以公屋开发带动新城建设

在某种程度上，香港的公屋计划与土地政策相结合，成为牟取更多土地利润的工具。20世纪70年代开始了公屋开发带动的新城建设，目的之一是为了开发市郊土地的市场价值。新城都以大量兴建的公屋开始，公屋的居民要受初期的交通不便、设施不配套之苦。当新城初具规模后，周边土地价上涨，政府再拍卖这些土地，赚取的利润远远多于公屋建设的费用。一般影响新城及公屋发展的最重要因素是土地发展的成本及安置一个公屋单位的成本，也就是说，成本比较低的地方自然成了公屋发展比较快的地区。其次考虑的因素就是交通网及就业的机会。任何现成的土地都被用于公共房屋的发展，房屋署放弃的地点只有一两次，原因都是极度缺乏交通。在决定地点上，就业与交通的因素曾一度被视为次要的，但从新市镇发展的情况来看，当初的判断有失偏颇，如今就业与交通都成为了决定性的要素。在新界，公屋的比例不能超过总建筑面积的60％，未来趋势是将公屋尽量分布于新界的不同位置，希望通过新城中各个区位公屋的建设来带动新城的整体发展（图3-8）。

图3-8　私营与公营房屋在新界和市区分布的演变，1976-2001

资料来源：杨汝万，王家英．公营房屋五十年——金禧回顾与前瞻［M］．香港：香港中文大学出版社，2003：15

政府在新城开发时引入“自给自足”“均衡发展”这两个英国新市镇规划理念，以期减少新城居民前往市区工作的需要。能否将就业分散到新城，会严重影响新城的发展和快速增长的新城人口的生活，以及其与市区间的交通流量，也会影响新城作为居住地的吸引力，尤其是对私人楼宇居民的吸引，这倒过来也会影响新城的社会组合。通过政府的公屋计划，香港人口已由市区向新界新城分散。然而与英国的新市镇⁽²¹⁾发展不同，香港并没有同时将就业机会向新城分散的积极政策，企业选址及相关就业机会留给市场自由调节。70年代与80年代，新城自给自足的一般原则是让新城工业用地与劳动人口互相配合。香港地区政府希望通过提供廉价工业用地、丰富的人力资源供应及良好的基础设施，吸引私人市场来新城创造就业机会。然而，单凭这些条件并不足以吸引相关行业与公司在新城选址经营，一些其他因素如工业联系、通往市场的方便程度及集聚经济效益等，均会对企业的选址产生决定性作用。