房面积比较

表5.18　六类居住社区的人均建筑面积分布调查

续表5.18

注:总样本数＝408，有效样本数＝408，卡方值＝277.900，检验值＝0.000

根据图5.14、表5.17可知，中低档社区、中档社区的住房面积较小；廉价经济社区属于旧城改造后的，条件稍好；中高档、高档、高级别墅社区的居住水平住房面积较大。

从表5.18也可以判断出，中低档社区、中档社区及廉价经济社区的人均建筑面积偏低，集中在8.1～20m²，中高档、高档社区的人均建筑面积集中在20.1～30m²、高级别墅社区的人均建筑面积则在50.1～60m²以上的水平。

各消费阶层由于经济实力不同，因此收入的差别构成体现在住房的建筑面积差异上。笔者了解到，许多有经济实力家庭，会选择居住条件优越的地段和高档的社区居住；而那些没有改善住房条件经济能力的中低收入家庭，尽管近些年来城市其他居民的住房条件得到不同程度的改善，继续居住在原来的社区中，居住水平与城市总居住水平的提高比较相对下降。调查的数据也显示，不同的居住社区拥有的住房建筑面积的均值随着阶层地位的降低而逐步下降。调查中发现，各居住社区的住房差异还体现在其他方面，如很多高级住宅区占据了城市中具有较高生态质量和景观品质的区段，如湖滨、河滨、山麓等，而且这种趋势日趋明显。这些具有公众开放空间潜质的资源被垄断，助长了城市中的“霸权主义”。