国内土地流转定价的相关文献

由于中国转型经济的大背景和特殊的土地制度，我国土地流转定价方法的研究还处于探索起步阶段，许多学者从不同的角度进行了探讨。在国际成熟的定价方法的基础上，结合国情，产生了土地资产定价的若干有效的方法。常用方法有收益还原法、市场比较法、成本法、基准地价系数修正法、土壤潜力评价法、收益资本法、购买年限法、长期趋势法等。这些定价方法对中国的各级各类土地市场有不同的适用性，见表2-1。

1.收益还原法

收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原利率将土地在将来所能产生的期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。收益还原法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

地产价值＝地产纯收益÷收益还原利率

表2-1　中国的土地市场与定价方法

若土地收益为无限年期，则土地价格L＝R/r，其中，R：土地纯收益（或地租）；r：土地还原利率。

若土地收益为有限年期，则土地价格：L＝［1-1/（1＋r）n］，其中，L、R、r含义同前；n：土地使用年限。

收益法适用于有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度。

收益还原法以地租理论和土地收益理论为依据，是运用适当的土地还原利率，将土地未来若干年纯收益额通过折现计算，进行还原从而确定土地流转价格的一种方法。大多数学者认为，收益还原法适合我国土地流转价格的估算。例如，彭荣胜等（2002）提出，虽然收益还原法存在纯收益与还原利率确定困难的问题，但运用范围广泛。根据我国实际情况，学者们对该法进行了深化。陈青安等（2008）从收益还原法中纯收益存在的问题着手，探讨了利用C ＆D生产函数确定纯收益的定量化方法。李亚男（2009）在总结还原率的市场提取法、安全利率加风险调整法、投资风险与投资收益率综合排序插入法以及投资复合收益率法的基础上，提出了将几种对还原率有较大影响的因素综合起来考虑的复合还原率方法。

收益倍数（乘数）法是收益还原法的一种简单形式。一般公式为：地价＝年总收益×若干倍数。这种方法简单易行，在我国《土地管理法》中规定，“土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6到10倍”。但受到了很多学者的批评，例如，王勇等（2005）认为这种定价方式实际上是把农业生产看作是稳定的，认为农户生产经营成本和收益在未来几十年里都恒定不变，没有考虑农业生产的波动和不确定，不符合经济学原理和市场规则。

2.加入社会保障修正的土地定价法

　　　　　土地流转价格＝（1＋社保系数）×基准流转价格

　　　　　　　　　　　＝基础流转价格＋农民社会保障期望

在我国，农用地除了给农户带来经济收益之外，还具有不可忽视的土地社会保障功能。虽然土地的社会保障功能目前并未能在货币上得到体现，但这种保障作用是切实存在的，尤其在农民可以获得农业以外收入时，土地的保障功能在某种程度上要高于其经济功能。有限的土地在大多数传统地区实际上对农民的保障功能重于其生产功能（温铁军（2000）），也就是说它的作用是使农民安身立命，起到保障作用，而不仅仅是生产资料。因此，许多学者抛开纯经济价值计量方法，转而从社会福利的角度研究征地补偿价值问题。朱仁友（2002）通过对农地的福利保障性质分析，提出在农村集体向农户有偿出让土地使用权时，必须考虑农地的福利保障性质，不能完全按照市场经济原则来确定土地出让价格。姚洋（2000）分析认为，农地具有基本生活保障、养老保障、失业保障、基本医疗保障等功能，同时也指出农民农业收入占总收入的比重呈降低趋势，土地社会保障功能发生弱化。段跃芳（2005）在对比分析了各国土地价格评估方法的基础上，提出土地社会保障价值量化的养老保险金和最低社会保障计算方法。单胜道（2002）认为农地收益价格应该是农地经济收益价格、农地生态收益价格和农地社会收益价格三者之和。刘卫东和彭俊（2006）则从失地农民土地财产的实际损失补偿的角度分析，提出征地补偿费包括土地的选择价值、最低生活保障（包括最低生活补助、医疗保险、养老保险、失业保险）、失地农民再就业培训费和失地农民创造就业机会的基本投资差额等几个方面。

3.基准地价修正法^[7]

对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基准地价评定工作，并且已得出城市不同级别的土地的基准地价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较标准的。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。

具体评估方法如下：

①确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。

②调查影响宗地地价因素的宗地指标。按照宗地所在区域和用途对应的修正系数表内容，充分利用已收集的资料和土地登记资料，并进行实地调查，整理宗地地价因素指标数据。

③确定宗地地价因素修正系数。按照宗地用途和所处区域，以及与修正系数表内容相对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系数，计算宗地地价影响因素的总修正值。

④对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。

⑤对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的，还应进行期日修正。

⑥对评估目的不同，如税收、股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可进行评估目的修正。

⑦对于其他影响地价的因素，如容积率，如果在系数修正时未被考虑，也应进行修正。

⑧确定宗地地价。

4.成本法

成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。杨文杰（2009）的基本公式为：

土地价格＝土地取得费＋土地开发成本和利润＋土地税费＋土地所有者权益

适用于在土地市场不发育、成交案例不多、无法利用市场资料情况下的土地评估。但是，通常认为成本法不适于土地评估，就如盛乐山等（1999）所说，由于造田造地在农用地总量中所占份额太小，对土地整体评估不具有代表性，更何况所造“生地”需熟化若干年后才达到种植要求，所以成本法的应用面很有限。

成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土地价格＝（土地取得费）＋（土地开发费）＋（税费）＋（利息）＋（利润）＋（土地所有权收益：即土地出让金）。

成本法可以衍生出剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。

5.市场比较法^[8]

市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时点地价的方法，见杨文杰（2009）。以市场比较法评估土地价格用以下公式。

待估宗地价格V：L＝LV×TA×TB×TD×TE

其中，

LV：比较实例价格；

TA：待估宗地情况指数÷比较实例宗地情况指数＝

正常情况指数÷比较实例宗地情况指数；

TB：待估宗地估价期日地价指数÷比较实例宗地交易期日地价指数；

TD：待估宗地区域因素条件指数÷比较实例宗地区域因素条件指数；

TE：待估宗地个别因素条件指数÷比较实例宗地个别因素条件指数。

用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。

（1）使用年期修正

土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。例如，国家规定工业用地使用年限为50年，可比实例用地交易时已使用了10年，剩余年期为40年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为50年。

（2）容积率修正

容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。这两种方法本质上是一致的，在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在中国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。

市场比较法是土地市场最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做参数修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。主要适用于地产市场发育较好、有许多交易实例、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

大多数学者认为，我国目前农用土地市场还很不健全，尚不宜采用市场比较法。黄贤金（1993）指出，市场比较法对农用地价格的估算是在市场体系较为完善条件下形成的供求均衡价格。我国政府干预过多，致使农用地价格偏低，不具备经济合理性，据此得出的农用地价格显然不能反映农用地的应有价格。而彭荣胜等（2002）提出，市场比较法需要在同一地区或同一供求范围内类似地区中存在着较多的与待估不动产相似的交易实例。只有满足这些基本条件，市场比较法的估价才有效。但我国农用地市场尚不发育完全，已有的少数农户间的农用地承包权的流转还只是隐形交易，交易价格的确定不规范，不能作为农用地交易的市场参照。

6.影子价格法

影子定价：“在均衡价格的意义上表示生产要素或产品内在的或真正的价格”（丁伯根，1954），又称“最优价格”“计算价格”“预测价格”，是荷兰经济学家詹恩·丁伯根在20世纪30年代末首次提出来的，该方法是运用线性规划的数学方式计算的，反映社会资源获得最佳配置的一种价格。被认为是对“劳动、资本和为获得稀缺资源而进口商品的合理评价”。

萨缪尔森指出影子价格是一种以数学形式表述的，反映资源在得到最佳使用时的价格。一般地，把影子价格定义为“一种投入（比如资本、劳动力和外汇）的机会成本或它的供应量减少一个单位给整个经济带来的损失”。

与此同时，前苏联经济学家列·维·康特罗维奇根据当时苏联经济发展状况和商品合理计价的要求，提出了最优价格理论。其主要观点是以资源的有限性为出发点，以资源最佳配置作为价格形成的基础，即最优价格不取决于部门的平均消耗，而是由在最劣等生产条件下的个别消耗（边际消耗）决定的。这种最优价格被美籍荷兰经济学家库普曼和原苏联经济学界视为影子价格。

列·维·康特罗维奇的最优价格与丁伯根的影子价格，其内容基本是相同的，都是运用线性规划把资源和价格联系起来。但由于各自所处的社会制度不同，出发点亦不同，因此二者又有差异：丁伯根的理论是以主观的边际效用价值论为基础的，而列·维·康特罗维奇的理论是同劳动价值论相联系的；前者的理论被人们看成一种经营管理方法，后者则被视为一种价格形成理论；前者的理论主要用于自由经济中的分散决策，而后者的理论主要用于计划经济中的集中决策。

7.实物期权方法

实物期权方法定价土地能够简洁地捕捉不确定性对地价的影响，同时能够用于分析土地的最优开发决策、最优买卖时机等问题。Myers（1977）最早把期权思想引入实物投资领域，他首次提出了把投资机会看作“成长期权”的思想，认为管理柔性和金融期权具有许多相同点。从现代金融学的发展来看，实物期权作为金融学、管理学和数学的交叉学科，已广泛应用于公司战略、自然资源、房地产、R ＆D等的决策。Dixit和Pindyck（1994）总结了实物期权方法的基本模型。NPV方法是静态的思想方法，忽略了在未来进行决策的可能；相对于传统的NPV方法而言，实物期权方法特别适合于捕捉这种投资决策的弹性。这种弹性和时机选择显然存在于土地出售问题中，土地所有人有权决定是否以当前价格出售，或者等待，以期未来更好的价格。

许多国外文献讨论了实物期权方法在土地定价问题上的应用。Titman（1985）开创了用期权定价理论研究不确定条件下土地定价的先河。Capozza和Helsley（1990）、Capozza和Sick（1994）、Quigg（1993）在实物期权框架内研究了城乡土地关系问题。他们发现，耕地的价值随着其转换成城镇用地的期权价值的增加而增加。Joseph等（2006）使用类似的方法来分析新加坡房地产市场，发现地价的45%由开发权构成；Oikarinen和Risto（2006）则使用该模型研究了赫尔辛基的动态土地价格和房屋价格关系，发现土地价格的波动率大于住房价格的波动率，而且建筑用地的价格对空置地的价格有直接的影响。

实物期权研究的基本结论是土地的开发存在延迟，土地的拥有者会延迟土地的开发时间，只有当房价涨到一定程度时，土地才会被开发。证据显示，中国的房地产开发商在全国各地都有相当的土地储备，这和实物期权分析的基本直觉是吻合的。鉴于实物期权方法在其他市场和其他国家土地市场的成功，故可借助实物期权分析方法来理解中国房地产市场上的基本价格行为。国内学者多集中讨论农地征用补偿问题，分析的焦点则是相关的经济学和制度安排问题（黄祖辉和汪晖，2002），关于补偿数量和定价问题的数量化分析并不多。王云锋和王秀清（2006）把土地价格理解成欧式期权，并对其进行了研究，这意味着土地只能在特定的时间开发，这将低估土地所有者时机选择弹性的价值。徐爽和李宏谨（2007）将土地价格视为是基于房产价格的美式期权，L＝max -K，0｝，克服了这一不足，但是忽略了中国土地的使用期限等政策问题。