健全城市土地市场的调控体系

城市土地市场的发育是否完整，对我国城市土地的高效利用有十分重大的影响。因此，必须建立完整的城市土地市场体系。而一个完整的城市土地市场体系，至少应该包括以下5个主要的子市场:土地征购市场、土地批租出让市场、土地抵押市场、土地转让市场和土地交易市场。同时，必须进一步建立健全城市土地市场的调控体系，必须运用经济、法律、行政等多种手段，对城市土地市场的运行进行调控。第一，运用经济手段对城市土地市场进行调控，是实现城市土地高效利用的主要措施。政府应采取各种经济手段，约束土地使用者的行为，要运用价值规律对土地资产、土地经营和土地市场活动进行价值化管理。政府可以通过金融政策来间接调控城市土地市场。土地是一种不动产，土地贷款多，用地周期长，流动性差，可以把房地产抵押贷款证券化，作为间接调控城市土地市场的一种新手段。政府还可以通过税费来调控土地市场，根据一定的税率和税种征税，把属于国家的地租收益从企业利税中分离出来，使之成为国有财产，并为企业创造一个公平的竞争环境，确保土地市场高效、有序地向政府调控的目标发展。第二，发挥规划对城市土地市场的调控作用。在城市规划中，土地用途确定后就必须在规定的范围内建设，不能在划定的城市建设用地以外批准建设项目，并应根据土地规划的要求，对土地开发利用和流通过程进行动态监测和检查。第三，控制土地供应总量。政府作为城市土地所有者，要严格控制土地投放量，使城市土地市场的供给与需求平衡，促进城市土地市场的协调发展。第四，政府土地管理部门要通过行政措施，加强对土地市场出让、转让、出租行为的管理和监督。第五，运用法律手段对城市土地市场进行调控，是实现城市土地合理、高效利用目标的可靠保障。

(四)优化城市用地结构，挖掘现有城市建设用地潜力

要提高城市土地利用效益、效率，就必须优化现有城市用地结构。第一，要合理开发和布局城市土地资源。要通过对土地的不同开发程度、最佳利用方向，以及土地对人类活动所能承受的最大限值的分析，进行土地分区，把城市土地分为优先发展区、从缓发展区和更新改造区等，确定土地开发顺序，并在此基础上确定土地利用的功能和布局。第二，要合理确定不同地段的级差地租，调整工业用地结构。政府可按城市土地性质分类、功能分区、总体效益最优的原则，合理确定不同地段的级差地租，使各工业企业在选用土地时，把自己所能获得的区位效益同所需支付的地租进行比较，从而选择与本企业的地租支付能力相适应的土地，并使原先分布在城市中心占地多、效益低的企业，因难以支付昂贵的地租而自动迁出，而把黄金地段让给能获取较高收益的高新技术产业和第三产业，使工业用地结构逐渐趋于合理，以提高城市土地利用的效益、效率。同时，也要挖掘现有城市建设用地的潜力。要鼓励和引导现有城市建设用地的再开发利用，盘活存量土地，提高容积率，促使城市建设用地走高效发展的道路。在旧城区改造中，政府应该根据实际情况，给土地开发者适当的奖励，以促进旧城区的改造。在旧城区的产业置换中，政府应制定正确的政策，按照技术密集程度高、产品附加值高、占地少的原则进行合理安排，广泛利用高新技术改造传统产业，优先安排高新技术和发展前景好的工业企业用地。要引导并积极组织旧城区内有污染的工业企业搬迁，调整用地比例，改善城市基础设施和公共设施条件，增加公共绿地，提高环境质量。要改造旧城区内不适应现代化要求的交通路网，并注重城乡结合部土地利用的效益、效率。