房屋开发成本计算与结转

第五节　房屋开发成本计算与结转

一、房屋开发成本的计算

【例9】华昌房地产开发公司第二分公司，通过费用的归集与分配，房屋开发甲工程项目的成本计算三级明细账如表9－2所示。

表9－2　开发成本计算单(明细账)

注:表示红字。

需要说明事项如下:

1.上述房屋开发甲工程项目成本计算实例，仅适用于在企业开发的自用建设场地上，而且只进行一个房屋开发项目的建设情况。在这种情况下除开发间接费用需要单独设置账户进行归集与分配外，其他各项费用均能在发生时直接计入房屋开发成本，借记“开发成本——房屋开发——××工程”明细账户。

2.房屋开发使用的建设场地，如果属于企业开发完成的商品性建设场地，或以前开发完成近期不用的自用建设场地的全部或一部分，则需将由房屋开发成本负担的土地开发费用，按“土地受让金、土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”等成本项目，从“库存商品——开发产品”所属“土地”或“自用土地”明细账户，结转到“开发成本”所属“房屋开发”二级账户和“××项目”三级明细账户。假设华昌公司房屋开发C工程使用的土地甲的成本为200万元，则会计处理为:

如果在甲土地上开发两个以上房屋项目，则应将甲土地的开发成本按建筑面积比例分配计入该房屋的开发成本。

3.房屋开发使用的建设场地，如果属于企业开发近期完成近期投入使用，并需要单独计算土地开发成本的自用建设场地的一部分，则应将已完土地开发成本，按房屋建筑面积比例进行分配，再将其分配结果按成本项目“开发成本——土地开发”账户及所属明细账，结转到“开发成本——房屋开发”所属明细账的相应成本项目。如某公司将自用建设场地分别由A、B工程使用，会计处理如下:

4.基础设施费等分配。房屋开发采用不同的施工方式施工，其发生的“三通一平”费用、基础设施费用、建筑安装工程费用和配套设施费用的核算方式也不同。

(1)在出包方式下:应根据承包单位转来的工程价款结算账单和工程计算表，计入各工程的成本项目。如某公司开来结算账单等800000元，账务处理为:

(2)在自营方式下:如果不单独设置“工程施工”科目，则应根据“材料费用分配表”、“工资费用分配表”等进行账务处理。如某公司根据费用凭证整理后分录如下:

在自营方式下，如果单独设置“工程施工”和“施工间接费用”，月末应先将施工间接费用结转到“工程施工”科目，然后再将本月发生的全部施工费用结转到“开发成本”科目。

5.房屋开发应负担的公共配套设施费，应根据配套设施的建设情况和种类，采用相应的归集分配方法进行处理。

(1)配套设施和商品房同步建设，且发生的公共配套设施费可以分清由哪个房屋开发项目负担，应在发生时直接计入有关房屋开发成本。

(2)配套设施和商品房同步建设，其公共配套设施费应由两个以上的房屋开发项目负担，应按建筑面积比例分配计入房屋开发成本。

【例10】华昌公司为C、D两栋商品房建造的锅炉房总开发成本为160000元，C、D商品房建筑面积分别为2600平方米和1400平方米，则:

C项目应负担的锅炉房开发费用=160000÷(2600+1400)×2600=104000(元)

D项目应负担的锅炉房开发费用=160000÷(2600+1400)×1400=56000(元)

(3)配套设施与商品房建设不同步进行。如商品房已建成并结转其开发成本时，可按配套设施的预算成本(造价)和计划受益建筑面积，预提配套设施费计入已完房屋开发成本。账务处理如下:

6.房屋开发应负担的开发间接费，应视公司同期开发的项目个数不同而进行不同处理。如果只从事一项房屋开发项目，则期末可将“开发间接费”科目归集的全部费用全部结转到该房屋开发项目;如果本期从事若干土地开发和房屋开发项目的建设，应按一定标准将发生的“开发间接费”在各个成本计算对象之间进行分配。

二、已完房屋开发成本的结转

房屋开发成本明细账至本月底归集的各项费用，如果该项目尚未竣工验收，则为在建房屋开发项目的实际成本;如果已完成全部开发过程，并已合乎标准加以验收，应将开发项目的实际成本由“开发成本”转入库存商品房。

【例11】华昌房地开发公司到12月末，开发的房屋C工程和D工程已经竣工验收，实际成本分别为8000000和6000000元。账务处理见图9－11。

当已开发房屋按预定用途销售、出租或投入使用时，其会计处理见图9－12。

图9－12　开发产品完工及出售出租处理

图示说明:

①②C、D房屋开发工程已竣工验收。

③年终C房屋工程已全部售出。

④D房屋工程采用分期收款出售，结转部分成本。

⑤C房屋工程部分产品用于出租。

⑥分期收款，收回房款时按比例结转销售房屋成本。