张 明
2015年，北海市房地产市场持续调整，总体上受2014年价格下翘尾因素的影响，全年新建、二手住宅的销售价格均出现明显的下降。据调查资料显示，2015年北海市新建住宅价格下降4.8%，二手住宅价格下降3.9%。
一、新建房市场价量情况
（一）全年月销售价格同比指数曲线在100以下呈V形走势
国家统计局北海调查队调查数据显示，2015年北海市新建住宅（含保障性住房）价格下降4.8%。从同比情况来看，1—12月各月降幅分别为5.4%、5.9%、6.4%、6.9%、7.1%、6.7%、6.3%、4.5%、3.0%、2.6%、1.8%和1.5%，总体上呈V形走势。
从反映价格短期变动趋势的环比指数序列来看，2015年1—12月各月新建商品住宅价格环比增幅分别为-0.8%、-0.3%、-0.2%、-0.4%、-0.2%、-0.1%、0、0.5%、0.4%、-0.5%、-0.1%和0.3%（如图1所示）。
图1 2015年各月北海市新建住宅价格指数走势
（二）交易额明显下降，交易面积回落至2012年水平
据调查数据显示，2015年北海市新建住宅网签16818套、交易额780326.17万元，与上年相比，分别减少32.30%和26.68%。年度签约套数与2012年的16231套比较接近，但交易额明显高于2012年的684706.24万。
二、二手房市场价量概况（一）二手房价格呈先抑后扬的走势与2014年相比，2015年北海市二手房价格下降3.9%。1—9月份价格同比分别下降6.8%、7.3%、7.3%、7.0%、6.4%、5.8%、4.6%、3.1%、1.5%；10月份与上年同期持平；11—12月分别上涨1.0%和2.2%，全年呈先抑后扬的走势。
2015年1—12月各月价格环比除了1月和2月分别下降0.7%和0.5%；3月份与上月持平；4-12月份均保持小幅上涨的态势，分别上涨0.4%、0.4%、0.3%、0.5%、0.3%、0.5%、0.4%、0.3%和0.2%。
二手房价格同比10月份止跌，11月份开始回升；环比则3月份止跌，4月份开始回升，在时间上比同比早7个月（如图2所示）。
图2 2015年各月北海市二手房价格指数走势
（二）二手房交易量下降一成
据来源于北海市房地产交易中心的交易数据统计显示，2015年北海市二手房交易面积为70.17万平方米，与上年相比，下降10.19%。
三、影响北海房价变动的因素
（一）价格下翘尾影响明显
2014年北海市新建住宅价格呈先扬后抑走势，绝对价格水平从6月份开始持续走低，受其惯性的影响，2015年指数曲线呈先抑后扬走势。
据测算，在新建住宅价格的4.8%跌幅中，上年价格变动的下翘尾因素影响约占3.3个百分点，新涨价因素影响约为1.5个百分点。
（二）市场化步伐不断加快
2015年，北海市新建住宅市场的一个显著的特点是市场化步伐不断加快，大规模的单位集资房项目逐步退出市场。类似2014年的一个项目签约超过16万平方米的大规模集资房小区不复存在，另外，保障性住房逐步由产权式转为租赁型，随着保障性住房政策的转向，经济适用房项目的签约量也明显缩小，全年只有7套共528.63平方米，住宅项目的商品化占比稳步提高，市场化的比例不断扩大。
（三）以“去库存、稳增长”为指导思想，地方政府出台政策
为加快消化库存商品房，进一步促进房地产市场平稳发展，结合北海市房地产市场的实际情况，北海市人民政府于2015年11月23日出台了《北海市人民政府关于促进房地产市场平稳发展的若干意见》（北政发〔2015〕39号）文件。以“去库存、稳增长”为指导思想，新政提出了从公租房、购房补贴、调配土地资源供给、鼓励和引导房企转变思路为突破口，根据市场特征做出相应的调整。去库存的具体措施：
1.收储、购置或租赁商品住房增加公租房供给，鼓励引导棚户区（城中村）安置户市场购置商品住房；2.购买安置住房可免征契税和个人印花税；3.在北海市区内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）实行财政补贴政策，2016年12月31日前财政补贴购房总额的1%；4.提高公积金贷款额度和年限，首付降低到20%，最高贷款额度从35万提至50万，允许提取配偶和父母子女的公积金购房和还款。积极推行积极推行“公转商”贷款。对因商业贷款利率与公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金管理机构逐月补偿贷款职工；5.凡在本市市区范围内购买商品房的，可按北海市户籍政策申请办理购房者及其直系亲属的北海市区户籍；6.取消房价备案制度，放宽购房入户，加强城市宣传促进房地产销售，加大信息公开力度稳定市场预期。
（四）市场出现差异性发展
2013年北海市房地产市场的爆发式发展，带来的一个负效应是同质化项目的不断增多。2015年，低价同质化项目的销售受到极大的影响，由于市场竞争激烈，互相挤压下市场份额明显下降。如一个以房价低、建房快、高周转著称的集团公司，其在2013年单个热销项目单月长期保持在80套左右、高峰期（8月）曾达208套，2015年名下的3个在售项目，销售大幅度滑坡。另一方面，按签约套数计算，2015年北海市的销售冠军是一个度假项目，高品质的知名品牌企业开发项目的销售受到的冲击相对也比较小。数据表明，只要企业产品具有足够的竞争力，适销对路，仍然不乏市场。
四、北海房地产市场潜在问题
（一）新建商品住宅可售房存量仍然居高不下
据北海市房地产交易中心数据显示，截至2015年12月31日，入网商品住宅可售套数62525套，可售面积560.07万平方米，分别比上年末增加4686套和40.42万平方米，与2014年增量水平相比，有所减缓。分月份可售房面积数据如图3所示。
图3 2015年北海市可售房面积变化情况（万平方米）
2015年12个月，期末可售房面积8升4降，其中年初4个月是4连升，年末2连降。
需要特别说明的是，受系统统计无法区分的因素影响，以上存量数据中，除了包含有普通的住宅，还含有小区的部分车库、地下车位和商业用房等非住宅数据，实际的住宅存量数据要小于以上数据。
（二）城市在扩张的过程中能够吸纳的就业人口有限
北海市是中国著名的宜居城市，曾经先后获得国家园林城市、国家级海洋生态文明建设示范区等荣誉称号。良好的生态环境是北海市的发展优势，北海市经济增速连续4年领跑广西。经过产业补课，作为北海市重点打造的战略性新兴产业—电子信息、石油化工、临港新材料三大产业迅猛发展。新兴产业对技术要求高，能够吸收的劳动力有限。近年来，北海市成为吸纳东北三省外流人口的主要城市，来自东北的新市民不断增多，劳动年龄人口中，许多源于国有农（林）场，能够从事的工种有限。第三产业向来被认为是吸收劳动力能力最强的领域，但北海市第三产业的发展速度还不够快，发展的水平也不高，新移民能够自主创业、就业的岗位有限。要使新市民安居，就必须要保证他们有一份相对稳定的职业。
（三）非本地户籍居民仍然是北海市购房置业的主要支撑
作为国内知名的亚热带滨海旅游城市，北海市区的地形是一个小半岛，三面环海，阳光充足，气候温暖，空气清新，“碧海蓝天”的自然环境对于北方客人来说就是一个最大的市场卖点。而且，北海市陆空交通便利，随着高铁建设的不断完善，能借助这一新型交通工具到达北海的城市日益增多，由最初的2对动车增至目前的22对动车和2对特快城际列车。据实地走访调查，在北海市新建住宅在售项目中，按置业者的户籍构成，能够达到50%的楼盘数量并不是很多，许多滨海楼盘甚至是银海区的部分非滨海项目，非本地户籍客户的占比超过90%。北海市房地产市场发展至现阶段，由于受到城市开发扩张和宏观经济下行的双重影响，存量水平不断提高，市场风险有所加大，如果完全依靠本地的购买力，消化的难度很大。旺盛的非本市需求是北海市新建房市场的主要支撑，如何能够维持源源不断的客流成为考验地方政府智慧的任务之一。
五、促进北海市房地产健康发展的几点建议
（一）调整产业结构，实现房地产市场多元化发展
作为典型的外向型三线城市，要使北海商品住宅的存销比恢复至合理水平，相关管理部门应强化市场化管理手段，控制好房地产市场开发的规模和强度，并加强对企业的行业指导，充分利用国家的各种优惠政策，正确引导开发企业转型，有效控制市场风险，促进行业的长期健康发展。
（二）加大宣传力度，提高北海宜居城市知名度
积极落实北海市政府文件要求，采取有力措施，充分发挥网络的各种优势，尽可能提高北海市的城市知名度。要旗帜鲜明宣传北海市政府严厉打击传销的态度，充分地摆脱“传销大本营”的恶名对北海房地产市场健康发展的负面影响，各级宣传部门要想方设法整体推介北海市宜居城市的品牌，树立一个正面的、开放的全新城市形象。
（三）开发企业要充分利用现有的优惠政策，对产品进行合理的市场化调整
新政允许开发企业对项目进行有条件的改变使用用途、户型调整等，部分同质化项目出现结构性过剩，产品明显滞后于市场的变化，开发企业必须进行必要的调整，同时要主动、及时地调整营销策略，努力化解资金压力、控制市场风险。
（四）地方政府对于返乡置业在政策上可以给予更大力度的支持
在吸引外地居民在变化置业的同时，更加要吸引本乡在外务工、求学的年轻人返乡置业。要营造一个轻松的创业环境，充分延伸现有的支柱产业，积极拓展信息服务业等新型服务行业的发展平台，加强产业链接、打造人才高地、加快城市转型，并且在政策上鼓励在外地务工的人员特别是高级技术人才返乡创业、就业和置业。
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