行政管理约束

所谓行政管理约束是指三亚市政府部门在亚龙湾旅游度假区二期和海棠湾度假区开发中面临着征地拆迁和安置赔偿方面的困难。例如，三亚市发改委的官员就曾指出：

现在为什么亚龙湾二期开发进展慢，主要是征地、拆迁和安置。现在为什么征地、拆迁难呢，不仅是我们三亚，全国都是这样。主要有两个问题：第一，国家规定征地拆迁要开听证会，要公示，都有一系列的规定。现在各个城市的征地拆迁的补偿标准是不一致的，但是普遍比较低的，现在我们三亚这几年把征地拆迁的标准提得很高，但是整个来说跟市场行为(还是有差距)，老百姓会说，你拿我的地的时候是十万一亩，你出让是两三百万一亩。现在不是有规定嘛，征地拆迁之前，要做市场评估，如果你真的是城市这一块，很多项目，比如旧城改造，真的按照市场评估价的话，恐怕真的很难做，没有企业进来做，没有利润空间了。(访谈记录：NHG011)

海棠湾管委会的官员也给出了大致相同的解释：

它(指亚龙湾一期，作者注)的好处就是它那里开发的比较早，没有介入这么复杂的关系，当时农民工作也相对好做一点。……它好就好在那里之前没有冲突，九几年那时候，刚开发，农民问题还比较好处理。按照现在的问题的话，政府在里面那肯定是赔死了。(访谈记录：CHH015)

同样，亚龙湾开发股份有限公司的受访者也指出了二期开发所面临的征地拆迁的难题：

为啥呢？现在最大的问题是，第一是征地拆迁，现在征地拆迁跟十几年前的征地拆迁可不一样了。十几年前征地拆迁，哪有现在这样，那么多农民，那么精明。现在一说征地拆迁，一夜之间十多棵树，就变成五十多棵树了。(访谈者：现在二期里面还有村庄吗？)有。(访谈者：以前的六盘村呢？)六盘村是位于我们现在盖的地方(一期)。你还没征完啊，人家还有别的地的呀。土地也是有限的呀，你不可能一次征拆就全部弄完了。你用多少，你征多少嘛。(访谈记录：WH016)

除了征地拆迁过程中受到村民的阻挠和抵抗之外，村民安置问题也是影响亚龙湾旅游度假区二期开发土地储备进展的原因：

目前，影响亚龙湾二期开发的最大的问题就是征地拆迁安置，征地拆迁安置目前最大的问题就是安置点的选址定不下来。我估计这个安置区的选址，亚龙湾公司会有办法解决。但是，目前有些不确定的东西，是没办法下结论的。现在亚龙湾的问题就是，我连安置点都还没办法落实，根本就搬迁不了，所以会不会在征地拆迁的过程中再遇到其他的全国的共性的问题就不得而知。但是征地拆迁必须是政府主导的，所以不管是一期的企业主导开发还是二期的政府主导开发，其实征地拆迁都是没办法避开的。(访谈记录：NHG011)

那么，安置点的选择究竟遇到了什么困难呢？亚龙湾开发股份有限公司披露的信息给予了回答，指出部队原因和政府相关人员工作变动导致征地、拆迁与安置补偿工作方案至今未能确定。

经过积极跟进和协调，市规委会2009年6月6日会议明确同意将田独村南侧、榆林一期安置区北侧大约370亩土地作为亚龙湾二期项目安置区的启动用地，但由于部队迟迟不愿拿出该地块，所以无法进行进一步的工作，尚需要市政府协调……安置区选址已初步确定，但由于部队原因和政府相关人员工作变动，导致征拆安置补偿工作方案至今未能确定，下一步的工作尚需要市政府出面协调(资料来源：《三亚亚龙湾开发股份有限公司2009年年度报告》)。

跟你讲啊，分管我们这块的副市长，都换了好几个了。他主管土地方面的，换来换去，换来换去的。你刚跟这个(副市长)谈好，这个(副市长)就走了。然后交给另外一个人。又得跟另外一个人重新谈。光常务副市长就不知道换了多少人了。(访谈记录：WH016)

从以上的访谈和资料可以发现，在地方官员及亚龙湾开发股份有限公司看来，征地、拆迁与安置工作的困难影响了亚龙湾旅游度假区二期开发亦即“政府主导、企业配合”模式的推进。毫无疑问，以上的解释是有经验证据的，因而也确实可以部分地解释亚龙湾二期开发建设进展缓慢的事实。但令作者疑惑的是，在面临着更大的征地、拆迁和安置压力的海棠湾(详见第五章案例介绍)，为什么三亚市政府却能够以惊人的速度(所谓的“海棠湾速度”)推进该区内的征地拆迁和安置工作呢？这不得不令人产生疑惑。因此，行政管理约束并不能完全解释两个旅游度假区开发建设进展的显著差异。