我国智能家居与社区运行现状

为了清晰准确地掌握智能家居与社区的现状，笔者挑选了位于北京的普通、早期中档、近期中档、高档和养老五类典型住宅区，进行了现场调研。通过调研，笔者希望可以对以下几个方面有更深入的了解：①目前安装的智能化系统有哪些；②业主对于智能家居的认知程度；③物业管理人员对智能化系统的意见与建议；④智能化系统的运行效果；⑤业主和物业管理人员的使用需求。

五个典型住宅区的信息总结于表2.4。

表2.4　调研的住宅区的基本信息

1．普通社区：LQ社区

（1）基本信息

LQ社区位于北京市海淀区成府路，毗邻清华大学等高等学府，这里是各方高端人才和高新技术的聚集地。该社区总建筑面积为18.5×104m2，“四季常青、桃李满园、赏心悦目、怡情休闲”为其建设主旨。该社区从2000年开始作为高校教师的居住公寓，落成已有十余年时间。LQ社区的主要房型为普通板楼，地处黄金地段，该社区的绿化率只有30%。图2.14为LQ社区外观及其主要智能化设备。

图2.14　LQ社区外观与智能化设备

（2）智能化系统

该社区建成年代较早，社区业主为高校教师，由于受建设成本限制，建造时并未过多考虑智能化的设计，所以安装时用的智能化系统并不多。笔者调查到的智能化系统有视频监控系统、单元门禁系统。2012年增设了社区门禁系统，并增设了更多的视频监控摄像头。这说明保障安全的视频监控与门禁系统是住宅区对智能化系统的最基本的需求。

（3）业主访谈

在社区中笔者随机采访了几位正在照看孩子的中老年人。通过交谈，笔者发现该社区的业主对于智能家居系统非常感兴趣，因为该社区大部分居住人群是高校上班族，平日里工作繁忙，对于做饭、洗衣这种生活小事希望有机器代为进行，节省宝贵时间，但是价格依旧是大家考虑的首要因素。如果家中有老人的，还需要自动清扫的机器，以解决老人不方便做家务的问题。参与调查者认为非常需要的智能化系统是户内紧急呼叫系统，因家中不具备专业的医疗知识，希望该系统与医院联动，及时对病人进行抢救。

关于家电的智能控制，参与调查者认为空调系统如果可以根据室外温度来调节室内温度或是控制启停是非常方便的，尤其需要在夜间根据睡眠情况对室内温度进行调节。这不但对人体健康有益，而且能够节约能源，避免浪费。对于新型的利用峰谷分时电价的储能空调，参与调查者认为技术成本高，加之白天需要靠电来蓄冰也许比晚上开普通空调更耗电，因此持观望态度，目前不会考虑使用。

在利用智能化系统实现节能或者节省费用方面，对于利用峰谷分时电价自动启动电器这一新兴系统，参与调查者表示要看电价差多少，如果相差不多感觉不太划算。此外，电价较低时段为夜间，如果夜间启动电器，噪声可能会影响家人及邻居休息，而且如果机器发生故障，不能及时处理怕会引发火灾等问题。

2．早期中档社区：LE社区

（1）基本信息

LE社区位于北京市海淀区上地，总建筑面积为19.7×104m2，容积率为1.67，绿化率为35%，为低密度、低容积率的高品质居住社区，其主要住宅户型包括联排别墅、五层低高度板楼、板式公寓等房型，竣工入住时间为2004年。图2.15为LE社区外观、视频监控及单元门禁系统。

图2.15　LE社区外观与智能化设备

（2）智能化系统

LE社区安装的智能化系统比较多，室内有红外传感器、可视对讲门禁、燃气泄露报警器，室外有电子巡更、电子信息发布、社区入口行人及机动车门禁系统。但是，由于某些智能化系统在实际使用中发挥的作用并不大，以及考虑到维护成本的原因，所以没有进行维护保养，最终废弃不再使用。图2.16显示了不再被使用的智能化系统，包括可视门禁对讲的视频部分、室内红外感应报警器、电子巡更系统、社区入口的机动车门禁（原来的刷卡自动抬杆系统变成人工手动抬杆）。

图2.16　LE社区停止使用的智能化设备

（3）业主访谈

LE社区的业主对智能家居表现出极大的兴趣，并提出了对智能家居系统功能的期望。内容包括：通过智能防盗系统的利用，取消影响美观的防盗网；水、电、煤气系统的方便使用与调节的智能功能；与空调联动的智能开关窗功能；通过集中控制面板，远程控制家电；类似医院病床那种床头控制功能，方便卧床老人在一个房间中解决所有的事情，对常人也可提供便利，如夜间去厕所时通过床头开灯等；提供家门锁了没有、灯关了没有等的信息反馈功能；自动定时开关洗衣机的功能；利用峰谷分时电价自动启动电器的功能，但要看电价差多少，并且担心夜间洗衣服太吵；残疾人轮椅与楼宇自控系统的通信遥控功能；重要的物品的智能管理功能等。这些功能需求，很多属于智能家居功能的前沿内容，有待今后通过技术的发展来实现，同时体现了智能家居发展的巨大潜力与美好前景。

3．近期中档社区：LN社区

（1）基本信息

LN社区位于北京市海淀区西二旗地区，总建筑面积为47.0×104m2，容积率为1.13，是中关村北部科技核心区的低密度、低容积率的高品质居住社区，户型包括独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、情景洋房、宽景洋房、意境洋楼、阳光薄板七种类型，竣工入住时间为2011年。图2.17为LN社区外观、视频监控及周界报警系统。

图2.17　LN社区外观与智能化设备

（2）智能化系统

LN社区定位为中高档品质住宅，所以配套系统也相对完善。目前投入使用的智能化系统有视频监控系统、周界报警系统、社区入口门禁系统、可视对讲门禁系统、户内一键报警系统、窗磁报警系统。在社区的人员密集地区设有广播设施，社区内绿地每天早上会播放轻音乐。单元的门禁系统采用了可视对讲系统，但是视频功能已经损坏，无法接收到清晰的视频信号。

物业管理人员认为该社区的部分智能产品在设计上不够完善，例如，门禁系统没有设置避雷设备，经常出现因打雷损坏设备的情况。社区的门禁系统采用串联设计，一旦一个门禁出现故障，就会造成整片社区门禁瘫痪的现象，并且排查起来费时费力。让物业管理人员头疼的问题还有不同厂家产品间的不兼容性，出现故障时只能采用原厂家配件进行维修，周期长，价格高，受制约大。

（3）业主访谈

LN社区居住的都是相对高收入人群，所以对智能产品的功能需求较高。社区业主考虑到私密性以及安全性，希望社区中的门禁系统可以有人脸识别功能，这样可以省去输入密码的麻烦，也可以解决忘带门禁卡而不能回家的问题。但是由于数据采集量比较大，设备成本较高，数据库更新频率较快，目前还难以马上推广使用。同时，参与调查者还反映随着社会老龄化的加剧，将会出现更多的空巢老人，智能型的机器人代替子女照顾父母将成为未来发展的必然趋势。入户门禁系统设计过于复杂，对老年人的出行造成了障碍。那些腿脚不便的老年人尤其希望家中可以有自动清扫设备，帮助自己做家务。

对于利用峰谷电价自动启动电器，主要影响用户是否使用的因素是夜间会否影响到自己及邻居的休息，在价格上不会考虑过多。参与调查者还提出社区内频繁有房屋中介人员进入，很容易将密码泄露给外人，这样门禁系统就无法起到安防的作用。希望物业可以在一段时间内对这些人员进行授权，过期之后则不能随意出入。调研发现，LN社区的业主对智能化系统的认知程度、使用程度高，对期望改进的功能有明确的认识和需求。

（4）LE社区与LN社区的比较

LN社区与LE社区为同一开发商开发的住宅社区。由于两个社区开发商相同、定位相同、地理位置邻接、建成年相差近10年，因此，对这个社区的智能化系统设置及使用情况的比较，特别有利于分析出智能化系统的发展趋势及用户需求的变化趋势。在老社区采用了而在新社区没被采用的智能化设备有电子巡更系统、室内红外报警系统、室内可燃气体报警系统、公共信息发布LED屏。新社区新采用的智能化设备有周界报警系统、窗磁报警系统、室内一键报警系统。老社区采用、新社区仍然采用的智能化设备有视频监控系统、社区入口门禁、楼栋可视对讲门禁。虽然新社区采用了与老社区不同生产厂家的可视对讲门禁，但是两个社区的可视对讲门禁的视频功能均无法正常显示视频信号，反映出了这项技术的可靠性、使用寿命仍然有待进一步改进。老社区安装了的电子巡更、室内红外报警系统等在新社区没有安装，说明开发商认为这些智能化设备没有作用，而周界报警系统、窗磁报警系统等是新社区安装而老社区没有安装的智能化设备，说明开发商认为这些设备是有实际效用的设备。

4．高档社区：XS社区

（1）基本信息

位于风景秀丽的京密引水渠畔的XS社区，建筑面积为17.6×104m2，建筑容积率为1.1。从社区规划到配套设施的建设，社区承袭了中国人对宅院生活的需求，由数个大院组成，又打破了传统宅院的封闭感，是中关村低密度住宅的典范。该社区于2004年建成入住。图2.18为XS社区外观、视频监控及周界报警系统。

图2.18　XS社区外观与智能化设备

（2）智能化系统

目前安装使用的智能化系统有视频监控系统、周界红外报警系统、社区入口门禁系统、车辆出入管理系统、公共信息发布系统、可视门禁对讲系统、可燃气体报警系统、红外探测报警系统、公共区域中央空调控制系统、消防控制系统。从智能化系统投入使用开始的近十年间，社区聘请了专业物业公司进行管理，系统运行良好。

社区物业公司管理人员反映智能化系统确实让物业公司节约了部分人力，但系统也经常出现异常情况。例如，周界红外报警系统在秋季落叶时节，常因落叶误触报警器而发出警报，每天物业管理人员都要到现场确认处理，既耗费大量精力又容易产生麻痹大意的心理，贻误了处理紧急情况的时机。如果可以对触发报警的物体进行识别，或者出现报警时自动把摄像头转向报警点，就可以迅速判断警报情况，并能减少工作量，节省人力，提高工作效率，防止应对动作的延误。此外，由于信号传输的滞后性，当系统报警后，反应时间过长，极易错过最佳采取措施时间，物业管理人员希望智能化系统在这方面能够改进。物业管理人员认为门禁系统最好还是能添加面部识别功能，方便取证、控制访客在社区内的进出，但开发商认为成本过高、性价比低而不愿投入使用，所以尚不能广泛普及。物业管理人员建议应加大在视频监控系统上的投入，因为案件多发期多为夜间，如果摄像头信号不稳定，分辨率不够，则对破案不能起到作用，建议更换彩色摄像头和夜视摄像头。门禁系统有时由于电脑的故障会整体瘫痪，只能靠断电开门。希望在电子锁的基础上保留机械开锁的方式，当断电后，依然可以用钥匙打开，这样既不耽误业主使用，又方便物业进行检修。

（3）业主访谈

关于智能家居系统，参与调查者的看法是：①社区内应该建立住宅设备的数据库，方便业主在维修时直接联系到厂家，而不是每次维修都需要物业管理人员重新联系，浪费财力、精力、时间；②在家中不需要照明、家电、门窗自动控制系统，性价比不高，产品的质量没有保证，后续维修花销大，并且过于专业，一旦电脑出现问题会导致电器无法使用；③希望可以将电视、手机、电脑、燃气设施联动，方便远程控制、查看信息文件，实现实时共享；④关于自动清扫工具，因为达不到一定的深度和精度，不如人工清理，所以没有这方面的需求；⑤家中有患病老人的业主则希望能有照顾老人的机器人，可以陪老人聊天、提醒老人吃药，通过摄像头还可以查看老人的行动，并且家中最好能有直接呼叫医院的联络系统，可以使医院在病人到达前提前做好准备，减少等待时间，为病人争取到最佳治疗时间。对现有智能化系统的不足，参与调查者提出了自己的希望：一是关于社区的自动停车管理系统，一旦忘带或丢失IC卡将不能进出地下车库，必须联系物业才能进门，但在地下车库没有信号，无法联系物业，步行路程又很远，非常不方便。二是业主希望能有多种方式启动门禁系统，以备不时之需。

5．养老社区：DF社区

（1）基本信息

坐落于北京市顺义区潮白河畔的DF社区占地234×104m2，而建筑面积仅为70.7×104m2。该社区是以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标建设的典型老年社区，共分为三期。其规划为一期主要包括联排别墅、点式公寓和板式公寓；二期以连体别墅、独栋别墅和四合院为主；三期则是由点式和板式公寓组成。该社区以其80%的高绿化率、对老年人贴心的设计吸引了大量的高知分子、高收入退休老人入住。图2.19为DF社区外观、视频监控、 机动车牌照自动识别门禁。

图2.19　DF社区外观与智能化设备

（2）智能化系统

因为该社区主要是面向老年人，考虑到老人接受能力比较弱、记忆力不好等特点，该社区只安装并投入使用了部分智能化系统，分别是视频监控系统、社区入口门禁系统、单元门禁系统、可燃气体报警系统、户内报警系统。

物业公司对于智能化系统的使用感受是喜忧参半。在使用初期，这些电子设备的帮助节省了大量的人力开销，并且对于突发事件的处理更加及时，提高了工作效率。以社区门禁系统为例，智能化系统有效地控制了外来无关人员的进入，并可对进入社区的人和车辆进行图像采集，在发生案件时，可为公安机关提供详尽的影像资料。物业管理人员认为智能化系统的缺点是缺乏灵活性、部件易损坏等影响了其使用的便捷性。由于系统前期资金投入大，后期所需要的维护保养费用又很高，物业部门认为很难收回成本，所以对智能化系统的推广心存顾虑。

（3）业主访谈

笔者对在社区中休闲的老人进行了随机采访。由于住在这里的大部分都是老人，目前其最大的需求就是需要设置户内医护人员呼叫装置。而该装置并没有在社区内全面实施安装，而只是在最新一期楼盘中使用。老人大多没有儿女在身边照顾，发生紧急情况时如能及时得到救治，将能挽救一个家庭。

业主抱怨比较多的是楼栋门禁时常发生故障，读卡器不能正常使用，而作为替代的密码功能又因为所有楼门全部相同而让业主觉得没有安全性可言，业主希望维修人员能有更高的水平。

对于家居，如煮饭、窗帘开关的定时控制，业主认为实用性不高，且对老年人来说过于复杂。关于扫地机器人等智能化的家务产品，价钱是主要制约因素，而且老人认为适当做些家务可以锻炼身体，过分依赖机器反而容易生病。该社区总体智能化水平并不是特别高，只有一些基本的安防、家居服务，这是由于该社区主要面向老年人这一特殊人群，过于复杂先进的智能化系统并不必要。对于建筑、社区的智能化，用户的需求应摆在第一位，对客户进行准确定位，先进技术的采用只是更好地为用户服务。

6．调研结果总结

通过对五类典型社区的智能化系统的现场调研，可以总结出以下启示：

（1）业主与物业管理人员对家居与社区智能化系统显示出了极大的兴趣，持欢迎态度，说明智能家居与智能社区系统具有极大的用户需求与市场潜力。

（2）智能门禁、智能安防、一键就医、家居设备的远程监测是业主最希望使用的智能功能，这些实用性高的智能化功能很受欢迎；而家电的自动运行等智能功能没有受到大多数人的青睐。

（3）视频监控、报警与视频的联动、降低智能化系统维护保养成本、改善智能化系统设计与施工质量、提高产品兼容性是物业管理人员对社区智能化系统的希望。

（4）视频监控、周界报警、社区入口门禁、楼栋门禁是各类社区普遍采用的智能化系统，而社区电子巡更、LED信息发布、户内红外报警则逐渐退出了智能家居与社区的舞台。这体现了开发商对社区智能化的投入转向了具有更高实用价值的系统。