土地区划管理

9.7.1　土地区划管理

区划是市政府用于控制城市发展的管理条例。区划就是法律上采用的对某一区域土地利用及房屋规模的限制，政府的管理人员以此条例为依据审批开发建设项目。开发限制的法律描述及其应用区域记录在城市的“分区条例”中，区划图是该条例的图形描述。区划图的两个主要功能为:①登记区划的变更;②修建项目的审批。

密尔沃基市的区划由规划部门负责制订及修改，区划图由三种图构成:用途图、面积图、高度图。这些图中的每一类都用多边形表示其范围，三图叠合即可指示某一地块的区划控制，即允许何种土地利用、建筑面积与间距以及建筑高度。

传统的区划图是以类似纸质的物质存储。密尔沃基市的区划图约4米宽、15米高，采用特殊的电动机械装置来卷动，供人们方便查找。区划图共有两套;一套放于规划部门，用于建设项目的审批和区划内容的修改;另一套放于房屋监察部门，用于审查建筑申请，发放许可证。这种传统的工作方式有如下一些缺陷:

①区划边界一旦有改变，要作六次区划图修正(每部门三幅图);

②基础背景图的变化亦将引起区划图的更新，同时还影响房产图、测绘图及土地利用图;

③管理两套图的两个部门缺乏协调，引起内容的不一致;

④电动装置因长期使用出现故障，维修费用高;

⑤区划图不包含不动产的内容，也无地址可寻。而当开发者申请建房时，送来的是绘在地籍房产图上的报建项目和项目的街道地址。这样就导致了建筑审批要花额外的时间确定位置，通常是要到税收部门取出地籍房产图进行对照。

GIS的引入彻底解决了这些问题。区划的三类图原来是分开存储，现在则可将其合并为一张图存入计算机内，三幅图的边界相交产生许多新的组合多边形，对这些多边形进行编码即可实施高效率的管理。另外，由于其他信息(公共道路、地产边界、地块地址等)已同样存入空间数据库中，区划范围便可与这些信息进行比较了。

输入GIS数据库中的区划图克服了传统区划图的精度不够问题，例如因区划边界不准导致的某一幢房子跨在两种区划限制区上，而这并非房主违反了区划规则。

税收部门征收房地税的依据之一是户主的地产处于何种区划范围之内，一旦区划的边界有所调整，税收部门通过计算机网络就可自动更新这方面的内容，进而马上可以调整税收额。